地方無力承擔(dān)高成本融資 違規(guī)預(yù)售“保障房”

    保障房趕工期 挖坑就算工作量 多地違規(guī)熱賣保障房“期房”

    在1000萬套保障房的政治任務(wù)面前，地方政府紛紛在為開工建設(shè)保障性住房籌資出招。記者獲悉，面對賣地減少大大削減了地方政府的土地財(cái)政，銀行貸款嚴(yán)重不足的背景下，各地方政府在嘗試多種渠道融資。

    但記者獲悉，部分地區(qū)不惜鋌而走險(xiǎn)，違規(guī)將未取得土地證的土地先無償劃給開發(fā)商，并默許開發(fā)商預(yù)售保障房類型的“期房”籌集建設(shè)資金，以實(shí)現(xiàn)用最低的融資成本來完成保障房開工量，除此之外挖坑后再無動靜的趕工期亂象也暴露出來。

    地方無力承擔(dān)高成本融資

    記者獲悉，6月初，山東某地方政府因?yàn)榻ㄔO(shè)保障性住房缺乏資金，在財(cái)政支撐不足和銀行支持力度降低的背景下，聯(lián)系了北京幾家大型信托公司，試圖為保障房建設(shè)融資，但在經(jīng)過幾番接觸以及項(xiàng)目考察后，融資洽談卻因種種原因無果而終。

    據(jù)山東一政府部門人士向記者介紹，在中央政府下發(fā)保障房任務(wù)后，山東省各地區(qū)都開始了保障房項(xiàng)目的規(guī)劃和建設(shè)，但在保障房規(guī)劃的過程中，資金問題很快成為了一個制約保障房建設(shè)的主要問題。

    “今年‘雙限令’被執(zhí)行后，房市一蹶不振，銷量日漸萎靡，開發(fā)商對未來前景不看好，很少涉足土地市場，各地方土地收入均隨之急劇下降，地方政府財(cái)政收入下滑明顯，憑借地方財(cái)政很難完成保障房任務(wù)；而目前因?yàn)樯虡I(yè)銀行在貸款方面均持保守態(tài)度，憑借銀行貸款也很有限。資金有限又面臨政治任務(wù)，這是地方政府出去找錢的主要原因。”上述人士告訴記者。

    2010年，各地方政府僅土地出讓金使得地方財(cái)政增收2.7萬億。然而，時(shí)過境遷，今年的土地市場分外蕭條，地方政府的收入銳減。統(tǒng)計(jì)顯示，截至6月15日，不少地方政府近半年的賣地收入僅僅為去年全年總量的約20%。另有監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，1-5月128個城市土地出讓金總額約6659億元，比去年同期下滑5%；住宅土地出讓金約5193億元，同比下滑14%，北京、上海等一線城市的下滑幅度更為明顯。

    據(jù)記者了解，在地方財(cái)政無力支撐保障房建設(shè)的背景下，山東部分地區(qū)曾對時(shí)下盛行的房地產(chǎn)信托寄予厚望，試圖通過這個途徑籌得保障房建設(shè)資金。6月初，山東省某兩個地區(qū)從北京邀請了大型信托公司相關(guān)負(fù)責(zé)人前去考察，洽談伊始，雙方都非常有合作誠意，但經(jīng)過將近一周的洽談、核算和項(xiàng)目考察，卻發(fā)現(xiàn)因?yàn)楸Ｕ戏宽?xiàng)目無力承擔(dān)高額的融資成本，而信托產(chǎn)業(yè)受制于信托收益太低難以過會等因素，融資洽談無果而終。

    “融資成本高達(dá)20%-25%，房地產(chǎn)信托實(shí)在是不適合保障房建設(shè)融資。”山東省上述政府部門人士認(rèn)為。

    而一家信托公司負(fù)責(zé)人則告訴記者，信托公司面對保障房融資也很無奈，因?yàn)槟壳案鞔笮磐泄臼苤朴趦糍Y本管理辦法，信托收費(fèi)實(shí)在無法降低，至少要收3個點(diǎn)以上，而且發(fā)行渠道很貴，如果信托公司每筆業(yè)務(wù)盈利低于3000萬，就很難過會，保障房類項(xiàng)目也是如此。

    違規(guī)預(yù)售“保障房”

    不過，地方政府面臨資金問題，為了既能完成保障房建設(shè)的政治任務(wù)，又能從中獲得財(cái)政收益，部分地方政府祭出了驚人的奇招。

    據(jù)山東省某開發(fā)商向記者透露，目前山東部分地方政府直接把保障房建設(shè)用地?zé)o償提供給承建的開發(fā)商，而且默許開發(fā)商未建先預(yù)售，然后用預(yù)售款來建設(shè)已經(jīng)預(yù)售的保障房項(xiàng)目。

    “山東某開發(fā)商承建了一保障房類型的公務(wù)員公寓項(xiàng)目，土地屬于政府先無償劃撥，目前該項(xiàng)目尚未取得土地證，沒有開工，更未取得預(yù)售證，但已經(jīng)以每套預(yù)付金20萬的價(jià)格預(yù)售一空，一個資本金才幾千萬的公司共計(jì)籌得約7億元的預(yù)售款。該開發(fā)商即將使用這筆預(yù)售款開工建設(shè)這一處保障房項(xiàng)目。”上述人士告訴記者，這叫上有政策下有對策，這前后都是政府和開發(fā)商一手操辦的，雖然程序上違規(guī)，但卻規(guī)避了保障房建設(shè)的資金難題，令保障房項(xiàng)目如期開工了。

    不過據(jù)記者了解，江西以及河南等部分地區(qū)均存在此類預(yù)售“保障房期房”的操作。

    一位接近山東省地方政府的消息人士告訴記者，不是隨便什么企業(yè)都可以無償拿到土地并且預(yù)售“保障房期房”的，一般只有具有政府背景的大型國企或者有政府關(guān)系的開發(fā)企業(yè)才可以有這種機(jī)會，這對地方政府和企業(yè)都是雙贏的，地方政府和企業(yè)通過這種方式均可以不費(fèi)任何融資成本即能融到保障房資金，地方政府完成保障房建設(shè)的政治任務(wù)的同時(shí)，還能在預(yù)售款到位后獲得一定的土地出讓金，而相關(guān)企業(yè)承建保障房雖然利潤較薄，但在商品房如履薄冰的背景下穩(wěn)賺不賠。

    同時(shí)，記者獲悉，因上半年各地方政府保障房項(xiàng)目開工不足，為在下半年趕時(shí)間完成保障房任務(wù)，地方政府除了“預(yù)售”保障房融資之外，還出現(xiàn)了在劃定的保障房用地上挖坑號稱開工后，卻不再動工、將去年的保障房任務(wù)算到今年等諸多怪現(xiàn)象。