房地產(chǎn)市場充滿變數(shù) 眾多房企已生“去意”

    核心提示：去年初至今調(diào)控接連不斷，眾房企苦撐，下半年市場市場復雜，拐點論卷土重來。

    樓市的拐點這次是不是真的要來了？隨著下半年調(diào)控趨緊定調(diào)，“拐點論”卷土重來，這次似乎是真的。

    空穴來風，本報記者注意到，全國多個區(qū)域的代表性樓市出現(xiàn)突變預兆，惠州碧桂園·十里銀灘大幅降價促銷，北京大量開發(fā)商在售項目成交簽約率低于30%，深圳、南京、重慶等地龍頭企業(yè)加大優(yōu)惠。值得注意的是，地方調(diào)控也在逐步加大籌碼，如機構(gòu)預計上海新出臺的補稅購房禁令最多致四成買家暫緩購房，這樣的情況下半年或?qū)⒂萦摇?/p>

    從去年初至今接連不斷、持續(xù)加碼的房地產(chǎn)調(diào)控，眾多房企至今已經(jīng)苦苦支撐了一年半之久，“對大多數(shù)企業(yè)而言，已經(jīng)臨近他們堅持的極限了，一旦超越極限，也就是拐點來臨之時。”上海某逾期交房樓盤的一位負責人士坦言。

    住建部政策研究中心副主任秦虹近日在公開場合表示，下半年市場復雜，企業(yè)應(yīng)該思考轉(zhuǎn)型和升級，開發(fā)企業(yè)積極尋求轉(zhuǎn)型應(yīng)是當務(wù)之急。

    市場持續(xù)降溫

    據(jù)了解，近期樓市熱點降溫最迅速的，當屬高鐵概念。據(jù)統(tǒng)計，7月23日溫州動車事故發(fā)生后，昆山樓市成交量迅速出現(xiàn)10%左右下跌。此前昆山樓市曾連續(xù)兩周成交量環(huán)比增10%以上。

    在不少業(yè)內(nèi)人士看來，如果說動車事故提前戳破樓市高鐵熱泡沫具有偶然性，但京滬高鐵沿線城市持續(xù)兩三年的高鐵升溫風險已然很大，也是不爭的事實。近期京滬高鐵沿線多個城市樓市開始降溫，動車事故本身的影響只是表面因素，市場長期過熱才是主要原因。

    高鐵外，還有更多樓市往日的風光不再。豪宅首當其沖。上海某網(wǎng)站數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計，盡管上周上海市頂級豪宅市場成交有所放量，但均價50000元/平以上的豪宅僅簽約0.9萬平，環(huán)比下跌了25.8%。上半年，上海豪宅行情慘淡，大量豪宅樓盤長期成交量低位徘徊，更有不少項目連續(xù)零成交，這種尷尬局面并無改善的跡象。

    在北京，有統(tǒng)計顯示，2011年的入市項目，中小房企和大型房企的簽約率分別為28.5%和55.5%，截至7月31日，成交率低于30%的項目數(shù)為41個，其中中小房企占24個。截至目前，北京市中小房企積壓庫存量約為6.9萬套，以每月可成交約2500套計，在不增加新入市項目的情況下，中小房企需要28個月才能完成現(xiàn)有庫存的銷售。

    地方政府新近出臺的調(diào)控新政繼續(xù)影響著市場走向。21世紀不動產(chǎn)上海銳豐年家浜路店分行經(jīng)理俞俊告訴記者，因板塊內(nèi)150萬以下的低總價房源分布廣泛，且周邊生活配套亦較為齊全，外省市群體的購房行為較為集中，上門剛需購房者中近半為外省市人員。但自上周補稅購房的禁令公布以后，該分行近期帶看的客戶有四成左右暫緩購房，其中受到禁令沖擊短期無法購買的約占一成。

    從目前的趨勢看，下半年，隨著限購的擴容和各地保障房的推進，區(qū)域樓市的質(zhì)變臨界點正在一點點迫近。

    房企支撐極限逼近

    拐點是否真實來臨，關(guān)鍵因素之一在于企業(yè)是否還挺得住。

    中房信的最新報告指出，4月份以來，陸續(xù)有開發(fā)商促銷，但大多數(shù)開發(fā)商還在咬牙堅持，至7月，在新調(diào)控政策壓力下，多家典型企業(yè)率先大幅度大面積降價，對當?shù)厥袌銎鸬搅藥有?yīng)。從8月開始，這種調(diào)價的影響有可能進一步擴大，而萬科、碧桂園、龍湖等企業(yè)的7月表現(xiàn)，有可能是打響房價下調(diào)的“發(fā)令槍”。

    記者注意到，深圳、南京、重慶等地龍頭企業(yè)正率先加大優(yōu)惠。“這三個城市的龍頭企業(yè)率先大范圍調(diào)價，第一是跟城市背景有關(guān)，第二，跟企業(yè)的戰(zhàn)略舉措有較大關(guān)系。”中房信分析師指出，近期以萬科、龍湖為首的多項目聯(lián)動促銷，對當?shù)厥袌鲇酗L向標的作用。

    新一輪降價促銷的背后，支撐了一年半之久的房地產(chǎn)企業(yè)，面臨的壓力仍在進一步加重，絲毫未見減輕。這一點，在國際評級機構(gòu)對中國房地產(chǎn)上市公司的評級和擔憂中可見一斑。

    8月1日，標準普爾評級服務(wù)宣布，將沿海家園的長期企業(yè)信用評級從“B”下調(diào)至“B-”，并將其大中華區(qū)信用評級從“cnB+下調(diào)至“cnB-”，企業(yè)信用評級的展望為負面。

    標普預計，沿海家園的財務(wù)風險狀況杠桿率較高，料未來兩年的杠桿比率仍將處于高位。因沿海家園的主要項目集中在已實施限購政策的城市，如北京、上海和大連，預計未來一到兩年其合約銷售金額將下降。

    這樣的公司狀況判斷，在分析機構(gòu)對中國房地產(chǎn)上市企業(yè)的最新評級中具有代表性，國際機構(gòu)對中國房企的堅持極限表現(xiàn)出日趨加重的擔憂。

    根據(jù)央行公布的2011年上半年金融機構(gòu)貸款投向統(tǒng)計報告，上半年房地產(chǎn)開發(fā)貸款新增2098億元，同比少增2325億元，同比劇減53%。而企業(yè)自籌資金 16463億元，同比增長32.7%。問題是，隨著有關(guān)部門對房地產(chǎn)信托等融資渠道日漸收緊，下半年房企自籌資金的前景同樣令人擔憂。

    “上海新盤數(shù)量銳減四成，8月樓市難有作為。”漢宇地產(chǎn)在其報告中分析，截止到目前，上海樓市住宅存量面積為766萬平方米，并且市場供大于求狀態(tài)始終未被打破，隨著可售房源日益增多，將進一步加劇開發(fā)商資金鏈緊張的現(xiàn)狀。

    房企逼近支撐極限：本輪拐點隱現(xiàn)

    變數(shù)太多 走為上策？

    土地層面的拐點同樣有所表現(xiàn)。國土資源部下屬機構(gòu)中國土地勘測規(guī)劃院8月1日發(fā)布調(diào)查顯示，各種調(diào)控措施的作用和影響力已在一線城市逐步顯現(xiàn)，導致開發(fā)商的拿地熱情和意愿有所降低。

    土地市場的表現(xiàn)，直接暴露了眾多房企的“去意”。

    數(shù)據(jù)顯示，2011年1—7月，全國130個城市住宅用地共成交1.89億平方米，同比下降10.4%(2010年全年增長31%)。7月住宅和商辦用地成交量環(huán)比降幅分別達到33.9%、47.3%。全國130個城市招拍掛市場共推出住宅用地2.3億平方米，同比下降13.7%，計劃完成率僅為30%。

    “下半年政策面不確定因素仍在，抓緊機會快賣房應(yīng)是不二選擇。”中房信分析師楊晨青直言，如果站在開發(fā)商的角度來看，雖然當前身處一個調(diào)控政策的相對空檔期，且從近期各重點城市的市場表現(xiàn)來看，成交量也已企穩(wěn)回升，但對于未來市場的走勢，不宜過于樂觀，調(diào)控周期還遠未走到盡頭。在當前這樣的時間點上，抓緊市場出現(xiàn)的階段性機遇，加快銷售回款，是最穩(wěn)妥的選擇。

    中房信分析師薛建雄認為，部分房價上漲過快的二、三線城市，如果實施限購等嚴厲政策的話，對于開發(fā)企業(yè)的打擊將是沉重的。屆時，在一、二線城市成交量雙雙走低的銷售壓力下，開發(fā)商會加大新房供應(yīng)，或?qū)⑼ㄟ^降價以求以價換量，隱藏的市場拐點也許會突然爆發(fā)。