樓市調(diào)控依然從嚴(yán)從緊 “價(jià)格戰(zhàn)”或一觸即發(fā)

    2011年中報(bào)業(yè)績(jī)逐漸披露，部分房地產(chǎn)上市公司凈利潤(rùn)大幅下滑，資金鏈進(jìn)一步緊繃的跡象愈發(fā)明顯。在資金壓力下，地產(chǎn)龍頭也紛紛開(kāi)始“以價(jià)換量”，對(duì)新開(kāi)樓盤降價(jià)促銷。接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪的多位專家認(rèn)為，在調(diào)控依然從嚴(yán)從緊的預(yù)期下，開(kāi)發(fā)商降價(jià)促銷壓力陡增，“價(jià)格戰(zhàn)”很可能一觸即發(fā)。

    業(yè)績(jī)　利潤(rùn)大幅下滑資金再度告急

    中報(bào)數(shù)據(jù)顯示，在目前已經(jīng)披露上半年業(yè)績(jī)的房地產(chǎn)上市公司中，凈利潤(rùn)下滑和資金鏈的進(jìn)一步緊繃已經(jīng)成為了一個(gè)普遍的現(xiàn)象。而接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這種趨勢(shì)將在今年下半年得到進(jìn)一步強(qiáng)化。

    WIND統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至記者發(fā)稿，按照申萬(wàn)一級(jí)行業(yè)分類，兩市已共計(jì)有16家房地產(chǎn)上市公司發(fā)布了2011年上半年業(yè)績(jī)報(bào)告。數(shù)據(jù)顯示，從凈利潤(rùn)指標(biāo)來(lái)看，上述16家上市公司上半年實(shí)現(xiàn)歸屬于母公司股東的凈利潤(rùn)22.36億元，較去年同期僅微增1.22%。16家上市公司中，包括陸家嘴、嘉凱城、渝開(kāi)發(fā)[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]等8家上市公司的凈利潤(rùn)均出現(xiàn)了下滑，且除陸家嘴外，其余7家企業(yè)的凈利潤(rùn)下滑幅度均超過(guò)了30%，嘉凱城凈利潤(rùn)下滑幅度甚至達(dá)到了98.39%。除此之外，上述16家企業(yè)中，包括ST興業(yè)、綠景[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]控股、豐華股份和*ST合臣四家上市公司還出現(xiàn)了虧損。

    從單季度的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)來(lái)看，上述16家上市公司中，有高達(dá)10家二季度出現(xiàn)了凈利潤(rùn)同比下滑的情形，占比高達(dá)62.5%。其中，中匯醫(yī)藥、濱江集團(tuán)和ST興業(yè)的凈利潤(rùn)下滑幅度分別達(dá)到了199.48%、176.27%和137.74%。

    不僅如此，業(yè)內(nèi)人士對(duì)于今年下半年的房企業(yè)績(jī)也并不樂(lè)觀。“一旦占據(jù)目前市場(chǎng)主體的二三線城市限購(gòu)，下半年的房地產(chǎn)銷售面積可能出現(xiàn)明顯的下調(diào)。預(yù)計(jì)下調(diào)幅度可能超過(guò)2成。如果全面執(zhí)行下半年的銷售面積很可能低于4億平方米。而庫(kù)存積壓將明顯上漲。”北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究總監(jiān)張大偉對(duì)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者表示，“下半年上市企業(yè)業(yè)績(jī)可能更差。”

    而從資金的狀況來(lái)看，中報(bào)披露的數(shù)據(jù)顯示，上述16家房地產(chǎn)上市公司的資金鏈正在進(jìn)一步收緊。WIND統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，16家房企今年上半年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~合計(jì)為-52.27億元，而去年同期，這個(gè)數(shù)字則是-49.14億元。16家房企中，有8家出現(xiàn)了經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~下滑的情形，其中臥龍地產(chǎn)[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]的下滑幅度達(dá)到了45.73%、萊茵置業(yè)和深物業(yè)A的下滑幅度則分別達(dá)到了709.81%和998.02%。

    張大偉表示，在限購(gòu)影響銷售收入、商業(yè)信貸收緊開(kāi)發(fā)貸等系列調(diào)控措施打擊下，7月來(lái)，房地產(chǎn)信托也明顯受到控制，在多重壓力下，房企的資金鏈進(jìn)一步繃緊。“最近各家企業(yè)的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流都有惡化的跡象，如果下半年市場(chǎng)調(diào)控持續(xù)，甚至出現(xiàn)全國(guó)性的限購(gòu)蔓延，預(yù)計(jì)部分中等上市公司很可能開(kāi)始明顯的促銷行為。”

    銀河證券地產(chǎn)行業(yè)分析師潘瑋則對(duì)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者表示，從目前的情況來(lái)看，上半年龍頭房企的銷售依然不錯(cuò)，但對(duì)于今年下半年來(lái)說(shuō)，資金將成為決定性的因素，“從目前的情況來(lái)看，信貸緊縮在短期內(nèi)很難得到緩解。”她說(shuō)。

    對(duì)策　標(biāo)桿房企率先降價(jià)促銷

    今年以來(lái)的樓市調(diào)控已持續(xù)半年之久，受資金壓力影響，標(biāo)桿房企紛紛帶頭開(kāi)始“以價(jià)換量”。中原行業(yè)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，近日，萬(wàn)科、碧桂園、龍湖等開(kāi)發(fā)商紛紛高調(diào)宣布對(duì)新開(kāi)樓盤進(jìn)行降價(jià)促銷。中原地產(chǎn)認(rèn)為，在這一輪房企的試探性降價(jià)見(jiàn)效之后，未來(lái)預(yù)計(jì)將有更多的樓盤低價(jià)推出。

    這種預(yù)判可以從下面一組數(shù)據(jù)中得到佐證，根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，8月份北京市場(chǎng)將有26個(gè)項(xiàng)目入市，其中以金科王府[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]、納帕瀾郡[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]、海怡莊園[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]等為代表的純新盤共計(jì)13個(gè)，目前有5個(gè)項(xiàng)目定價(jià)尚未公布。在已公布價(jià)格的純新盤項(xiàng)目中，除中心城區(qū)的純新盤定價(jià)相對(duì)堅(jiān)挺外，位于昌平、房山等普通住宅項(xiàng)目的定價(jià)，一般比同地段在售項(xiàng)目每平方米的單價(jià)低2、3千元。

    在房?jī)r(jià)松動(dòng)的同時(shí)，市場(chǎng)銷售狀況并不景氣。據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，全國(guó)各限購(gòu)城市新建商品住宅成交量環(huán)比均出現(xiàn)了明顯的下滑，其中一線城市成交量環(huán)比減少了29.3%，限購(gòu)范圍內(nèi)的二線城市也減少了23.3%。

    另?yè)?jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至7月末，北京21個(gè)開(kāi)盤項(xiàng)目的平均銷售率僅為13.3%，創(chuàng)年內(nèi)新低。21個(gè)開(kāi)盤項(xiàng)目中，有10個(gè)項(xiàng)目在7月開(kāi)盤當(dāng)月成交套數(shù)低于10套，個(gè)別項(xiàng)目甚至出現(xiàn)了零成交。

    亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍分析說(shuō)，樓市調(diào)控政策未有任何松動(dòng)跡象，北京長(zhǎng)期限購(gòu)的傳言使得供需雙方對(duì)樓市的預(yù)期發(fā)生新的變化，新一輪的拉鋸戰(zhàn)將開(kāi)始。7月開(kāi)發(fā)商又開(kāi)始多用純新盤試探市場(chǎng)，10個(gè)純新盤項(xiàng)目占據(jù)了全部入市項(xiàng)目的57.1%，但與前幾個(gè)月不同，7月純新盤的入市也未能撬動(dòng)更多地消費(fèi)，由此也給8月份新盤入市的定價(jià)帶來(lái)更大壓力。預(yù)計(jì)8月份樓市競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈，“價(jià)格戰(zhàn)”即將點(diǎn)燃。

    中原領(lǐng)先指數(shù)系統(tǒng)最新數(shù)據(jù)顯示，7月，北京、深圳的二手住宅價(jià)格指數(shù)繼續(xù)呈小幅下跌，其中北京已是連續(xù)第四個(gè)月下跌；上海、廣州和天津的二手住宅價(jià)格指數(shù)則繼續(xù)小幅上升，但漲幅進(jìn)一步收窄，環(huán)比漲幅均未超過(guò)1%。中原報(bào)價(jià)數(shù)據(jù)顯示，近期二手房業(yè)主調(diào)低報(bào)價(jià)的比例持續(xù)上升，反映出二手房?jī)r(jià)格松動(dòng)現(xiàn)象有所擴(kuò)散，預(yù)計(jì)第三季度會(huì)有更多城市指數(shù)出現(xiàn)下跌。

    “鏈家地產(chǎn)”首席分析師張?jiān)赂嬖V記者，目前二手房業(yè)主已開(kāi)始主動(dòng)降價(jià)促銷，二手房的議價(jià)空間也在增大。統(tǒng)計(jì)顯示，在6月份新增掛牌房源中，大約有25%的業(yè)主調(diào)低出售底價(jià)價(jià)格，其平均總價(jià)降幅約為10萬(wàn)元至20萬(wàn)元，平均降幅為7%。7月份的二手房市場(chǎng)議價(jià)空間大約擴(kuò)大了5%左右。

    21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)認(rèn)為，隨著北京樓市價(jià)格的松動(dòng)加速，未來(lái)北京二手房?jī)r(jià)格將繼續(xù)下降，但幅度有限，房?jī)r(jià)大幅降低的可能性較小。上海、深圳二手房?jī)r(jià)格下調(diào)已成事實(shí)，未來(lái)還有進(jìn)一步下降的空間。而一些二線城市，如成都、青島價(jià)格已多月持平，未來(lái)降價(jià)空間有限，房?jī)r(jià)將在一個(gè)相對(duì)平緩的水平上運(yùn)行。

    預(yù)期　調(diào)控高壓將引爆“價(jià)格戰(zhàn)”

    盡管樓市已開(kāi)始出現(xiàn)積極的變化，但自7月份以來(lái)從國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議到住建部、銀監(jiān)會(huì)等部委“樓市調(diào)控仍將持續(xù)從緊”的聲音一再被強(qiáng)調(diào)。其中，在8月1日結(jié)束的中國(guó)人民銀行分支行行長(zhǎng)座談會(huì)上，央行強(qiáng)調(diào)，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控力度不會(huì)放松。

    央行表示，在房地產(chǎn)調(diào)控方面，將按照中央關(guān)于“房地產(chǎn)調(diào)控決心不動(dòng)搖、方向不改變、力度不放松”的要求，進(jìn)一步執(zhí)行好差別化住房信貸政策，督促金融機(jī)構(gòu)對(duì)符合條件的保障性住房建設(shè)項(xiàng)目及時(shí)發(fā)放貸款。

與此同時(shí)，針對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快二三線城市新一輪的限購(gòu)名單正在緊鑼密鼓的醞釀之中。政策壓力下，廣州郊區(qū)、廊坊及其下屬市縣、上海、深圳、近期分別出臺(tái)了“限價(jià)令”或升級(jí)此前版本的限購(gòu)令。有分析師認(rèn)為，各地限價(jià)限購(gòu)政策的出臺(tái)和調(diào)整均著眼于當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)未來(lái)的上漲壓力。

    對(duì)于未來(lái)的政策走向，偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)說(shuō)，在房?jī)r(jià)不出現(xiàn)劇烈回漲的情況下，政府再次出臺(tái)更嚴(yán)厲的樓市調(diào)控政策的可能性不大。但這并不代表無(wú)新政策出臺(tái)，執(zhí)行層面政策類似于行業(yè)規(guī)章、操作規(guī)范等可能還會(huì)繼續(xù)加碼。

    上海易居房地產(chǎn)研究院綜合部部長(zhǎng)楊紅旭分析說(shuō)，如果說(shuō)上半年更注重抑房?jī)r(jià)，下半年將更注重抓保障。在樓市持續(xù)降溫、一線城市和部分二線城市成交低迷、全國(guó)價(jià)格漲幅趨緩、少數(shù)城市價(jià)格微跌等綜合情況下，政策面進(jìn)入密切觀察期，重在落實(shí)已有政策，“政策底”隱約可見(jiàn)。他表示，目前開(kāi)發(fā)企業(yè)資金面持續(xù)緊縮，未來(lái)降價(jià)促銷壓力大增，預(yù)計(jì)三季度樓盤促銷的現(xiàn)象將越來(lái)越多。

    “鏈家地產(chǎn)”首席分析師張?jiān)抡J(rèn)為，未來(lái)隨著部分二三線城市被“限購(gòu)”，二三線城市房企的降價(jià)壓力將增大，在調(diào)控重壓之下“價(jià)格戰(zhàn)”很可能一觸即發(fā)。