蘭洪海：地價(jià)未低下“高貴”的頭顱 房?jī)r(jià)怎降

嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控，使得“北上廣深杭”等實(shí)施“限購(gòu)”的城市，房?jī)r(jià)的快漲勢(shì)頭得以有效遏制，房?jī)r(jià)緩步下行通道。住宅存量壓力加劇，房產(chǎn)商資金鏈繃緊，下半年的新盤供應(yīng)還將不斷增加，樓盤間競(jìng)爭(zhēng)日趨白熱化，越來越多的項(xiàng)目赤膊上陣打折促銷。然而令人存疑的是：杭州近半年來新推的土地價(jià)格，絲毫沒有產(chǎn)生因調(diào)控“回調(diào)下滑”的征兆，即便此前有流拍的先例，也未能讓地價(jià)低下“高貴”的頭顱。

曾經(jīng)房?jī)r(jià)和地價(jià)輪番上漲，讓老百姓抱怨開發(fā)商心黑，叫開發(fā)商抱怨政府推高地價(jià)。而今在“限購(gòu)、限價(jià)”的雙重作用下，房?jī)r(jià)已“被降價(jià)”。在房?jī)r(jià)“趨穩(wěn)”甚至“下行”的過程中，地價(jià)的“逆勢(shì)上行”在與房?jī)r(jià)的“拉鋸戰(zhàn)”勢(shì)必會(huì)擠壓企業(yè)的獲利空間。地價(jià)不降，房?jī)r(jià)怎么降？

我們知道通常地價(jià)是房?jī)r(jià)的核心成本。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國(guó)十大城市中平均地價(jià)在房?jī)r(jià)中占比約三成，即便最低的重慶天津也占比二成，而杭州更達(dá)三分之一強(qiáng)，位列國(guó)內(nèi)前茅。某種程度說，地價(jià)上漲是推升房?jī)r(jià)上漲的主要?jiǎng)恿?，這一點(diǎn)毋庸置疑。

房?jī)r(jià)、地價(jià)這對(duì)連體孿生兒，誰也分割不了誰。在房地產(chǎn)相關(guān)利益群體中，最不愿意看到地價(jià)下降的可能就是地方政府。而在政府壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)的前提下，我們看見的是政府寧可少放地，也不愿降價(jià)供地。“向土地要收成，向土地要效益”依然是土地部門的工作重心。土地出讓收入依然是地方財(cái)政收入的重要來源。地價(jià)不降，房?jī)r(jià)自然也就失去了下降的動(dòng)力。

是地價(jià)上漲預(yù)期推動(dòng)房?jī)r(jià)上行，還是房?jī)r(jià)下降壓力反推地價(jià)下行，這都已不重要，重要的是如何能將房?jī)r(jià)降下來。在整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈條上，土地、稅收、信貸、開發(fā)商等都是利益攸關(guān)者，在房?jī)r(jià)高企的現(xiàn)實(shí)境遇下，不能“只許州官放火，不許百姓點(diǎn)燈”，而不觸動(dòng)其它利益環(huán)節(jié)，這既不現(xiàn)實(shí)也沒多少降價(jià)的空間。

房?jī)r(jià)回歸應(yīng)該是整個(gè)房地產(chǎn)鏈條上所有環(huán)節(jié)一起降。而占房地產(chǎn)開發(fā)成本重頭之一的土地價(jià)格應(yīng)該率先降下來。地價(jià)一降，未來新入市的商品房?jī)r(jià)格成本也會(huì)下降，價(jià)格有了下降空間，同時(shí)也會(huì)對(duì)市場(chǎng)預(yù)期形成連鎖反應(yīng)，粉碎了存量商品房的高價(jià)預(yù)期，存量房和二手房想不降價(jià)都很難。

同時(shí)，中央政府也要考慮適當(dāng)增加地方財(cái)政收入的方式方法，減弱地方政府對(duì)土地出讓收入的過度依賴。比如，適當(dāng)縮小國(guó)稅征收范圍、擴(kuò)大地稅征收范圍，加大中央對(duì)地方的財(cái)政支持力度等，盡快使地方政府從“借地生財(cái)”的沖動(dòng)中解脫出來。

由此來看，地價(jià)和房?jī)r(jià)的關(guān)系不是一般的“關(guān)系”，那可是“政績(jī)”和“工具”的關(guān)系，是公權(quán)力施展“無形之手”變相干預(yù)樓市的重要法寶，想要讓之松手，怕不是那么容易。