劉光宇：調(diào)控摁下葫蘆起來瓢 猜想未來樓市

    2011年已經(jīng)過半，樓市調(diào)控也不斷縱深發(fā)展。一線城市的房地產(chǎn)調(diào)控政策力度未減，房價也并沒有明顯下降，但是二三線城市的房價漲幅卻領跑全國。摁下葫蘆起來瓢，一波未平一波又起。下半年樓市會呈現(xiàn)什么樣的景象？從目前所掌握的數(shù)據(jù)以及樓市發(fā)展趨勢看，接下來樓市或許會有大的變動。

    一、房價下行趨勢明顯。

    北京部分郊區(qū)樓市降價潮蔓延，幾乎每個樓盤都推出了不同程度、不同形式的優(yōu)惠措施。不難看出，在調(diào)控政策下，北京樓市已逐漸出現(xiàn)了從量跌到價變的實質(zhì)變化，部分區(qū)域降價趨勢明顯。以遠洋、華業(yè)以及富力三大房企在正在銷售項目來看，通州房價已經(jīng)有所下調(diào)，而“以價換量”效果相對顯著。

    二、房地產(chǎn)進入衰退期。

    對于2011年下半年的走勢存在很多不同的聲音：有人認為房價下半年會出現(xiàn)大幅度下跌，會下跌30%甚至50%；也有人認為現(xiàn)在開發(fā)商采取促銷或者政府采取一些微調(diào)措施，會使市場很快出現(xiàn)反彈，房價又會漲到10%或20%。

    其實，大漲大跌都不太可能?，F(xiàn)在，房價漲得慢，房租微漲其實是正常的，而且也是房地產(chǎn)泡沫不斷被擠出的過程。房地產(chǎn)有可能進入一個衰退期，但并非蕭條期。

    三、房產(chǎn)稅的開征呼聲更大。

    房地產(chǎn)宏觀調(diào)控屬于行政手段，畢竟不能長遠，而行之有效的應該采用經(jīng)濟手段。從長期來看地方政府如果有一個穩(wěn)定的稅源，就不需要單純依靠土地市場，即可以替代土地財政收入。上海和重慶的開征雖然不足，但是已經(jīng)體現(xiàn)出房產(chǎn)稅的極大優(yōu)越性。上海今年上半年有7000套住房開始征房產(chǎn)稅，稅收金額達到51億元。如果說上海今年房產(chǎn)稅能達到100億元，按照這樣一個水平，十年后能收到1000億元。

    四、二三線城市限購或在下月。

    最近引人關注的一種表述是，二三線城市限購名單8月就將出爐。有專家說，住建部要求各省市自查，結(jié)果8月底上報。也就是說擴大版限購令有可能延后到“金九銀十”前后出臺。

    總之，不管是本月還是未來一兩個月，二三線城市限購政策似乎已經(jīng)板上釘釘。

    五、組團開發(fā)或成潮流。

    在目前形勢下，特別是對于中小房企來說，考單獨的力量已經(jīng)獨木難支。因為上半年新房庫存量大，而下半年新盤又不斷放量，樓市供應量的集中釋放，開發(fā)商銷售壓力顯著增加。

    開發(fā)企業(yè)為了應對嚴峻的市場挑戰(zhàn)，將會更多地采用“有錢的出錢，有地的出地”的合作模式來尋求發(fā)展。

    六、商業(yè)地產(chǎn)風險加劇。

    去年以來，許多住宅開發(fā)商都高調(diào)宣稱進入商業(yè)地產(chǎn)，紛紛加緊在全國范圍內(nèi)“圈地”。保利、金地、萬科等一線地產(chǎn)商先后公布了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)計劃和目標。

    由于一些盲目跟進的開發(fā)商并不了解市場，所以商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)在的開發(fā)熱潮，可能引發(fā)未來的供給過剩和競爭加劇，商業(yè)地產(chǎn)市場也可能面臨新老混戰(zhàn)和風險積聚的局面。