李宇嘉 黃鵬：二三線城市領(lǐng)漲樓市 限購遇困

    今年以來，領(lǐng)漲樓市的已經(jīng)不再是“京滬廣深”這樣的一線城市，而是分布廣泛的二三線城市。國務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出要在房價(jià)上漲過快的二三線城市采取必要的限購措施。由于限購直接作用于需求端而起到部分釜底抽薪的作用，一線城市和主要二線城市在實(shí)施限購措施后房價(jià)快速上漲的勢(shì)頭得到了有效控制，成交量降到了歷史最低水平。

    客觀地講，從漲幅來看，當(dāng)前二三線城市上漲的勢(shì)頭毫不遜色于一線城市在2007年上半年至2008年上半年以及2009年下半年至2010年上半年兩個(gè)快速上漲階段所呈現(xiàn)出的漲幅。由于大多數(shù)二三線城市本地居民收入水平相對(duì)平穩(wěn)，房價(jià)持續(xù)快速上漲逐步拉大了房價(jià)與可支付能力之間的差距。根據(jù)筆者的測(cè)算，目前二三線城市房屋按揭貸款月供收入比大多超過了60%。

    應(yīng)當(dāng)說，實(shí)施限購政策，特別是限制外地投資炒房客對(duì)于二三線城市房價(jià)的哄抬和拉動(dòng)是非常必要的。但是，將限購范圍擴(kuò)展到二三線城市存在以下幾個(gè)方面的困難。

    一是多數(shù)二三線城市對(duì)于土地財(cái)政的依賴度較大。在房產(chǎn)稅、資源稅和新興產(chǎn)業(yè)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有成為新的、穩(wěn)定的財(cái)源之前，地方政府對(duì)于土地出讓、房地產(chǎn)相關(guān)稅收的依賴度難有下降趨勢(shì)，而限購將直接降低市場(chǎng)總需求，進(jìn)而影響到土地財(cái)政。

    二是今明兩年的保障房建設(shè)任務(wù)主要集中在內(nèi)陸和中西部，以增加商品房用地出讓規(guī)模獲得足夠的土地出讓收入已經(jīng)成為保障房建設(shè)資金的主要來源。

    三是二三線城市財(cái)政收入來源單一，房地產(chǎn)已經(jīng)成為這些城市財(cái)政收入的主要來源。

    四是限購政策的實(shí)施需要房管部門與金融監(jiān)管、民政、公安和社會(huì)保障等部門的信息共享與合作。

    從根本上來講，目前我國高房價(jià)問題并非供應(yīng)不足，問題的根本在于總需求過旺與保障房建設(shè)和分配中存在的問題。就前者而言，中短期內(nèi)，包括新增需求、改善型需求和投資需求在內(nèi)的總需求過旺是推動(dòng)二三線城市房價(jià)快速上漲的主要原因。就后者而言，房價(jià)快速上漲與可支付能力之間所呈現(xiàn)出的“剪刀差”導(dǎo)致住房困難人群增加，而長期以來保障性住房建設(shè)不足和分配環(huán)節(jié)存在的尋租現(xiàn)象，沒有起到有效地分流和降低市場(chǎng)總需求（特別是低收入人群的住房需求），并緩解房價(jià)上漲的作用。

    監(jiān)管部門已經(jīng)注意到了這些問題，持續(xù)實(shí)施并不斷加大強(qiáng)度的差別化的按揭貸款政策，以及在部分城市實(shí)施的限購政策已經(jīng)有效地降低了投資需求和不合理的消費(fèi)需求總量。同時(shí)，國家也加大力度來彌補(bǔ)保障房建設(shè)的歷史欠賬：在2010年順利開工580萬套的基礎(chǔ)上，今明兩年還將分別新開工建設(shè)1000萬套保障房，“十二五”總共將建設(shè)3600萬套保障性住房，保障房屆時(shí)將覆蓋我國城鎮(zhèn)20%-30%的人口。在合理擴(kuò)大限購政策范圍的同時(shí)，更要嚴(yán)格保障房建設(shè)規(guī)模的任務(wù)落實(shí)和分配公正，不然的話，保障房又成了企業(yè)的福利，而中低收入人群還得依靠市場(chǎng)解決住房問題，到時(shí)候二三線城市的房價(jià)還將繼續(xù)上漲。