房企中報(bào)紛紛出爐 “最嚴(yán)厲房產(chǎn)調(diào)控”影響顯現(xiàn)

　　時(shí)間跨進(jìn)8月，各大房地產(chǎn)企業(yè)中報(bào)紛紛出爐，根據(jù)最新公布的一些中報(bào)顯示，利潤下降、現(xiàn)金流惡化幾乎成為普遍現(xiàn)象，對于中小開發(fā)商來說，情況尤為嚴(yán)重。

　　7月28日，杭州濱江房產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司召開座談會(huì)，董事長戚金興面向媒體做了長達(dá)兩個(gè)多小時(shí)的“激情演講”，稱濱江集團(tuán)(002244,股吧)處在“精力旺盛的青年期”。

　　但就在幾天前，濱江集團(tuán)剛剛公布了半年報(bào)，半年報(bào)顯示，上半年濱江集團(tuán)實(shí)現(xiàn)凈利潤1.5億元，同比減少40.16%。

　　資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)81%

　　對此，濱江集團(tuán)給出的解釋是：公司的主營業(yè)務(wù)屬于房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)，營業(yè)收入及利潤主要來源于房地產(chǎn)開發(fā)收入，公司以房產(chǎn)的交付、發(fā)票的開具等作為收入確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)，因此難免存在季度之間收入與利潤的不均衡性。

　　與此同時(shí)，該中報(bào)還顯示，濱江集團(tuán)預(yù)測2011年1-9月歸屬于母公司所有者的凈利潤與上年同期相比下降幅度在60%-80%之間。

　　對此，濱江集團(tuán)給出的解釋是：由于2011年1-9月交付樓盤較少，僅陽光海岸、金色藍(lán)庭部分尾盤交付，而上年同期公司新城時(shí)代廣場交付及萬家花城尾盤交付，確認(rèn)收入較大，導(dǎo)致公司2011年1-9月業(yè)績較上年同期大幅下降。也就是說，四季度之前，濱江集團(tuán)的利潤還會(huì)繼續(xù)呈現(xiàn)下滑趨勢。

　　國泰君安證券指出，濱江集團(tuán)在財(cái)務(wù)安全方面，資產(chǎn)負(fù)債率81%，凈負(fù)債率100%，有息負(fù)債59億，長期借款占67%。

　　“以一般情況來看，這一資產(chǎn)負(fù)債率已經(jīng)處在高位。”中國社會(huì)科學(xué)院研究生院教授曹建海(博客，微博)這樣告訴筆者。

　　據(jù)悉，濱江集團(tuán)歷年來的資產(chǎn)負(fù)債率，不僅高于一般意義上的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)警戒線65%，甚至在2005年和2006年，其資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到90%以上。目前，更是在81%左右徘徊。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，資產(chǎn)高負(fù)債雖為公司快速擴(kuò)張?zhí)峁┝速Y金，也提高了凈資產(chǎn)收益率，但同時(shí)也將企業(yè)放在高風(fēng)險(xiǎn)的經(jīng)營環(huán)境之中。

　　放緩拿地步伐

　　面對升級(jí)版的限購令，戚金興坦言：“這個(gè)時(shí)候再往前沖就不理性了，濱江集團(tuán)現(xiàn)在是保持速度。像飛機(jī)一樣，過去是不斷拉高，現(xiàn)在是保持平飛狀態(tài)。”

　　戚金興所指的“平飛”舉措之一就是今年放緩了拿地的步伐。“過去我們銷售的錢跟拿地的錢是一樣的，今年我打算只拿(銷售額的)一半出來拿地。”

　　值得注意的是，據(jù)介紹，今年濱江集團(tuán)全年?duì)I業(yè)額目標(biāo)為100億元，截至上半年實(shí)際達(dá)到42.53億元，完成全年計(jì)劃的近43%。

　　“雖然離計(jì)劃完成目標(biāo)還有一定距離，但其實(shí)，這個(gè)降幅還算是比較小的。”戚金興表示。

　　據(jù)筆者了解，濱江集團(tuán)下半年有湘湖壹號(hào)、紹興金色家園、金色黎明一期、曙光之城以及萬家星城三期可售。目前主要在售項(xiàng)目有4個(gè)，分別位于杭州、上虞和衢州。

　　戚金興表示，隨著號(hào)稱“最嚴(yán)厲房產(chǎn)調(diào)控”政策的影響逐步顯現(xiàn)，即使今年下半年，地產(chǎn)界形勢也“不會(huì)比想象中好”。

　　代建擴(kuò)張

　　據(jù)筆者了解，濱江集團(tuán)目前擁有4個(gè)代建項(xiàng)目，其中，保障房項(xiàng)目2個(gè)，商業(yè)代建項(xiàng)目2個(gè)，并且，該公司還表示，將積極推進(jìn)代建業(yè)務(wù)。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，這不禁讓人想到其合作伙伴綠城集團(tuán)在房地產(chǎn)調(diào)控的大勢下也在走代建擴(kuò)張道路。

　　筆者曾從綠城集團(tuán)一內(nèi)部人士口中得知，綠城也是負(fù)債率一直居高不下的房地產(chǎn)公司，目前，其旗下在售項(xiàng)目有60%都處在限購范圍內(nèi)，因此，該公司下半年將讓傳統(tǒng)房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目節(jié)奏慢下來，用基金和房產(chǎn)管理方面的代建業(yè)務(wù)來擴(kuò)張。

　　無獨(dú)有偶，今年4月，戚金興與美方團(tuán)隊(duì)合作，出資成立了世方藥業(yè)有限公司。

　　另外，日前，濱江集團(tuán)宣布成立集團(tuán)旗下的首只地產(chǎn)基金。據(jù)了解，該房地產(chǎn)基金名為普特基金，首期募集規(guī)模是10億元。其中，濱江集團(tuán)出資4億元，上海一家私募出資4億元，其他兄弟同行企業(yè)出資2億元。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，積極推進(jìn)代建業(yè)務(wù)，跨界試水制藥和房地產(chǎn)基金，這也許是濱江集團(tuán)放緩房產(chǎn)擴(kuò)張速度、邁向“多元化”的第一步。