顧云昌：綜合體是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)高級(jí)典范

    近日，2011年中國(guó)(哈爾濱)資本市場(chǎng)及區(qū)域發(fā)展高峰論壇，在中山路新巴黎大酒店成功舉行。本次活動(dòng)旨在講解投資理財(cái)技巧，正確引導(dǎo)區(qū)域經(jīng)濟(jì)投資。論壇上，房地產(chǎn)界牛人水皮、董藩對(duì)目前政府出臺(tái)的各種樓市新政進(jìn)行了強(qiáng)烈炮轟，而現(xiàn)任中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、房地產(chǎn)理論研究屆的泰斗級(jí)人物顧云昌也就《城市綜合體推動(dòng)城市職能升級(jí)的中堅(jiān)力量》進(jìn)行了主題演講，相對(duì)于前兩位牛人的“炮轟”，顧云昌還算比較溫和的，以下為顧云昌在論壇上主題演講實(shí)錄。

圖為中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、房地產(chǎn)理論研究屆的泰斗級(jí)人物顧云昌先生發(fā)言

    顧云昌：各位朋友下午好，因?yàn)槲业脑掝}比較輕松，不像剛才限購(gòu)這個(gè)，讓我講講綜合體的理解，我有三個(gè)觀點(diǎn)，第一個(gè)觀點(diǎn)就是綜合體是現(xiàn)代城[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]市發(fā)展的必然產(chǎn)物。第二是綜合體是有財(cái)富的效益；第三是綜合體是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)高級(jí)典范。

    我認(rèn)為是我們的城市化和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然產(chǎn)物，城市化現(xiàn)在中國(guó)的正在快速進(jìn)行當(dāng)中，是中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)主要的方面，我們現(xiàn)在是城市化，城市化、工業(yè)化是從投資的，投資的需求角度拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，而城市化是從需求的角度拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，一個(gè)是從投資角度，一個(gè)是從消費(fèi)的角度拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

    這個(gè)現(xiàn)在中國(guó)的城市限購(gòu)的問(wèn)題，中國(guó)的都是限房，在北京市還有限車(chē)，在很多地方還有限矛盾，限房、限車(chē)、限茅臺(tái)，我認(rèn)為限主要是東西不夠了才限，剛才董老師講了對(duì)很多限的看法，越是大城市越不夠賣(mài)了才限，汽車(chē)為什么要限？汽車(chē)不是汽車(chē)不夠了，是路不夠了，所以必須限，如果不限根本走不動(dòng)了，對(duì)現(xiàn)在的上海就編了一個(gè)段子，上海是路堵，跑到深圳是深刻獨(dú)，跑到鄭州，我想鄭州可能不堵，鄭州還真不堵，當(dāng)然哈爾濱我還沒(méi)有想到怎么堵法，但是再怎么堵，北京是首那么茅臺(tái)為什么限呢？因?yàn)槲覀冎袊?guó)特色公費(fèi)消費(fèi)，而且上檔次的請(qǐng)客就必須是最好的酒，現(xiàn)在茅臺(tái)酒就不夠賣(mài)了，那么這就是實(shí)際上現(xiàn)在綜合體當(dāng)中堵的問(wèn)題，和我們過(guò)去的規(guī)劃有聯(lián)系，那么其實(shí)我們這樣的城市化進(jìn)程當(dāng)中的功能分區(qū)和過(guò)去發(fā)展已經(jīng)出現(xiàn)了這個(gè)問(wèn)題，恰恰是對(duì)我們城市本質(zhì)的誤解，其實(shí)城市是一個(gè)有機(jī)體，為什么有機(jī)體？咱們和自然界講有陰陽(yáng)的問(wèn)題，其實(shí)城市有兩方面的問(wèn)題。一個(gè)城一個(gè)市，我們拆開(kāi)它字眼，城市怎么來(lái)的？我們住在一起，為了安全，有一個(gè)城墻，但是住在一起還要有生活呀，還要有市場(chǎng)，市的功能越來(lái)越豐富了，不僅是買(mǎi)點(diǎn)小菜的問(wèn)題，所以商品交易、交換都是市，也就是說(shuō)城和市就是人們住在城市里面，既要有居住，而且還要就業(yè)、還要購(gòu)物、還要娛樂(lè)、還要干嗎，其他各方面的活動(dòng)，這就是城市，但是我們可以看到，我們把城和市分開(kāi)了，這個(gè)地方住人，那個(gè)地方上班了，所以在我們快速的城市化當(dāng)中，出現(xiàn)的問(wèn)題，回過(guò)頭來(lái)想，違反了最基本的城市的有機(jī)體的概念。

    在今天我們城市化快速進(jìn)程過(guò)程當(dāng)中，我們中央出臺(tái)了轉(zhuǎn)方式、調(diào)結(jié)構(gòu)，我們整個(gè)十二五規(guī)劃叫轉(zhuǎn)方式、調(diào)結(jié)構(gòu)，轉(zhuǎn)變我們的發(fā)展方式，一個(gè)是內(nèi)需和外需的結(jié)構(gòu)要調(diào)整，作為我們城市的布局也在調(diào)整問(wèn)題，當(dāng)我們現(xiàn)在越來(lái)越多的城市，這是我們完全可以按照我們城市的本來(lái)的格局組成若干個(gè)這樣的城市，所以我們所提倡的城市群，許多中小型在一起，而不是我們?cè)S多城市分開(kāi)，那么這樣情況下，我發(fā)現(xiàn)，我們發(fā)現(xiàn)世界各國(guó)在城市化進(jìn)程過(guò)程，在城市改造過(guò)程當(dāng)中，就摸爬出一個(gè)綜合體的概念，所謂綜合體就是三種業(yè)態(tài)在一起組合，有住宅、寫(xiě)字樓、有商業(yè)，或者是加上一些主題公園等等，就是都組合在一起，成為一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的城市概念上的這種，一個(gè)群體，我們叫綜合體。

    我們看到，在這個(gè)區(qū)域里面我既可以生活、買(mǎi)房子，樓下就是一個(gè)大超市，或者是大商場(chǎng)，還有寫(xiě)字樓，還有酒店，還有主題公園等等，組成一個(gè)綜合體，所以從歷史的發(fā)展進(jìn)程、從我們今天的城市化水平，我們城市綜合體就是一個(gè)微型的城市，是一個(gè)微型的城市，在這個(gè)城市里面可以解決我們城市的基本的功能，那么當(dāng)然中國(guó)的商業(yè)地形的發(fā)展和商業(yè)體制相輔相成的，我們的房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程中首先發(fā)展住宅，然后住宅起來(lái)以后再配套，商業(yè)配套，這是我們剛開(kāi)始接的，后來(lái)發(fā)現(xiàn)光配套不行，商業(yè)是一體的，對(duì)商業(yè)需求有提高，后來(lái)才發(fā)現(xiàn)，我們光上地貌和我們住宅區(qū)的獨(dú)立還不行，必須地貌，商業(yè)和住宅組合在一起，幾種功能組合在一起叫綜合體。

    那么中國(guó)的綜合體大多數(shù)在城市中心一點(diǎn)，國(guó)外的綜合體，但是我們剛開(kāi)始學(xué)國(guó)外的時(shí)候，我們跟人家不一樣，我們的商業(yè)有一個(gè)傳統(tǒng)的概念，都是一個(gè)商業(yè)街，國(guó)外的商業(yè)是一個(gè)廣場(chǎng)，但是我們中國(guó)人聰明，把中國(guó)的街和廣場(chǎng)結(jié)合在一起，形成了我們這個(gè)商業(yè)的組合形式，國(guó)外的商業(yè)一般都在郊外，對(duì)吧？因?yàn)榻纪獾牡胤胶艽蟮耐＼?chē)場(chǎng)，那里的地方大，便宜，到那買(mǎi)東西便宜點(diǎn)，那我們中國(guó)的貿(mào)在城市中心，形成了城市綜合體的這樣一個(gè)概念，那么我們今天的萬(wàn)達(dá)[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]已經(jīng)成為城市領(lǐng)先的，而且今天看來(lái)是相當(dāng)成功的，這是我講的第一點(diǎn)，就綜合體這個(gè)城市，現(xiàn)代城市發(fā)展必然產(chǎn)物。

    第二方面講講，綜合體具有巨大的財(cái)富的積聚的效應(yīng)。因?yàn)榻o我的題目叫城市總和體是推動(dòng)城市身體的一個(gè)力量，我們發(fā)現(xiàn)綜合體的就是住宅的價(jià)格可能往往是，除了郊外的別墅、豪華別墅以外往往是價(jià)格最高的，因?yàn)槌鞘芯C合體往往在中心地段，不光是這種業(yè)態(tài)、不光是這種繁華，更應(yīng)該看到城市綜合體對(duì)土地的節(jié)約，積聚了許多業(yè)態(tài)，充分利用了空間，它的容積率比較高，但是它在這個(gè)平方的土地上積聚了更多的財(cái)富，它的業(yè)態(tài)的高度的組合，這個(gè)具有互相促進(jìn)、互相提升的這樣的作用。

    也就是說(shuō)，我們?cè)诰C合體里面，一個(gè)好的綜合體應(yīng)該是交通比較方便，地區(qū)是好地段，那么它有很好的商業(yè)配套，有很好的設(shè)施服務(wù)，甚至還有很好的社區(qū)的環(huán)境，那么必然會(huì)促進(jìn)它的土地價(jià)錢(qián)的提升，另外經(jīng)歷了這么多的商業(yè)，必然對(duì)我們的，當(dāng)這塊地的財(cái)富很快的提升，成倍的放大，所以好多人說(shuō)成是綜合體是城市GDP的發(fā)動(dòng)機(jī)，我們對(duì)地方政府一般都希望在我們城市好的地段建立一個(gè)綜合體，三級(jí)的一個(gè)地級(jí)市的市長(zhǎng)跟我說(shuō)我們先期準(zhǔn)備建三個(gè)綜合體，后來(lái)說(shuō)要建十幾個(gè)綜合體，他發(fā)現(xiàn)了城市綜合體的商業(yè)價(jià)值，也就是說(shuō)，這是一個(gè)方面，為什么呢？因?yàn)槲覀兘裉斓纳鐣?huì)，當(dāng)然想轉(zhuǎn)型的問(wèn)題，我們需要一個(gè)消費(fèi)需求作為整體來(lái)引導(dǎo)中國(guó)整個(gè)的近來(lái)發(fā)展，到目前為止，中國(guó)仍然是投資在GDP的貢獻(xiàn)最大，占53%點(diǎn)幾，我們的消費(fèi)是第二的，是我們的消費(fèi)需求進(jìn)一步的發(fā)展，才是我們中國(guó)持續(xù)發(fā)展的最大動(dòng)力，這個(gè)和我們的城市綜合體，因?yàn)榻裉煳覀儾粌H要引導(dǎo)城市的消費(fèi)需求，還要增加，還有參與的問(wèn)題，休閑、娛樂(lè)等等，有更多的業(yè)態(tài)，那么可以把我們居民的消費(fèi)能量進(jìn)一步的激發(fā)出來(lái)，只有大家花錢(qián)了、大家花錢(qián)多了，才能拉動(dòng)我們的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，那么我們綜合體的這種形式，恰恰是有助于調(diào)動(dòng)于各方面消費(fèi)積極性的，對(duì)有些財(cái)富沒(méi)地方消費(fèi)，沒(méi)有地方消費(fèi)，我們消費(fèi)的這個(gè)產(chǎn)品部多，無(wú)論是物質(zhì)產(chǎn)品還是服務(wù)產(chǎn)品，需要用我們綜合體這種模式作為載體來(lái)引導(dǎo)、來(lái)調(diào)動(dòng)，也就是說(shuō)，在我們這個(gè)城市綜合體里面，對(duì)投資者來(lái)說(shuō)，應(yīng)該講有很好的收益，萬(wàn)達(dá)我們已經(jīng)看到了，促進(jìn)城市綜合體的發(fā)展，它的這幾年的發(fā)展當(dāng)中聚積了很多的財(cái)富，城市政府也希望蓋好的綜合體來(lái)作為城市發(fā)展的發(fā)動(dòng)機(jī)，而我們消費(fèi)者也需要一個(gè)好的綜合體來(lái)滿足各種消費(fèi)需求，我們投資者當(dāng)然希望城市綜合體增加各種的收入，因?yàn)槲覅⒓舆^(guò)萬(wàn)達(dá)幾次活動(dòng)，有的地方房子在搶?zhuān)顿Y這樣一個(gè)綜合體是一個(gè)很好的回報(bào)，所以綜合體應(yīng)該是我們財(cái)富有巨大的聚積作用。

    對(duì)于一個(gè)好的總和體我想最起碼符合這三個(gè)條件：第一、繁華；第二、生態(tài)，因?yàn)榉比A的和生態(tài)是矛盾的，但是一個(gè)好的綜合體會(huì)做很生態(tài)；第三是方便，就是我們進(jìn)出很方便，其實(shí)也是資源管理好的，因?yàn)槲揖涂梢栽诰C合體工作，我可以去叫汽車(chē)，既節(jié)約了進(jìn)程，又節(jié)排，所以綜合體受到各級(jí)城市的青睞；第三綜合體是中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的剛性需求；

    現(xiàn)在中國(guó)房地產(chǎn)界有兩個(gè)上，第一是保障房大量的上，中國(guó)正在進(jìn)行歷史上，中國(guó)歷史上、世界歷史上最大的保障房運(yùn)作，哪個(gè)國(guó)家也沒(méi)有那么大的規(guī)模，因?yàn)槲覀兾磥?lái)的五年新添的保障房要保障眾多人口的住宅。為了十年要興建150萬(wàn)套保障房，但是它那個(gè)小國(guó)家人口少，我們一年建一千萬(wàn)套，第二是商業(yè)地產(chǎn)一哄而上，為什么？因?yàn)榭吹降氖俏覀?a target="_blank">萬(wàn)達(dá)[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]，看到了中良、看到了華潤(rùn)他們的效益很大，受到各級(jí)政府的青睞，所以大多數(shù)紛紛向商業(yè)地產(chǎn)，當(dāng)然是住宅地產(chǎn)限購(gòu)了，商業(yè)地產(chǎn)還沒(méi)限購(gòu)，應(yīng)該說(shuō)商業(yè)地產(chǎn)在中國(guó)還有很大的發(fā)展空間，因?yàn)槲覀兊某鞘谢M(jìn)程增加，我們對(duì)消費(fèi)的需求不斷的增加，我們的商務(wù)的需求也在不斷的增加，等等，這樣必然會(huì)導(dǎo)致商業(yè)綜合體這樣的一個(gè)態(tài)勢(shì)，但是搞商業(yè)地產(chǎn)不能不起來(lái)，我經(jīng)常說(shuō)搞商業(yè)地產(chǎn)的綜合體相對(duì)于住宅地產(chǎn)是兩個(gè)完全不同的概念，住宅地產(chǎn)是在游泳池系游泳的話，商業(yè)地產(chǎn)就是在大江大海里游泳，很過(guò)癮，但是搞不好就會(huì)淹死，我們看到了繁華的萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)，但是也看到了有些商業(yè)地產(chǎn)蓋完了無(wú)人問(wèn)津，并不是所有的商業(yè)地產(chǎn)都很大，甚至于說(shuō)是過(guò)剩的，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)投資者有一個(gè)警惕，并不是所有的商業(yè)地產(chǎn)都是賺錢(qián)的；如果蓋完了賣(mài)不出去，那就是完全失敗的。再說(shuō)我也聽(tīng)趙總講過(guò)，開(kāi)始的時(shí)候他們開(kāi)發(fā)了以后只賣(mài)了一半，這是他親口跟我講的，他今天的成功是過(guò)去失敗經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)和成功的這種發(fā)展，也就是說(shuō)，搞商業(yè)地產(chǎn)，它的行動(dòng)源源大于住宅地產(chǎn)，住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)出來(lái)，賣(mài)掉了就成功了，特別是我們這幾年整個(gè)住宅地產(chǎn)是供不應(yīng)求的，我說(shuō)了為什么要限購(gòu)，因?yàn)椴粔蛸u(mài)了，我們的市場(chǎng)處在賣(mài)方市場(chǎng)，單靠土地，土地升值會(huì)賺錢(qián)。

    最后體現(xiàn)的是經(jīng)營(yíng)管理；商業(yè)地產(chǎn)商家來(lái)不來(lái)？然后以后的經(jīng)營(yíng)如何，經(jīng)營(yíng)好了賺錢(qián)，經(jīng)營(yíng)不好很可能還賠錢(qián)，另外搞商業(yè)地產(chǎn)的資金鏈，住宅地產(chǎn)很快就回籠了，但是商業(yè)地產(chǎn)要經(jīng)營(yíng)很長(zhǎng)一段時(shí)間，我們知道商業(yè)地產(chǎn)搞不好需要三年的準(zhǔn)備期，度過(guò)了這個(gè)才能取得勝利，所以，必須要好的業(yè)態(tài)的策劃，必須要好的資金的融資渠道，必須要好的經(jīng)營(yíng)管理，當(dāng)然，一切要比住宅地產(chǎn)要長(zhǎng)，而我們做房地產(chǎn)的朋友大多數(shù)搞住宅地產(chǎn)出身的，他的習(xí)慣思維就是先地產(chǎn)、后商業(yè)，我先把住宅蓋出來(lái)以后再考慮商業(yè)，對(duì)不起已經(jīng)晚了，我們的思維應(yīng)該是先商業(yè)，先把商業(yè)弄清楚了，我的業(yè)態(tài)是什么？我的商家在哪里？我的經(jīng)營(yíng)管理會(huì)怎么樣，然后再考慮我的規(guī)劃，再考慮我的房地產(chǎn)，這樣才能成功，所以我認(rèn)為，放在了今天搞綜合體，是房地產(chǎn)發(fā)展的一個(gè)高級(jí)階段，沒(méi)有高明的營(yíng)銷(xiāo)策劃，沒(méi)有高明的融資手段，沒(méi)有高明的經(jīng)營(yíng)管理的手段，很難起來(lái)，再說(shuō)了，政府對(duì)商業(yè)地產(chǎn)給予很大的希望，搞得越高越好，但是和實(shí)際的商業(yè)經(jīng)營(yíng)是不是一致很難說(shuō)，所以我經(jīng)常說(shuō)商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該講究四態(tài)，第一要講商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)態(tài)，購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、休閑等等，寫(xiě)字樓，這個(gè)賓館，之間的關(guān)系，這個(gè)一定要弄清楚，搞什么樣的業(yè)態(tài)；第二要講形態(tài)，商業(yè)地產(chǎn)往往是非常漂亮的建筑；第三要講動(dòng)態(tài)，商業(yè)地產(chǎn)的交通很復(fù)雜，各種業(yè)態(tài)會(huì)成交通路線，人和車(chē)子的路線，停車(chē)的、進(jìn)貨的等等，這個(gè)內(nèi)外的交通很復(fù)雜，最后還要講生態(tài)，商業(yè)地產(chǎn)也要講生態(tài)，不能進(jìn)去以后你變得很擁堵，而且空氣質(zhì)量不好，所以我們學(xué)術(shù)上的地產(chǎn)還有它的主題公園，讓人感覺(jué)一邊在購(gòu)物、一邊在休閑，一邊還有一些生態(tài)，給人一種自然的享受，等等。

    那么總之，我覺(jué)得商業(yè)地產(chǎn)在未來(lái)中國(guó)還有很大的發(fā)展空間，但是對(duì)我們的投資者來(lái)說(shuō)，也是一個(gè)投資的好的方面，國(guó)家出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策，從來(lái)沒(méi)說(shuō)對(duì)商業(yè)性地產(chǎn)調(diào)控，完全是根據(jù)市場(chǎng)的需要，這時(shí)候，無(wú)論是開(kāi)發(fā)商還是我們各級(jí)投資者都要看準(zhǔn)了，都要想好了，既要為自己負(fù)責(zé)，也要為國(guó)家負(fù)責(zé)，因?yàn)橐粋€(gè)商場(chǎng)蓋出來(lái)，一個(gè)中心蓋出來(lái)，搞得好搞不好，不僅影響你自己，還影響整個(gè)城市。那么，到今天我覺(jué)得我們中國(guó)的綜合體仍在蓬勃的發(fā)展，我希望一個(gè)是萬(wàn)達(dá)在綜合體發(fā)展方面精益求精，取得更好的經(jīng)驗(yàn)。第二希望各行各業(yè)關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)，一定要記住我們商業(yè)地產(chǎn)不是那么簡(jiǎn)單的事情，要高度重視，一定要先商業(yè)后地產(chǎn)，一定要好好的總結(jié)我們各方面的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，那么才能在市場(chǎng)之中立于不敗之地，那么才能使我們的商業(yè)地產(chǎn)成為城市發(fā)展的火車(chē)頭。