樓市進(jìn)入高風(fēng)險(xiǎn)周期 被限購(gòu)樓市資金何去何從

    一線城市限購(gòu)持續(xù)，部分二三線城市將被納入限購(gòu)，被限購(gòu)的樓市資金何去何從？更多房企開(kāi)始把目光投向三四線城市。

    中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)研究中心總經(jīng)理陳嘯天向本報(bào)記者直言，三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的盛宴才啟幕，房企對(duì)這個(gè)龐大市場(chǎng)的爭(zhēng)奪也才剛剛開(kāi)始。但他同時(shí)指出，值得注意的是，這波限購(gòu)政策，只是擴(kuò)大了限購(gòu)的范圍，但并沒(méi)有給出被限購(gòu)市場(chǎng)民間資金的出路引導(dǎo)，僅僅是把這些資金從一線趕到二三線再到三四線。

    缺乏對(duì)資本的正確引導(dǎo)，資金和房企自發(fā)流向三四線城市，是機(jī)遇抑或陷阱？

    三四線城市的理論機(jī)會(huì)

    “過(guò)去幾年，得益于快速布局三四線城市，高周轉(zhuǎn)企業(yè)萬(wàn)科[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]、恒大[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]業(yè)績(jī)實(shí)現(xiàn)了快速增長(zhǎng)。”陳嘯天指出，三四線城市在全國(guó)性房企業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)中扮演了重要角色。

    公開(kāi)資料顯示，萬(wàn)科在過(guò)去7年時(shí)間內(nèi)業(yè)績(jī)規(guī)模翻了20倍，2003年萬(wàn)科集團(tuán)全年的銷售業(yè)績(jī)僅為60億，2010年已達(dá)1000億之多，2010年萬(wàn)科銷售業(yè)績(jī)突破千億時(shí)，三四線城市貢獻(xiàn)率上升10%。

    三四線城市對(duì)房企業(yè)績(jī)的貢獻(xiàn)，在恒大這家全面布局于三四線城市的全國(guó)性房企身上體現(xiàn)很明顯。資料顯示，近3年時(shí)間內(nèi)恒大整體業(yè)績(jī)翻了8倍，2011年半年度銷售額429億元，同比增長(zhǎng)達(dá)103%，迫近去年全年500億的銷售額，其中多達(dá)20%以上的銷售額來(lái)源于三、四線城市的貢獻(xiàn)。

    據(jù)了解，同樣，中海[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]、龍湖、華潤(rùn)等企業(yè)加快周轉(zhuǎn)速度，也在持續(xù)擴(kuò)大三、四線城市布局的比例。

    根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心和中國(guó)房地產(chǎn)信息集團(tuán)最新發(fā)布的“三四線城市房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿y(cè)評(píng)研究報(bào)告”指出，受到調(diào)控影響，十大重點(diǎn)城市成交出現(xiàn)萎縮，三、四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展逐步加快，未來(lái)成長(zhǎng)空間可期。

    我國(guó)目前擁有287個(gè)地級(jí)市，661個(gè)市，2862個(gè)縣，按照目前成交面積增長(zhǎng)幅度預(yù)測(cè)，住宅開(kāi)發(fā)市場(chǎng)空間依舊巨大。但十大重點(diǎn)城市成交占比呈波動(dòng)下滑趨勢(shì)，中小城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展將逐步加快。部分三四線城市近5年房地產(chǎn)成交面積增長(zhǎng)率高達(dá)50%。

    “大部分企業(yè)的利潤(rùn)來(lái)自路徑利潤(rùn)，即企業(yè)通過(guò)戰(zhàn)略布局在三、四線城市業(yè)務(wù)的發(fā)展實(shí)現(xiàn)主要獲益。”上述報(bào)告指出，對(duì)于大型房企來(lái)說(shuō)，憑借其品牌帶來(lái)的高附加值，在這些內(nèi)部?jī)r(jià)差還未拉開(kāi)的三、四線城市布局，能夠迅速造就區(qū)域標(biāo)桿型的項(xiàng)目，獲取競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

    中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心副主任孫斌藝則告訴記者，需求逐步釋放是三四線城市的重要機(jī)遇所在。

    該研究報(bào)告以251座建制地級(jí)城市為研究對(duì)象，據(jù)調(diào)研結(jié)果，從房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿Π購(gòu)?qiáng)城市區(qū)域分布來(lái)看，東部區(qū)域共有49個(gè)地級(jí)城市入選百?gòu)?qiáng)，進(jìn)入二十強(qiáng)的城市達(dá)16個(gè)之多；中部區(qū)域共有22個(gè)城市入選房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿Π購(gòu)?qiáng)，但無(wú)一城市進(jìn)入二十強(qiáng)之列；西部區(qū)域有24個(gè)城市進(jìn)入百?gòu)?qiáng)，內(nèi)蒙古的包頭和鄂爾多斯以及云南的保山進(jìn)入二十強(qiáng)；東北區(qū)域共有5個(gè)城市進(jìn)入百?gòu)?qiáng)，進(jìn)入五十強(qiáng)和二十強(qiáng)的只有吉林市1個(gè)。

    換言之，三四線城市的實(shí)力榜的區(qū)域分布，在很大程度上將反映出房企接下來(lái)區(qū)域拓展重點(diǎn)的地域側(cè)重。

    樓市進(jìn)入高風(fēng)險(xiǎn)周期

    “二三線限購(gòu)擴(kuò)容，被限資金流向三四線城市，但同時(shí)回流一線城市的可能性也存在，盲目進(jìn)軍三四線市場(chǎng)，存在風(fēng)險(xiǎn)。”有不少業(yè)內(nèi)人士持這樣的判斷。

    同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，從投資的角度而言，一線城市限購(gòu)從嚴(yán)，房?jī)r(jià)漲幅空間被壓縮，不利于短期的投資客進(jìn)場(chǎng)。對(duì)于三四線城市的機(jī)遇，張宏偉也表示并不確定。“二三線城市限購(gòu)政策將更具靈活性，從操作層面來(lái)講，投資客進(jìn)場(chǎng)還存在市場(chǎng)機(jī)會(huì)。”

    換言之，二三線限購(gòu)并不直接等同于三四線城市的機(jī)會(huì)。

    更大的風(fēng)險(xiǎn)顯然不僅是資金流向的不確定性，更在于整個(gè)行業(yè)發(fā)展階段的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)正在不斷提升。

    陳嘯天指出，從國(guó)家發(fā)展方向上來(lái)說(shuō)，我國(guó)已經(jīng)進(jìn)入社會(huì)改革為主導(dǎo)的發(fā)展階段，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)由一元風(fēng)險(xiǎn)(市場(chǎng)層面)躍升至三元風(fēng)險(xiǎn)(市場(chǎng)層面、經(jīng)濟(jì)層面、社會(huì)層面)。與此同時(shí)，國(guó)家處于重大發(fā)展轉(zhuǎn)型期，住房問(wèn)題已經(jīng)從經(jīng)濟(jì)層面上升到影響社會(huì)穩(wěn)定、關(guān)乎國(guó)計(jì)民生的社會(huì)層面。“政策不斷趨緊，房?jī)r(jià)居高不下，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)正進(jìn)入高風(fēng)險(xiǎn)周期。”