土地出讓頻出新招 北京試點“限地價競房價”

    先確定地價再設最高房價，開發(fā)商“價低者得”，首個地塊落戶門頭溝

    今后，北京商品房將增添一種全新的土地出讓方式，即地價是事先限定好的，然后設定一個將來銷售的最高房價，開發(fā)商在此基礎上，誰報的價格越低最終誰就拿地。昨天，北京首個“限地價競房價”的地塊———門頭溝區(qū)永定鎮(zhèn)東辛坪村項目掛牌上市。

    昨天入市的這個試點地塊，面積約19公頃，總建筑規(guī)模約38萬平米，其中商品房面積約28萬平米。這是近年來，北京西部地區(qū)推出的最大規(guī)模居住用地，至少可以提供3000多套房屋。雖然該地塊位于門頭溝區(qū)，但交通比較便利，位于長安街西延長線上，距離西六環(huán)路僅約1公里，而且距地鐵S1線直線距離約2公里。S1線已于去年正式開工建設，預計將于2016年正式投入運營。

    地塊出讓金提前確定

    “這種出讓方式簡單來說，就是在事先確定地價的情況下，以商品房售價‘價低者得’的原則，確定最終的競得者。”市國土局相關負責人告訴記者，該地塊的樓面地價定為5850元/平米，總地價22億多元。無論最終是誰競得該地塊，需要支付的土地出讓金都是一樣的。

    “地價定好了之后，再設定一個最高售價。然后由所有競買人報出未來在該地塊上建設的商品房銷售價格，承諾銷售價格最低的就是競得人。”這位負責人說，該地塊的房屋銷售價格最高限價為13600元/平米，在競買時，競買人每次可向下降低50元/平米來報價。這意味著，北京土地市場屆時將出現(xiàn)從未有過的“奇特”景象，開發(fā)商們的報價將比著向下降。

    銷售限價只能降不能漲

    “這種出讓方式中的銷售限價，指的是將來的最高銷售價格。”這位負責人表示說，此次試點的地塊，將不存在向上的浮動。“比如最后競得者承諾的售價是1.3萬元/平米，那么將來銷售房屋時，即便是戶型最好、朝陽和樓層最好的戶型，也不能高過1.3萬元/平米！只能比它低，不能比它高。”

    據(jù)了解本次出讓宗地所建商品住房均為“中低價位、中小套型普通商品房”，商品房套型建筑最大面積為120平米，且滿足套型建筑面積90平米以下的住宅房屋不低于總住宅建筑規(guī)模70%的要求。

    ■ 追問

    誰有資格購買？

    三類家庭具有優(yōu)先購買權

    北京市國土局相關負責人表示，由于同為中低價位、中小套型普通商品房，因此該方式出讓地塊將來的銷售對象，也將與“限房價競地價”地塊相同———優(yōu)先滿足擁有北京市戶口或在北京工作、居住一定年限以上人群的自主及改善型購房需求。

    去年北京試點的首個“限房價競地價”中低價位、中小套型普通商品房———長陽國際城的銷售對象為：符合“京十五條”、“限購”政策的家庭均有資格購買。

    其中有三類家庭具有優(yōu)先購買權，一是在北京首次購買住房的本市戶籍家庭；二是持有本市有效暫住證在本市首次購買住房，且連續(xù)5年(含)以上在本市繳納社會保險或個人所得稅的非本市戶籍居民家庭；三是已經(jīng)通過住房保障資格審核，正在輪候保障性住房配售，且同意購買該項目后放棄保障性住房購買資格的家庭。

    地價如何算的？

    最高房價比地價高7000元

    在這種出讓方式下，事先限定的地價，以及13600元/平米房屋銷售最高限價是否合理？

    這位負責人表示，該項目限定的地價，是政府在除去一級開發(fā)等成本后，只收取了較低的土地收益，因此地價水平是較低的。而且由于該地塊的一級開發(fā)主體是市、區(qū)土地整理儲備中心，因此一級開發(fā)成本也較低。

    據(jù)了解，今年此前成交的另一處門頭溝區(qū)的地塊，地理位置相比一下還稍差一些，但商品房的樓面地價也已達6100元/平米左右。

    至于13600元/平米的銷售最高限價，這位負責人表示，制定該價格主要考慮兩個方面的因素。一是即便是最高的“起始報價”，也要比周邊的商品房價低20%左右；二是考慮到了開發(fā)成本，在5850元/平米的地價與13600元/平米的最高房價之間，有約7000元的空間，這保證了開發(fā)該項目能有一定的利潤空間。

    據(jù)了解，該項目周邊的商品房價約在17000元左右。

    房企能賺錢嗎？

    項目利潤空間小但不愁賣

    開發(fā)商如想獲得該地塊，就必須報出比其他人更低的房價。那么對于以追求利潤最大化的開發(fā)商而言，這種地塊是否缺乏吸引力？

    業(yè)內人士認為，在一般的市場規(guī)律下，如果房價和地價之間能有6000元/平米的差距，那么除去了建安、銷售等成本外，開發(fā)商依然還會有利潤空間，因此該地塊開發(fā)商還是“有利可圖”的。他預測該地塊最終成交的銷售價格應該在12500元/平米左右。

    此前，“限房價競地價”長陽國際城項目受到了消費者的巨大關注和歡迎。“可以說，中低價位、中小套型普通商品房是不愁賣的。而目前在開發(fā)商普遍遭遇銷售冷淡的情況下，這種“一搶而光”的房屋對于開發(fā)商有著很大的吸引力。”這位人士說。

    記者從市國土局了解到，僅昨天上午，該地塊的掛牌文件就已經(jīng)賣出20多份，可見不少開發(fā)商都有興趣。一家國企開發(fā)商告訴記者，當前商品房市場的銷售并不樂觀，雖然利潤空間小一些，但這種“不愁賣”的項目，卻能迅速的盤活資金，因此如果售價合理，還是值得開發(fā)的。

    ■ 新聞背景

    土地出讓頻出新招

    從去年試點的“限房價競地價”、“限地價競配建政策房面積”，到此次推出的“限地價競房價”，北京近一年多來，不斷探索和嘗試新的土地出讓方式，而且這些都屬于全國首創(chuàng)。

    “去年試點了‘限房價競地價’方式，得到了購房者和社會的認可。”市國土局相關負責人告訴記者，在首個長陽試點地塊推出后，市國土局就一直在選擇其它地塊，以推廣這種方式。包括大興、通州等地的一些地塊。

    “但無論哪種土地出讓方式，都不能說是完美的，所以必須去探索有沒有更好的方式。”這位負責人說，早在去年開始，國土部門就一直在研究是否能探索其它的土地出讓方式，讓百姓更能得到“實惠”。“限地價競房價”就是在這個背景下展開試點的。

    ■ 對比

    限地價競房價

    把政府的土地收益固定，房價則是越低越好，以最大的限度讓利于民。在這種新方式下，政府限定死了較低的地價，可以完全地將地價控制在合理區(qū)間。而房價則是在出讓過程中，越競爭越低，也可達到抑制房價過快上漲的目的。

    限房價競地價

    把房價事先以較低的價格固定下來，政府的土地收益是可以浮動的。一位業(yè)內人士說，如果此次門頭溝該地塊依然用“限房價競地價”，以13600元/平米的銷售限價來倒推地價，將不止現(xiàn)在的22億多元，可能至少會多出3億元。

    “房屋質量不會受限價影響”

    誰的售價最低誰拿地，這種情況下，低廉的房價會否會造成房屋質量的下降？

    北京市國土局相關負責人表示，無論是哪種類型的住房，都必須執(zhí)行同樣的質量規(guī)范標準，建設等部門也會按照商品房同樣的要求和標準進行監(jiān)督和驗收。

    “另外你可以注意到，除了價格、地理位置等因素外，選取該項目作為試點還有一個很重要的原因，就是它的規(guī)模比較大，光地價就20多個億，小公司肯定‘吃不下’。我們也希望是大型開發(fā)企業(yè)來承接，確保品牌質量。”

    這位負責人表示，無論是“限房價競地價”還是“限地價競房價”，都是針對中低價位、中小套型普通商品房的土地出讓方式。面對的都是社會上大量的，超過了保障房申請資格但又無法承擔商品房高額售價的“夾心層”人群。

    “我們會根據(jù)試點的情況，研究下一步的推廣?？梢钥隙ǖ氖牵@些項目都會位于交通便利的地區(qū)。而今年北京的中低價位、中小套型普通商品房將全面推廣這兩種方式。”

    同時，業(yè)內人士認為，此次在京西門頭溝區(qū)推出這種低價商品房，尤其是規(guī)模比較大、套數(shù)比較多的項目，會對該區(qū)域的房價有一定的推動作用。“簡單地說，如果這個項目賣一萬三，那么還會有人去買周邊一萬七的房子嗎？而且這個項目靠近石景山區(qū)，對于石景山區(qū)的房價，都會產(chǎn)生良性的影響。”