商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)上演“海盜計(jì)劃” 沖擊保障房？

一場(chǎng)房地產(chǎn)調(diào)控，促使商業(yè)地產(chǎn)迎來(lái)了百花齊放的時(shí)代?？此埔?guī)避房地產(chǎn)調(diào)控政策的商業(yè)地產(chǎn)，果真這邊風(fēng)景獨(dú)好？實(shí)則不然，潛在的風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)顯現(xiàn)。

運(yùn)行了十余年的商業(yè)地產(chǎn)真正迎來(lái)爆發(fā)式的增長(zhǎng)是在2010年，彼時(shí)，新一輪的房地產(chǎn)調(diào)控大規(guī)模展開(kāi)，而經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇使得商業(yè)地產(chǎn)投資價(jià)值顯現(xiàn)，商業(yè)地產(chǎn)成為開(kāi)發(fā)商最佳的避風(fēng)港選擇，第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也給商業(yè)地產(chǎn)的擴(kuò)張帶來(lái)了發(fā)展機(jī)遇。

2010年，執(zhí)著于城市綜合體模式的萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)掌門人王健林登上“胡潤(rùn)房地產(chǎn)富豪榜”頭把交椅，這更堅(jiān)定了地產(chǎn)商轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)的決心，加之住宅地產(chǎn)的“去住宅化”勢(shì)頭，自此，旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等泛商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)始加速前進(jìn)。

有機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2010-2020年是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展黃金10年，他們的判斷標(biāo)準(zhǔn)是，從去年第一季度開(kāi)始，北京、上海、廣州、深圳、天津五大城市的商業(yè)地產(chǎn)的售價(jià)增長(zhǎng)、租金增長(zhǎng)跟空置率的降低同時(shí)發(fā)生。然而，由于大批開(kāi)發(fā)商把商業(yè)地產(chǎn)作為調(diào)控下的“避風(fēng)港”，短期內(nèi)開(kāi)發(fā)規(guī)模過(guò)大并集中入市，較大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)醞釀。

“那么多企業(yè)進(jìn)入，未來(lái)的商業(yè)項(xiàng)目供應(yīng)量肯定會(huì)大幅增加，供應(yīng)增加意味著競(jìng)爭(zhēng)加大。”陽(yáng)光新業(yè)總裁助理兼北京瑞景陽(yáng)光商業(yè)管理有限公司總經(jīng)理李睿直接指出，目前商業(yè)地產(chǎn)貌似火爆的現(xiàn)狀，對(duì)行業(yè)的健康發(fā)展來(lái)講并不一定是件好事。

卓越集團(tuán)總裁李曉平同樣認(rèn)為，目前業(yè)界開(kāi)始對(duì)商業(yè)地產(chǎn)又有點(diǎn)過(guò)于樂(lè)觀了。和住宅市場(chǎng)相比，其實(shí)，商業(yè)地產(chǎn)也有自身的風(fēng)險(xiǎn)和困難。因?yàn)樯虡I(yè)市場(chǎng)的客戶資源沒(méi)有住宅客戶那么廣闊，特別是持有經(jīng)營(yíng)，靠租金收益的話，整個(gè)項(xiàng)目的投資回報(bào)期很長(zhǎng)，會(huì)影響到企業(yè)的財(cái)務(wù)經(jīng)營(yíng)指標(biāo)。

大量企業(yè)的進(jìn)入，面對(duì)有限的土地資源，爭(zhēng)奪自然激烈，地價(jià)被逐步抬高，開(kāi)發(fā)成本也隨之增加，再融資渠道收緊的大環(huán)境下，高息舉債是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商迫不得已的選擇。大量項(xiàng)目的短期激增，為爭(zhēng)奪有限的目標(biāo)客戶，商業(yè)項(xiàng)目的同質(zhì)化是其一，供過(guò)于求將導(dǎo)致項(xiàng)目惡性競(jìng)爭(zhēng)，商業(yè)地產(chǎn)空置率上升，收益率下降，持有成本增加。

鵬欣集團(tuán)首席運(yùn)營(yíng)官徐洪林認(rèn)為，從長(zhǎng)時(shí)間的住宅開(kāi)發(fā)向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型大約需要七年的時(shí)間。李睿預(yù)測(cè)，在未來(lái)1-2年時(shí)間內(nèi)，就有很多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目陸續(xù)出現(xiàn)問(wèn)題。在3年左右，必然會(huì)出現(xiàn)一批倒閉的項(xiàng)目。“那時(shí)候也會(huì)有商業(yè)地產(chǎn)大鱷涌現(xiàn)，同時(shí)會(huì)引發(fā)并購(gòu)潮。”結(jié)合兩位業(yè)內(nèi)人士的判斷，多數(shù)以住宅為主的房地產(chǎn)企業(yè)將“倒在”轉(zhuǎn)型的路上。

從企業(yè)本身的層面來(lái)看，多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)缺少專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)人才，尤其是近期加入到商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型隊(duì)伍的房地產(chǎn)企業(yè)，人才的爭(zhēng)奪也會(huì)在這個(gè)逐漸壯大起來(lái)的市場(chǎng)發(fā)展，并不排除商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)再次上演“海盜計(jì)劃”。另外，商業(yè)地產(chǎn)資金需求量大，投資回報(bào)周期長(zhǎng)，與住宅開(kāi)發(fā)相對(duì)較大的資金杠桿模式完全不同。