開發(fā)商融資“大門緊閉”保障房卻有“可乘之機(jī)”

    7月26日，保利地產(chǎn)臨時股東大會通過發(fā)行不超過40億元的中期票據(jù)，用于保障性住房項(xiàng)目的建設(shè)；繼6月發(fā)布43億元融資計劃之后，首開股份8月3日再次宣布融資50億元……記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，今年僅首開、保利、棲霞建設(shè)、信達(dá)地產(chǎn)四家房企就以保障房之名擬融資170億元，那么這些錢真的全部用于保障房嗎？還是欲搭保障房便車改善企業(yè)資金狀況？又有誰來監(jiān)管這些資金的使用呢？

    保障房建設(shè)3%的利潤率很難吸引房地產(chǎn)企業(yè)，特別是在今年房企資金鏈普遍感到緊張的時候。然而，事物具有兩面性，在開發(fā)商融資基本處于“大門緊閉”的背景下,保障房卻有“可乘之機(jī)”。

    8月3日，首開股份發(fā)布公告稱，為滿足公司保障房項(xiàng)目建設(shè)需要，擬向中國銀行間市場交易商協(xié)會申請注冊發(fā)行不超過50億元人民幣的非公開定向債務(wù)融資工具。而在兩個月前的6月3日，首開股份剛剛公告擬發(fā)行不超過43億元中期票據(jù)，理由同樣是用于保障房建設(shè)。

    首開股份并非特例。7月26日，保利地產(chǎn)召開臨時股東大會，全票通過公司發(fā)行不超過40億元的中期票據(jù)，用于保障性住房項(xiàng)目的建設(shè)。

    此外，棲霞建設(shè)和信達(dá)地產(chǎn)也分別計劃發(fā)行17億元和20億元的中期票據(jù)，用于保障房建設(shè)。上述四大房企總計融資規(guī)模達(dá)到170億元。

    分析：

    保障房融資成本低于一般地產(chǎn)融資

    國泰君安分析，中期票據(jù)及私募債預(yù)計均不用經(jīng)過證監(jiān)會的審批，只需在銀行間市場交易商協(xié)會申請注冊發(fā)行即可，手續(xù)相對簡單，在目前地產(chǎn)融資渠道受到嚴(yán)控、連高成本的信托都陸續(xù)叫停的情況下難能可貴。

    市場預(yù)計，首開股份中票及私募債為3~5年期左右，發(fā)行利率接近基準(zhǔn)利率或略有上浮。

    有業(yè)內(nèi)人士表示，房地產(chǎn)信托融資成本大約在15%~20%。而8月1日，財政部代理發(fā)行了一筆226.6億元的三年期地方債，票面年利率為4.07%。由此可以估算，上述房企的票據(jù)融資成本遠(yuǎn)低于目前地產(chǎn)公司普遍的融資成本，且期限長、更為穩(wěn)定。

    警惕：

    以保障房資金改善企業(yè)資金狀況

    十二五期間，全國3600萬套保障房需4.8萬億元資金。為解決資金困難，6月份，國家發(fā)改委下發(fā)通知，明確支持符合條件的地方政府投融資平臺公司和相關(guān)企業(yè)，通過發(fā)行企業(yè)債進(jìn)行保障性住房項(xiàng)目融資。這是繼去年10月有關(guān)部門首次“松口”允許地方政府和相關(guān)企業(yè)發(fā)行債券。

    然而，低成本融來的資金能否完全用在保障房項(xiàng)目上？

    繼6月發(fā)布43億融資計劃之后，首開股份8月再次發(fā)布計劃融資50億元。而其4月份對媒體公布，首開在建和擬建的保障性住房建筑面積超過120萬平方米，假設(shè)以建設(shè)成本4500元/平方米計，需要資金約54億元左右。也就是說，如果總計93億元的融資計劃能夠獲批，而首開的保障房計劃沒有相應(yīng)擴(kuò)大的話，將超出保障房建設(shè)資金39億元。而根據(jù)其公告，截至今年一季度末，首開持有現(xiàn)金83億元，比去年同期的151億元減少了68億元?？梢姡?3億元的總?cè)谫Y規(guī)模不僅可以解決其保障房項(xiàng)目的資金困難，還可以緩解其他資金壓力。

    5月31日，山西大同市經(jīng)濟(jì)建設(shè)投資有限公司發(fā)行25億元企業(yè)債，其中14.7億元擬用于廉租房建設(shè)，10.3億元擬用于補(bǔ)充公司營運(yùn)資金和市政建設(shè)。

    監(jiān)管層：

    同一城市只能有一家融資平臺

    進(jìn)入8月份，全國公布的保障房建設(shè)進(jìn)度突飛猛進(jìn)，同時以保障房為名的融資計劃也紛紛出爐。在信貸緊縮、房地產(chǎn)融資基本受挫的背景下，各路企業(yè)和地方政府紛紛轉(zhuǎn)道保障房，其成敗關(guān)鍵，不僅影響著保障房建設(shè)進(jìn)程，也直接關(guān)系著企業(yè)的資金面。會不會因此出現(xiàn)以保障房為名的順風(fēng)車，引起了業(yè)界和監(jiān)管層的高度重視。

    近日，中國人民銀行、中國銀監(jiān)會發(fā)出通知稱，直轄市、計劃單列市、省會（首府）城市政府投資建設(shè)的公共租賃住房項(xiàng)目，在同一個城市只能有一家融資平臺公司承貸公共租賃住房貸款。

    記者了解到，廣州擬允許符合條件的投融資主體申請貸款或發(fā)行企業(yè)債券，專項(xiàng)用于公共租賃住房建設(shè)。

    鏈接：

    銀監(jiān)會按季監(jiān)管平臺貸

    有消息稱，銀監(jiān)會擬于6月至9月期間處理多達(dá)4630億美元的地方政府債務(wù)(約合人民幣29956億元)。做法是將部分債務(wù)轉(zhuǎn)入數(shù)間新設(shè)立的公司，并解除省級及市級政府機(jī)構(gòu)出售債券的限制。同時，中央政府將會介入償還一部分貸款，大型國有商業(yè)銀行和政策性銀行也將介入承擔(dān)部分損失。

    但銀監(jiān)會、財政部以及發(fā)改委相關(guān)負(fù)責(zé)人均向《華夏時報》記者否認(rèn)了上述方案。但可以明確的是，要“以降舊控新為目標(biāo)管理平臺貸”。北京銀監(jiān)局相關(guān)人士接受記者采訪時坦言。

    “各銀監(jiān)局分別于4月末、6月末、9月末和12月末前，按季度將檢查報告以省為單位匯總，統(tǒng)一報送銀監(jiān)會。”北京市銀監(jiān)局相關(guān)人士說。