樓市調(diào)控繼續(xù)從緊 下半年房價(jià)或呈震蕩型走勢

在“限購”、“限貸”和銷售回款不足的情況下，開發(fā)商正千方百計(jì)籌錢。國家統(tǒng)計(jì)局9日下午發(fā)布的固定資產(chǎn)投資數(shù)據(jù)顯示，今年前七個(gè)月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源約4.79萬億元，其中自籌資金達(dá)1 .93萬億元，同比增長34%，漲幅達(dá)到年內(nèi)最高。接受記者采訪的業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，下半年調(diào)控政策將繼續(xù)從緊，多數(shù)開發(fā)商的資金鏈會(huì)面臨更加嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，部分熱點(diǎn)城市房價(jià)或出現(xiàn)較大范圍實(shí)質(zhì)性下跌。

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源中，國內(nèi)貸款8018億元，增長6.4%；利用外資500億元，增長65.8%；包括定金、預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款等在內(nèi)的其他資金20040億元，增長20 .4%，其中，個(gè)人按揭貸款持續(xù)同比負(fù)增長，規(guī)模為4869億元，同比下降5.1%。

渣打銀行近日發(fā)布的房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告顯示，石家莊、成都等6座二三線城市的30家中小規(guī)模開發(fā)商中，有22家感到緊張或擔(dān)憂。只有兩個(gè)受訪者表示，總體來說開發(fā)商現(xiàn)金充足，資金狀況良好。

究其原因，成交量持續(xù)低迷在很大程度上減緩開發(fā)商的資金回籠速度。中原集團(tuán)研究董事程澐表示，近日雖有萬科、龍湖、碧桂園等標(biāo)桿房企紛紛打折促銷加快銷售回款，但新房成交量并未出現(xiàn)明顯回升。

美聯(lián)物業(yè)9日發(fā)布的報(bào)告顯示，剛剛過去的一周(8月1日至8月7日)，多地一手住宅成交量沖高回落，京滬穗深四大一線城市新房成交量全線下跌，其中北京下跌幅度最大，跌幅近5成。二線城市除成都外，杭州和重慶新房成交量也有1到2成跌幅。另據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，整個(gè)7月8個(gè)重點(diǎn)城市新房成交面積環(huán)比僅增5%，而十大標(biāo)桿房企銷售面積環(huán)比下滑11%。

不僅如此，大多數(shù)房企面臨的信貸環(huán)境進(jìn)一步緊縮。渣打銀行的調(diào)研報(bào)告披露，幾乎所有受訪者都表示，過去3個(gè)月，獲得銀行信貸用于房地產(chǎn)建設(shè)的難度有所增加。市場還傳出消息稱，有關(guān)監(jiān)管部門將繼續(xù)強(qiáng)化開發(fā)企業(yè)名單制管理，開發(fā)貸款必須以在建工程抵押，不得在開發(fā)商貸款上面搞貸新還舊，也不允許暫延期限。

另外，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在資本市場進(jìn)行公開募資的難度也越來越大。截至8月9日，按申萬行業(yè)分類，W ind統(tǒng)計(jì)顯示，今年以來，只有保利地產(chǎn)、科學(xué)城、萬澤股份、ST合臣4家地產(chǎn)上市公司公布了增發(fā)預(yù)案，預(yù)計(jì)募資130.18億元，其中，僅萬澤股份通過了證監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)，ST合臣已宣布停止實(shí)施。“未來一段時(shí)間內(nèi)，開發(fā)商恐怕很難再從有關(guān)主管部門獲批再融資。”美聯(lián)物業(yè)全國研究中心主任徐楓說。

在信貸等融資渠道被逐一收緊之后，開發(fā)商自己籌集資金的力度逐漸加大，徐楓告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，開發(fā)商自己籌集資金的形式包括“開發(fā)商與基金配對(duì)”“開發(fā)商組建聯(lián)合體”以及通過參與保障房項(xiàng)目進(jìn)行融資等。

不過，開發(fā)商們不得不面臨更高融資成本的現(xiàn)實(shí)問題。渣打銀行調(diào)研報(bào)告表示，據(jù)開發(fā)商所言，銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的平均利率是8.8%，而信托公司和其他融資機(jī)構(gòu)的利率在10%和30%之間，平均為17.5%，是銀行利率的一倍。

在“限購”、“限貸”和資金回籠不足的情況下，加上有限的融資渠道和高昂的融資成本，開發(fā)商紛紛駐足觀望，拿地意愿明顯下降。

上周，國家發(fā)改委再次強(qiáng)調(diào)，要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，遏制住房價(jià)格過快上漲。從各種跡象來看，下半年政策方向趨嚴(yán)已是大概率事件。徐楓預(yù)測，樓市調(diào)控政策信號(hào)已清晰，即繼續(xù)從緊，下半年部分熱點(diǎn)城市房價(jià)將出現(xiàn)較大范圍實(shí)質(zhì)性下跌，并呈震蕩型走勢。