七夕已至 廣深地區(qū)又掀七折浪潮

    對(duì)于深圳市面上四處招搖的“降價(jià)”大旗，世華地產(chǎn)研究部總監(jiān)肖小平調(diào)查認(rèn)為更多只是噱頭，并沒(méi)有實(shí)質(zhì)性降價(jià)。深圳市規(guī)劃國(guó)土委網(wǎng)站公布的數(shù)據(jù)也有所反應(yīng)，7月深圳全市新建商品住房成交3038套，環(huán)比增長(zhǎng)了26%，同比更增長(zhǎng)了147%；

    與此同時(shí)，7月的成交均價(jià)為20940元/平方米。環(huán)比上漲了17.5%，同比上漲了15.6%。而且從成交結(jié)構(gòu)上看，全市90平米以下的成交戶型占據(jù)了86%，別墅成交更是為零。在這種背景下樓價(jià)依然重回“2萬(wàn)”，最起碼，所謂的7折潮并不能反映在數(shù)據(jù)上。

給購(gòu)房者驚喜

    但是否就是說(shuō)明樓市調(diào)控完全無(wú)效？“現(xiàn)在只有給購(gòu)房者驚喜，房子才能賣得動(dòng)。”一位上市公司的營(yíng)銷總監(jiān)向記者表示，所謂“驚喜”不外乎兩條途徑，其一低于購(gòu)房者心理預(yù)期入市；其二給房子更多的附加價(jià)值。

    “現(xiàn)在購(gòu)房者并沒(méi)有形成房?jī)r(jià)下跌的強(qiáng)烈預(yù)期，所以只要價(jià)格稍有調(diào)整，銷售就會(huì)上去”。中金公司提供的7月銷售數(shù)據(jù)也顯示出，購(gòu)房者對(duì)房?jī)r(jià)的心理預(yù)期并沒(méi)有太大的改變。7月部分城市出現(xiàn)了調(diào)價(jià)以加大力度推盤(pán)的變化，從銷售上看，開(kāi)發(fā)商只要稍稍讓利，成交量馬上飆升。7月促銷給力的天津、南京環(huán)比上漲了22%及29%；上海、北京也分別上漲了8%、9%。

    另一方面，開(kāi)發(fā)商也開(kāi)始更關(guān)注剛性需求。經(jīng)緯行的研究案例對(duì)此也有所反應(yīng)，以保利地產(chǎn)在廣州項(xiàng)目保利西海岸為例，據(jù)了解該地塊發(fā)展商原本計(jì)劃打造一線江景豪宅，今年年初該盤(pán)主售的是攬江公館組團(tuán)，戶型面積較大，基本在122平方米以上，總價(jià)較高，受眾少，成交速度較為緩慢，其2月中旬加推新貨，但成交情況不佳。為了更多吸納市場(chǎng)主流客戶，項(xiàng)目于3月又重新推出了戶型實(shí)用的星海組團(tuán)，并持續(xù)加推新貨保持市場(chǎng)熱度，之后全新組團(tuán)“領(lǐng)海”面世，亦是主打小戶型。在改為主打剛需客戶的實(shí)用小戶型后，開(kāi)發(fā)商在裝修、園林設(shè)計(jì)上都開(kāi)始加大投入，務(wù)求提高樓盤(pán)的附加值，給購(gòu)房者更多的購(gòu)買(mǎi)動(dòng)力。

    “今年讓開(kāi)發(fā)商割肉基本不可能。”有專門(mén)為開(kāi)發(fā)商作銷售代理的中介高層表示，2008年的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商、特別是上市公司有相當(dāng)大的銷售壓力，但今年情況不一樣，前20大開(kāi)發(fā)商上半年均超量完成銷售，“如果上市公司公布完成50%的年度任務(wù)量，通常他們就已經(jīng)鎖定70%的任務(wù)。”該人士告訴記者，這樣上市公司就不存在年底降價(jià)沖業(yè)績(jī)的壓力。7月招保萬(wàn)金四家龍頭公司的銷售額有所下滑，189億的總銷售額環(huán)比下降了45%，“但主要原因是推盤(pán)量少了。”申銀萬(wàn)國(guó)的分析師殷姿表示，上市公司的銷售壓力并不大。

    另一方面，經(jīng)濟(jì)環(huán)境也不一樣，中金公司分析師白宏煒表示：“過(guò)去十年中國(guó)名義GDP、儲(chǔ)蓄、M2和住房?jī)r(jià)值存量的復(fù)合增速基本一致，且貨幣供應(yīng)增速也近似于房?jī)r(jià)增速與CPI之和。”這表明房?jī)r(jià)上漲是貨幣現(xiàn)象。因此除非經(jīng)濟(jì)下滑超預(yù)期，否則樓價(jià)大幅跳空的可能性并不大。