陳真誠：銀行敢讓房價(jià)下降50%底氣從何而來？

或?qū)⒏冻?ldquo;沖動(dòng)”的代價(jià)

俗話說，世界上沒有免費(fèi)的午餐！同樣，世界上沒有不需要付出成本代價(jià)的過度經(jīng)濟(jì)刺激政策。對于在2008年發(fā)生國際金融危機(jī)后世界上最猛救市的中國來說，或也將莫不如此。

為刺激經(jīng)濟(jì)增長，2009年、2010年，政府大量增發(fā)貨幣，大規(guī)模投放信貸。

加上表外部分，這兩年共計(jì)發(fā)放信貸或超過20萬億元人民幣。其中相當(dāng)部分，進(jìn)入了房地產(chǎn)業(yè)和地方融資平臺、鐵路等大型項(xiàng)目建設(shè)等。經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃下大規(guī)模新增信貸可能產(chǎn)生的不良貸款，即將沖擊中國的銀行系統(tǒng)。

中國從2008年發(fā)生國際金融危機(jī)后開始的過度經(jīng)濟(jì)刺激行為，將來或?qū)橹冻?ldquo;沖動(dòng)”的代價(jià)，目前還不能判斷是否會(huì)夠得上“懲罰”。 

房價(jià)跌一半銀行沒風(fēng)險(xiǎn)

多年來，由于房價(jià)持續(xù)快速透支性大幅度上漲，房地產(chǎn)泡沫嚴(yán)重。在政府連續(xù)的嚴(yán)厲調(diào)控下，房地產(chǎn)市場進(jìn)入了下調(diào)周期，房價(jià)開始下降。隨著房價(jià)開始下降，房地產(chǎn)泡沫開始露出破滅的跡象，銀行風(fēng)險(xiǎn)開始顯現(xiàn)。

由于擔(dān)心房價(jià)下降會(huì)導(dǎo)致銀行系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，自去年5月開始，銀監(jiān)會(huì)連續(xù)進(jìn)行了房貸壓力風(fēng)險(xiǎn)測試。今年4月初，銀監(jiān)會(huì)陸續(xù)在各家銀行啟動(dòng)的新一輪房地產(chǎn)壓力測試，增加了住房成交面積下降和房價(jià)平均下跌30%、40%、50%等假設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。

不久前，中國銀監(jiān)會(huì)主席劉明康在接受中央電視臺采訪時(shí)首次透露這次房貸壓力測試的結(jié)果稱，根據(jù)壓力測試的結(jié)果，即使房價(jià)下跌50%，銀行的不良貸款都可以承受，銀行業(yè)不存在被房地產(chǎn)商挾裹這一說。

只是，輿論依然質(zhì)疑，如果房價(jià)真的下跌50%甚至更多，真的不會(huì)爆發(fā)系統(tǒng)性的銀行信貸資產(chǎn)質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)嗎？更何況，金融風(fēng)險(xiǎn)，其實(shí)不只是來自房地產(chǎn)貸款，還來自地方融資平臺貸款和鐵路等重大建設(shè)項(xiàng)目的巨額貸款，以及目前高熱的民間融資。

如果這些貸款陸續(xù)出現(xiàn)問題，對銀行業(yè)的影響不斷累計(jì)，并互相發(fā)生關(guān)聯(lián)作用，其風(fēng)險(xiǎn)可想而知。 

大量貸款并未進(jìn)入實(shí)體企業(yè)

2008年，全國地方融資平臺貸款總計(jì)為人民幣1.5萬億元。而后,為應(yīng)對國際金融危機(jī)，中央政府推出全世界最猛的經(jīng)濟(jì)刺激政策，大規(guī)模增加信貸投放，地方政府的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目大幅增加，所獲得的貸款等融資大幅增加。隨之，全國地方融資平臺貸款總額也大幅增加。

國務(wù)院“4萬億”投資計(jì)劃出臺后，2009年、2010年這兩年，銀行業(yè)共計(jì)發(fā)放信貸或超過人民幣20萬億元（含表外部分）。事實(shí)上，這些大規(guī)模投放的信貸資金中，大量貸款并沒有進(jìn)入實(shí)體企業(yè)，而是巨資紛紛投入到包括高速公路在內(nèi)的“鐵公基”項(xiàng)目，或進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，或流入地方融資平臺。

2011年6月27日，國家審計(jì)署報(bào)告的審計(jì)結(jié)果顯示，截至2010年底，全國地方政府性債務(wù)余額是人民幣10萬7千億元。有人認(rèn)為，國家審計(jì)署的數(shù)據(jù)沒有將某些類型的地方政府債務(wù)統(tǒng)計(jì)在內(nèi)，實(shí)際總數(shù)可能還會(huì)更高。

據(jù)悉，政府目前正清理可能違約的2-3萬億人民幣（約占GDP的7%）地方政府債務(wù)，大體相當(dāng)于人民幣4萬億元經(jīng)濟(jì)刺激方案的規(guī)模，做法是將部分債務(wù)轉(zhuǎn)入數(shù)家新創(chuàng)設(shè)的公司，由政府和國有銀行為不良貸款承擔(dān)責(zé)任。

央行表示，目前地方政府融資平臺貸款清理規(guī)范工作正有序推進(jìn)。

而且，實(shí)際上，所流入地方融資平臺的貸款，其中有不少又投入到了高速公路、城市建設(shè)、土地開發(fā)以及直接的房地產(chǎn)領(lǐng)域中。

巨額貸款或無法按期償還

近幾年，迅猛擴(kuò)張的高速公路、高速鐵路以及以土地開發(fā)為主要目的之一的城市建設(shè)項(xiàng)目，涉及的資金巨大。而一些項(xiàng)目的收益難有保障，或投資回報(bào)期過長，其所涉及的信貸資金，難以及時(shí)還本付息。部分貸款，正越來越有轉(zhuǎn)化為銀行壞賬的可能，形成了銀行系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)一大隱患。

不久前，暴出了云南高速公路建設(shè)融資平臺近千億貸款“違約”的消息。今年4月間，因資金鏈告急，注冊資本只有50億元、卻在建行、國開行、工行等十幾家銀行貸款余額近千億元、另有幾十億元的融資租賃的云南省公路開發(fā)投資有限公司，向債權(quán)銀行發(fā)函表示“即日起，只付息不還本”，意味著不能按期還本付息。

接著，又有報(bào)道稱，上海市政府轄下一家從事地產(chǎn)及公路建設(shè)的城市投資公司，無法償還銀行流動(dòng)貸款，要求銀行拉長還款期，以及把該筆款項(xiàng)轉(zhuǎn)換成以資產(chǎn)抵押的固定貸款，即變相拖債。

至今，城投債務(wù)風(fēng)波還在持續(xù)蔓延。市場輿論認(rèn)為，未來兩年，即將進(jìn)入地方融資平臺還貸及違約的高峰期。

另一方面，近年來高速發(fā)展、占有巨額銀行貸款資源的鐵路尤其高鐵建設(shè)，也露出了可能出現(xiàn)巨額信貸債務(wù)難以償還的風(fēng)險(xiǎn)端倪。鐵道部負(fù)債有數(shù)萬億之巨，正在面臨史無前例的雙重信任危機(jī)。

在7月27日召開的銀監(jiān)會(huì)2011年年中工作會(huì)議上，銀監(jiān)會(huì)主席劉明康在談到鐵路貸款時(shí)表示，即便每年可以還60億左右的利息，那何年何月才能還得了一萬多億的本金。尤其是，到2012年，鐵道部貸款本息會(huì)達(dá)2萬億，而到“十二五”末，貸款本息更是有可能達(dá)到4萬億之巨，如此之下，還本付息幾乎是個(gè)遙不可及的事。因此，劉明康表示非常擔(dān)心鐵道部貸款難還的風(fēng)險(xiǎn)，要給銀行拉響警報(bào)，要求下半年銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)認(rèn)真處理好鐵路系統(tǒng)貸款和公路建設(shè)貸款問題。

或可以說，2008年發(fā)生國際金融危機(jī)后，中國啟動(dòng)的“4萬億”投資計(jì)劃，2009年、2010年大規(guī)模投放信貸，所涉及的一些資金所集中的行業(yè)領(lǐng)域的項(xiàng)目投資，或所吸收的巨額貸款，正潛伏著可能引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)的危機(jī)。一些信貸過于集中的行業(yè)領(lǐng)域，可能會(huì)因多項(xiàng)目貸款或巨額貸款無法按期償還而出現(xiàn)行業(yè)性信貸債務(wù)違約。本文作者陳真誠認(rèn)為，這些，無法不引以為慮。

 民間借貸市場危機(jī)四伏

進(jìn)一步地，可能正潛伏的可能暴發(fā)或引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)之處，事實(shí)上不止于銀行大規(guī)模發(fā)放的房地產(chǎn)貸款和地方融資平臺貸款及“鐵公基”貸款，還包括目前正火暴的信托和民間融資這些銀行體系外的金融借貸風(fēng)險(xiǎn)，其中尤以高利貸和擔(dān)保等民間融資為甚。

自去年來，隨著貨幣、信貸政策的逐步趨緊，資金供需間的結(jié)構(gòu)性矛盾日益突顯，為從事高風(fēng)險(xiǎn)投資、高息借貸的民間借貸提供了更大的操作空間。比如，擔(dān)保公司付給所吸收的民間資金約18%-25%甚至更高的年息，遠(yuǎn)高出銀行一年期定期存款利率，吸引了大量社會(huì)資金流向擔(dān)保等民間借貸機(jī)構(gòu)。

除擔(dān)保公司外，諸多以投資管理、投資咨詢等名目出現(xiàn)的融資公司及典當(dāng)行、基金等民間借貸機(jī)構(gòu)，也紛紛加入了高利借貸的陣營中，也將可能在風(fēng)險(xiǎn)之列。

有媒體報(bào)道稱，據(jù)推算，2009年，我國民間借貸規(guī)模約為7.3萬億元左右。2010年的民間融資市場比2009年更活躍，2010年的民間借貸規(guī)模會(huì)更大。而今年的民間借貸市場，比2010年更為火暴……

民間借貸機(jī)構(gòu)的集資、吸存、高利放貸，由于其分散性、隱蔽性、難以統(tǒng)計(jì)性，無法有個(gè)完整的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，難以監(jiān)管，也不在監(jiān)管部門的監(jiān)管職責(zé)范圍內(nèi)，但實(shí)際上也很容易形成金融市場風(fēng)險(xiǎn)。

6月份，廈門已經(jīng)有多家擔(dān)保公司相繼爆出高利貸爆發(fā)了巨額壞賬危機(jī)問題。如廈門融典融資擔(dān)保有限公司爆發(fā)了巨額壞賬危機(jī)，業(yè)現(xiàn)高達(dá)37億元的債務(wù)黑洞。

目前，在一度高利貸幾近瘋狂的江蘇泗洪縣，高利貸市場已經(jīng)崩盤，殘局難了。而就在之前不久，泗洪縣曾出現(xiàn)了“全民放高利貸”現(xiàn)象，民間融資規(guī)模約有20億元，貸款資金最終主要流向房地產(chǎn)開發(fā)，如今出現(xiàn)了“全民追債”現(xiàn)象。

至今，這種危機(jī)還在蔓延……

不可否認(rèn)，民間借貸市場已是危機(jī)四伏，潛伏金融風(fēng)險(xiǎn)危機(jī)已成事實(shí)。因此，本文作者陳真誠認(rèn)為，政府不能不繼續(xù)強(qiáng)化金融調(diào)控，堅(jiān)持穩(wěn)?。▽?shí)際上是緊縮）的貨幣政策，打擊通貨膨脹，同時(shí)繼續(xù)強(qiáng)化房地產(chǎn)調(diào)控，收緊房地產(chǎn)信貸，抑制房地產(chǎn)投資需求和消費(fèi)需求，降低因物價(jià)上漲、房價(jià)上漲而帶來的資產(chǎn)價(jià)格上漲預(yù)期和投資回報(bào)預(yù)期，以在遏制物價(jià)房價(jià)上漲、實(shí)現(xiàn)宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控和房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)的同時(shí)，降低出現(xiàn)金融風(fēng)險(xiǎn)的可能，或?qū)⒊霈F(xiàn)金融風(fēng)險(xiǎn)的可能降低到最低程度。

調(diào)控繼續(xù)強(qiáng)化深化

事實(shí)上，剛剛進(jìn)入下半年的7月，中央政府就接連表態(tài)稱，繼續(xù)把穩(wěn)定物價(jià)總水平作為宏觀調(diào)控的首要任務(wù),堅(jiān)持宏觀調(diào)控的基本取向不變，繼續(xù)實(shí)施穩(wěn)健的貨幣政策，堅(jiān)定不移地落實(shí)房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，釋放強(qiáng)化宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控、房地產(chǎn)調(diào)控的信號。

7月4日至11日,溫家寶總理先后召開四次經(jīng)濟(jì)形勢座談會(huì)強(qiáng)調(diào),要繼續(xù)把穩(wěn)定物價(jià)總水平作為宏觀調(diào)控的首要任務(wù),堅(jiān)持宏觀調(diào)控的基本取向不變,堅(jiān)持實(shí)施穩(wěn)健的貨幣政策,穩(wěn)定通脹預(yù)期。堅(jiān)定不移地把房地產(chǎn)市場調(diào)控政策落到實(shí)處,繼續(xù)抑制不合理的住房需求。

7月12日，溫家寶總理主持召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究部署繼續(xù)加強(qiáng)調(diào)控工作。會(huì)議指出，要嚴(yán)格落實(shí)地方政府房地產(chǎn)市場調(diào)控和住房保障職責(zé),各地要進(jìn)一步貫徹落實(shí)國務(wù)院確定的各項(xiàng)調(diào)控政策。要繼續(xù)嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸、稅收政策和住房限購措施，遏制投機(jī)投資性購房，合理引導(dǎo)住房需求。已實(shí)施住房限購措施的城市要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)政策，房價(jià)上漲過快的二三線城市也要采取必要的限購措施。

7月20日，溫家寶總理主持召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究部署近期加強(qiáng)土地管理的重點(diǎn)工作。會(huì)議指出，要進(jìn)一步加強(qiáng)和改進(jìn)土地管理工作，進(jìn)一步完善土地調(diào)控政策，加強(qiáng)和改善土地調(diào)控。

7月22日召開的中共中央政治局會(huì)議指出，下半年，要繼續(xù)加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控，實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策。要堅(jiān)持不懈搞好房地產(chǎn)市場調(diào)控和保障性住房建設(shè)，堅(jiān)持調(diào)控決心不動(dòng)搖、方向不改變、力度不放松，堅(jiān)決遏制住房價(jià)格過快上漲。

可見，在不到20天的時(shí)間內(nèi)，決策層就接連召開了7次會(huì)議，會(huì)議一致性強(qiáng)調(diào)繼續(xù)把穩(wěn)定物價(jià)總水平作為宏觀調(diào)控的首要任務(wù),堅(jiān)持宏觀調(diào)控的基本取向不變，繼續(xù)實(shí)施穩(wěn)健的貨幣政策，堅(jiān)定不移地落實(shí)房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，部署如何強(qiáng)化、深化宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控和房地產(chǎn)調(diào)控。其中，7月20日召開的國務(wù)院常務(wù)會(huì)議，所研究部署加強(qiáng)和改善土地調(diào)控等相關(guān)近期加強(qiáng)土地管理的工作，也是房地產(chǎn)調(diào)控的重要內(nèi)容之一。這是歷史罕見的，可見決策層在宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控和房地產(chǎn)調(diào)控上的決心。

然后，緊接著，銀監(jiān)會(huì)和央行立即部署落實(shí)工作。

在7月27日召開的銀監(jiān)會(huì)年中工作會(huì)議上，劉明康指出，要緊抓房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)，杜絕各類信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場，并強(qiáng)化房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)監(jiān)管。之前，5月底，銀監(jiān)會(huì)對房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)規(guī)模較大的信托公司進(jìn)行“窗口指導(dǎo)”。6月底，銀監(jiān)會(huì)要求信托公司“今后凡涉及到房地產(chǎn)的相關(guān)業(yè)務(wù)都逐筆報(bào)批”。近日有媒體報(bào)道，四大國有商業(yè)銀行，近期紛紛叫停了房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)。可見，房地產(chǎn)信托融資更進(jìn)一步收緊。

7月31日至8月1日，在河南鄭州召開的中國人民銀行分支行行長座談會(huì)上，透露出央行對國內(nèi)通脹形勢的最新判斷：通脹預(yù)期依然較強(qiáng)，穩(wěn)定物價(jià)的基礎(chǔ)還不牢固，一旦政策松動(dòng)就有反彈的可能。會(huì)議重申，堅(jiān)持把穩(wěn)定物價(jià)總水平作為宏觀調(diào)控的首要任務(wù)，繼續(xù)實(shí)施穩(wěn)健的貨幣政策，保持必要的政策力度。會(huì)議提出，要綜合運(yùn)用利率、匯率、公開市場操作、存款準(zhǔn)備金率和宏觀審慎管理等工具組合，保持合理的社會(huì)融資規(guī)模和節(jié)奏。按照中央關(guān)于“房地產(chǎn)調(diào)控決心不動(dòng)搖、方向不改變、力度不放松”的要求，進(jìn)一步執(zhí)行好差別化住房信貸政策。

可見，至少在年內(nèi)，金融調(diào)控還將繼續(xù)，貨幣政策還將繼續(xù)從緊，還將繼續(xù)加息，信貸政策和房地產(chǎn)政策不會(huì)松動(dòng)，房地產(chǎn)調(diào)控還將繼續(xù)強(qiáng)化、深化。

銀行敢讓房價(jià)下降50%的底氣

接下來，繼續(xù)實(shí)施穩(wěn)健的貨幣政策，繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控，中央堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控決心不動(dòng)搖、方向不改變、力度不放松，無疑將使房地產(chǎn)金融政策進(jìn)一步從嚴(yán)從緊，開發(fā)商融資的難度將加大，不但從銀行獲得貸款的難度加大，而且從民間融資渠道獲得資金的難度也將加大。因之，開發(fā)商的資金壓力必將加大，從而或?qū)⒈黄葹榇龠M(jìn)銷售爭取資金回籠而不得不降價(jià)銷售，甚至造成房價(jià)大幅下降，降價(jià)幅度或?qū)⑦_(dá)到50%甚至以上。

房價(jià)或?qū)⒋蠓陆?，這又回到了本文開頭所提到的中國銀監(jiān)會(huì)主席劉明康所公布的房價(jià)下降下房貸壓力風(fēng)險(xiǎn)測試結(jié)果這個(gè)話題。劉明康稱，根據(jù)壓力測試的結(jié)果，即使房價(jià)下跌50%，銀行的不良貸款都可以承受，銀行業(yè)不存在被房地產(chǎn)商挾裹這一說。

眾所周知，中央電視臺具有極高的官方權(quán)威性，其播放的相關(guān)官方表態(tài)內(nèi)容，有著很強(qiáng)的政策風(fēng)向標(biāo)作用，往往代表最高層官方意志，或釋放政府政策走向信號，對輿論和市場的影響力不言而喻。作為中國銀監(jiān)會(huì)主席，劉明康在中央電視臺播出的新聞聯(lián)播節(jié)目中，以接受采訪的方式公布即使房價(jià)下跌50%銀行的不良貸款都可以承受這一房貸壓力測試的結(jié)果，無疑不是個(gè)人接受采訪的行為，而是經(jīng)過深思熟慮的，綜合考慮了公布結(jié)果所可能造成的影響并進(jìn)行了比較而做出取舍，權(quán)衡了公布結(jié)果所可能帶來的各種利弊。

劉明康這次公布房貸壓力測試結(jié)果，除了給大家有一個(gè)測試結(jié)果交代外，還在告訴大家，即使房價(jià)下跌50%也不會(huì)導(dǎo)致發(fā)生銀行危機(jī)。

銀行業(yè)的房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，作為一個(gè)系統(tǒng)性的概念，不是針對某一個(gè)時(shí)期的房地產(chǎn)貸款而言東西，而是針對銀行業(yè)前后多少年所有房地產(chǎn)貸款的整個(gè)經(jīng)營狀況綜合來說的。大家知道，房地產(chǎn)貸款包括兩個(gè)方面，一個(gè)是開發(fā)貸款，另一個(gè)是購房按揭貸款。

對于開發(fā)貸款，一般是中期貸款比較多，主要是三五年期的。經(jīng)過調(diào)控之后，如果將來房價(jià)大幅下降，其實(shí)其前已到期的開發(fā)貸款已經(jīng)收回得差不多了，主要是部分還沒有到期的貸款和新增貸款，而調(diào)控開始后，銀行業(yè)就已經(jīng)在強(qiáng)調(diào)預(yù)防貸款風(fēng)險(xiǎn)了，從嚴(yán)把關(guān)發(fā)放房地產(chǎn)貸款了。而且，就前后多少年所有房地產(chǎn)開發(fā)貸款的均衡來說，已獲得的利潤回報(bào)和風(fēng)險(xiǎn)相抵，風(fēng)險(xiǎn)不是太大。

另一方面，就是購房按揭貸款。按揭貸款，一般是長期貸款，一般情況是10年以上，20年、30年都有，這可能有一定的風(fēng)險(xiǎn)。不過，按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)，也是針對前后多少年所有貸款的整個(gè)經(jīng)營狀況綜合來說的。近年來，房價(jià)大幅上漲了，但這個(gè)上漲周期，只有幾年，不到十年?，F(xiàn)在的高房價(jià)，即便下降50%后，相對于假設(shè)沒有如此瘋漲的正常房價(jià)或瘋漲之前的正常房價(jià)而言，依然不低而是很高。正因?yàn)榘唇屹J款對應(yīng)的時(shí)期長，也意味著此前有不少貸款是在房價(jià)在不同價(jià)位上發(fā)放的。就前后多少年所有貸款的整體而言，雖然如果房價(jià)下降50%可能會(huì)導(dǎo)致部分貸款出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，但這終究只是部分，而且在現(xiàn)在的房價(jià)下降50%后的價(jià)位之下發(fā)放的大量貸款是安全的，再以所有利潤和風(fēng)險(xiǎn)相對沖，整體而言風(fēng)險(xiǎn)不大，可以承受。再則，由于購房者本身有一定的首付款比例在內(nèi)，再加上信用記錄的制約，會(huì)全部違約不歸還貸款的可能不會(huì)太多。部分違約造成所謂的風(fēng)險(xiǎn)和銀行損失，完全可以通過整個(gè)銀行房地產(chǎn)按揭貸款的盈利來對沖。而且，從去年以來，調(diào)控下，已經(jīng)提高了貸款的首付比例和利率，提高了防范風(fēng)險(xiǎn)的能力。

這些，或就是誕生這次房貸壓力測試結(jié)果的底氣或依據(jù)。

政府允許房價(jià)大幅下降

相信，即使房價(jià)下跌50%也不會(huì)導(dǎo)致發(fā)生銀行危機(jī)這個(gè)測試結(jié)果，劉明康在對外公開公布之前，應(yīng)該已經(jīng)報(bào)告給了中央決策層，并被允許對外公開發(fā)布。

即使房價(jià)下跌50%也不會(huì)導(dǎo)致發(fā)生銀行危機(jī)，言下之意或是，中央決策層可不必過于擔(dān)憂房價(jià)大幅下降可能帶來的銀行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)問題，可放手進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控，可繼續(xù)強(qiáng)化深化房地產(chǎn)調(diào)控，可允許房價(jià)大幅下降，“即使房價(jià)下跌50%，銀行的不良貸款都可以承受”。“銀行業(yè)不存在被房地產(chǎn)商挾裹這一說”，那么，金融調(diào)控政策，不會(huì)因房價(jià)可能大幅下降而受影響。

這次公布房貸壓力測試結(jié)果，被允許對外公開發(fā)布，這或反映出了政府對房地產(chǎn)市場的認(rèn)知和對房價(jià)下降的態(tài)度已經(jīng)發(fā)生了變化，近幾年來政府為保經(jīng)濟(jì)增長對房價(jià)上漲可容忍的態(tài)度正在發(fā)生改變。以前，很多人強(qiáng)調(diào)說如果房價(jià)下降，尤其大幅下降，可能或?qū)е陆?jīng)濟(jì)增長放慢、出現(xiàn)銀行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)等問題，政府可能對之也是比較擔(dān)心的，現(xiàn)在可能沒有那么擔(dān)心了。因此，這或意味著，中央決策層可能基本認(rèn)可也愿意讓房價(jià)下降，甚至大幅下降，有關(guān)方面或已為房價(jià)大幅下降做好準(zhǔn)備。

最終房價(jià)降幅或不止50%

客觀而言，銀監(jiān)會(huì)主席劉明康公開公布即使房價(jià)下跌50%銀行的不良貸款都可以承受這一房貸壓力測試的結(jié)果，以及所釋放的相關(guān)信號，無疑將影響市場心態(tài)，影響開發(fā)商和消費(fèi)者心態(tài)，影響市場各方對房價(jià)走勢尤其房價(jià)到底會(huì)下降多少的預(yù)期，加快、加大下降速度和幅度。如此之下，房價(jià)下降50%，或?qū)⒉恢皇穷A(yù)期，而將成為未來的現(xiàn)實(shí)。

而且，一旦房價(jià)下降50%這種大幅下降成為一致性預(yù)期，成為市場主流氛圍，影響到市場各參與者的心態(tài)，再加上市場慣性和調(diào)整周期需要個(gè)時(shí)間過程等因素的影響，那么，就可能加快房價(jià)下降的速度，加大房價(jià)下降的幅度，最終的房價(jià)下降幅度就可能不止50%，至少部分地區(qū)部分過高定價(jià)的樓盤的房價(jià)的下降幅度可能不止50%。

這樣的話，在整體考慮銀行業(yè)房貸壓力的時(shí)，在綜合考慮房地產(chǎn)市場調(diào)整結(jié)果，就要考慮到一旦房價(jià)下降50%后可能導(dǎo)致更大降幅這個(gè)問題，重新考量可能帶來的金融風(fēng)險(xiǎn)等問題，政府可能會(huì)或者說需要考慮準(zhǔn)備在房價(jià)下降50%之后的逆周期調(diào)控的問題。

當(dāng)然，當(dāng)房價(jià)下降50%后，可能繼續(xù)加大房價(jià)下降的幅度，最終的房價(jià)下降幅度就可能不止50%，本文作者陳真誠認(rèn)為，這只是一種可能，而且無疑將需要一個(gè)過程，一個(gè)不短的時(shí)間過程。

這是因?yàn)椋捎谙M(fèi)者往往買漲不買跌，房價(jià)大幅下降預(yù)期，甚至房價(jià)大幅下降后，可能會(huì)促使市場進(jìn)一步形成房價(jià)還將下降還將更大幅度下降的預(yù)期。房價(jià)下降尤其房價(jià)將大幅下降形成市場一致性預(yù)判后，過高的房價(jià)稍微降價(jià)，如果沒到消費(fèi)者預(yù)期的心理價(jià)位，消費(fèi)者或繼續(xù)觀望甚至棄購以等待房價(jià)大幅下降直至下降50%或以上，或依然難以刺激購買，市場將持續(xù)低迷。

既然如此，在調(diào)整的早期，小幅降價(jià)難以促進(jìn)銷售，即便加大幅降價(jià)而沒有達(dá)到50%的降幅也未必好賣，相反可能會(huì)讓消費(fèi)者更進(jìn)一步觀望，等待房價(jià)更多點(diǎn)下降，再則一般沒人愿意放棄即將到手的利益，而目前持續(xù)的通貨膨脹客觀上會(huì)對房價(jià)形成一定的支撐，因此，至少在目前，多少開發(fā)商不敢也不愿意降價(jià)尤其大幅降價(jià)，不會(huì)選擇在短時(shí)間內(nèi)大幅降價(jià)的銷售策略，往往只會(huì)選擇象征性地小幅降價(jià)以試圖刺激購買來促銷，除非被逼無奈。也就是說，房價(jià)降幅在今年內(nèi)不會(huì)太大。

不過，也正因?yàn)槿绱?，房價(jià)沿著小幅降價(jià)的路線慢慢下行，而市場預(yù)期房價(jià)會(huì)有如50%這樣大幅的降價(jià)，就可能延長整個(gè)降價(jià)周期時(shí)間，進(jìn)而就可能導(dǎo)致市場出現(xiàn)比較長的低迷，拉長市場調(diào)整周期。隨著調(diào)整周期的不斷推進(jìn)、加大，會(huì)有更多的開發(fā)商承受更大的壓力，既有來自房地產(chǎn)調(diào)控政策的壓力，也有來自政府為打擊通貨膨脹而采取緊縮貨幣政策的壓力，還有來自市場滯銷、產(chǎn)品積壓、資金壓力加大、贏利降低、競爭加劇等方面的壓力。