白瑞軒：升級(jí)版限購迷霧籠罩 樓市刮下滑風(fēng)

    國家針對(duì)今年樓市的“維穩(wěn)”大調(diào),不僅沒有放松,還日益趨緊。

    針對(duì)有關(guān)二三線城市樓市,著力進(jìn)行加碼限購,升級(jí)版的限購迷霧,雖然還沒有明確哪些城市,已讓房企紛紛亂了陣腳,調(diào)整未來應(yīng)對(duì)戰(zhàn)略。

    由于一二線城市限購制約,多數(shù)房企上半年的戰(zhàn)績,一般都來源于二三線城市的銷售,由于加碼限購的升級(jí),讓樓市出現(xiàn)一股下滑風(fēng)。

    據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示:2011年1-7月,130個(gè)城市住宅用地共成交1.89億㎡,同比下降10.4%;而商辦用地則成交5534萬㎡,同比大幅增長41.7%。全國住宅用地平均溢價(jià)水平僅為16.2%,不及去年同期一半,低于去年全年的33.6%;商辦用地溢價(jià)水平為21.4%,比去年同期低17.9%。

    今年土地市場(chǎng)的冷清,打破以往火爆的局面,出現(xiàn)火爆與冷清的極地格局,依然與政策面的因素不確定所致,由此可以看出,國內(nèi)政策市的樓市的詬病仍未盡消。

    更有甚者,7月關(guān)部門表態(tài)將升級(jí)“限購令”,土地市場(chǎng)成交量的下降更為明顯,住宅和商辦用地成交量環(huán)比降幅分別達(dá)33.9%和47.3%,同比降幅分別為37.2%和12.4%?？磥硪回炏矚g于土地市場(chǎng)豪賭的房企,也開始冷靜起來。

    據(jù)鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計(jì):今年前7個(gè)月全國土地流標(biāo)數(shù)量達(dá)到353塊,比去年同期增長242%,其中,住宅類土地流標(biāo)數(shù)量為163塊,占比達(dá)到46%。其中7月份土地流標(biāo)數(shù)達(dá)到61塊,基本相當(dāng)于1-2月流標(biāo)數(shù)的總和,而被“限購”的二三線城市住宅土地流標(biāo)明顯。限購政策面不明朗和調(diào)控方向不明確,直接導(dǎo)致房企的拿地戰(zhàn)略,房企越發(fā)謹(jǐn)慎也是有情可愿。

    不妨看看二級(jí)市場(chǎng)。據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計(jì)顯示,2011年新入市項(xiàng)目中,中小房企供應(yīng)量只有大房企的三成,但總庫存積壓是大房企的一倍左右。截至目前,北京新建商品房庫存近10.7萬套,中小房企占65%,積壓庫存量為6.9萬套,大致估算,中小房企約3000億元資金被套。

    5年門檻的北京版限購令的效果日益明顯,即便屬于治堵政策,只要有效果,政府就會(huì)繼續(xù)實(shí)施。面對(duì)銷售的巨大壓力,中小型房企不具備價(jià)格優(yōu)勢(shì)和品牌號(hào)召力,降價(jià)或?qū)⒊蔀橹行》科笪ㄒ痪让某雎贰?/p>

    最后,在看看三級(jí)市場(chǎng)的狀況。據(jù)深圳市規(guī)劃國土委數(shù)據(jù):7月份深圳市二手房成交套數(shù)為6544套、總面積662674.15㎡,相比6月份的10833套、總面積為10707080㎡,環(huán)比下降39.6%和38.1%。

    深圳二手房走入冰點(diǎn),成交量大幅下滑,價(jià)格出現(xiàn)松動(dòng)的主要原因是歸結(jié)于自7月11日正式實(shí)施二手房成交按評(píng)估價(jià)征稅,一個(gè)傳說變成了現(xiàn)實(shí),地稅系統(tǒng)的高額利稅,一下屏蔽了往日高價(jià)賣出低價(jià)繳稅的“陰陽合同”,這也類屬于限購的范疇政策,值得多數(shù)城市推廣和效仿。

    由此可以看出,國內(nèi)樓市調(diào)控走到如今,即便在一、二、三級(jí)市場(chǎng),出現(xiàn)了快速下行的局面,但都與限購令存在必然聯(lián)系,在運(yùn)行過程必然會(huì)傷到一些剛性需求,因?yàn)榧饶苤螛?biāo)又能治本的措施還未覓到。