陳勁松：房產(chǎn)進入中場休息 下半場新局面猜想

     2011年中國房地產(chǎn)市場趨勢如何，下半年怎么發(fā)展，房價會不會跌，有什么新政策出臺，諸如此類，大家都非常關(guān)心。實際上我是這樣理解的：就如同足球比賽，有上下半場，中間還有個中場休息。中國房地產(chǎn)業(yè)在2008年走完了上半場，要不是因為美國金融風暴，以及隨之而來的2009年中國宏觀經(jīng)濟環(huán)境與政策突然轉(zhuǎn)向，房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)整應(yīng)該已經(jīng)完成。而如今，在耽誤了整整兩年之后，調(diào)整還得繼續(xù)，上半場結(jié)束，2011年進入中場休息。

    中場休息要干三件事

    中場休息要干幾件事：第一，總結(jié)經(jīng)驗；第二，彌補不足；第三，實際上中國房地產(chǎn)還有一個規(guī)則修改的過程，確定下半場的基本規(guī)則要在中場搞掂。中場會持續(xù)多久？預計最短一年半，往長說得三年。這個中場調(diào)整階段對中國房地產(chǎn)非常必要。

    2011年下半年還將處于中場，沒有到下半場，因此對今年下半年任何規(guī)則的180度轉(zhuǎn)向的預測全都會破產(chǎn)?，F(xiàn)在不是2009年，也不是2008年。區(qū)別在哪呢？2008年的時候，我們對未來不確定性的恐懼前所未有，而今年我們更具主動性，認識也相對比較清楚，因此不會像2009年一樣來個宏觀環(huán)境和政策的180度轉(zhuǎn)向。限購、限貸、限價，提高存款準備金率，以及馬上可能還會發(fā)生的提高利率，都具有主動性，沒有一個是因為客觀環(huán)境而倉促上馬，也沒有一個是為了應(yīng)對一次即時的危機。

    在中場沒有調(diào)試完的情況下，下半年不可能有所轉(zhuǎn)向。中場結(jié)束的標志是什么？有兩條：

    第一，保障房建設(shè)有實質(zhì)性的進展。為什么預測中場持續(xù)一年半到三年呢？跟保障房密切相關(guān)。保障房在全國實質(zhì)性推出的情況，會對下半場產(chǎn)生前提性的影響。

    第二，在強烈危機意識下對目前房地產(chǎn)市場的認識達成一致。包括在對稅收、對城市化的影響等大方向上形成共識。我們不認為形成共識是宣傳一個觀點使之被普遍接受的過程，形成共識必須是要經(jīng)歷一次強烈的危機，使得納稅人、政府、開發(fā)商都清楚了。

    這就回答了很多問題，比如說會有新的政策出臺嗎？有沒有轉(zhuǎn)向的、放松的政策呢？地方的限購會取消嗎？地方會暗暗地把限價取消嗎？所有這些可能會有，但都不是主流，只是小浪花而已。

    市場機制叫停之后

    今年下半年我們說是中場休息，中場休息在于市場機制不靈了，市場機制叫停了。比如說價格，按理說價格是市場機制的核心，但目前卻由政府來定；此外，如果說開發(fā)商貸款需要有點政策調(diào)控，那么老百姓個人抵押貸款現(xiàn)在也由政府定就不太妥了；至于限購，就更不是市場機制了，直接不讓你進入市場了。

    市場機制的暫停，會發(fā)生幾件事情：

    第一，部分開發(fā)商的開發(fā)尤其是豪宅的開發(fā)會暫停。因為你要錢沒錢，要賣沒人買。很多人問那怎么不降價呢？降價有人買嗎？降多少有人買呢？這個問題就成為擺在開發(fā)商面前一個非常實際的問題。所以破產(chǎn)的多種形式會在下半年出現(xiàn)，比如兼并和重組在今年下半年力度會比較大。上半年大家是暫停不玩，下半年憋不住了，有些人退出，有些人堅守，這個是很可能發(fā)生的。

    第二，價格下調(diào)是大概率事件。目前下調(diào)應(yīng)該是出現(xiàn)了，對于表現(xiàn)還不明顯的城市，那就證明當?shù)氐拈_發(fā)商可能采用其他方式，或者是很有實力，這都有可能，因為存在地域差異。

    第三，民間資金尋找機會。我們看今天的中國，雖然銀行錢緊得不得了，但是信托投資、私募股權(quán)投資（PE）、基金投資依然非?；鸨?。錢還在、心不死，這些錢可能會在這個時候?qū)ふ覚C會，彌補銀行存款準備金率高帶來的錢荒。

    下半場的新局面

    下半場中國房地產(chǎn)會發(fā)生一系列的變化，這些變化跟上半場不同。首先規(guī)則變化了。中國上半場的規(guī)則就是大家都是商人，開發(fā)商是，消費者是，政府也是?，F(xiàn)在發(fā)現(xiàn)不對了，政府光當商人不行了。因此，下半場政府目標要多元化，與土地財政相比，就業(yè)、稅收等恐怕更重要。其他的變化還表現(xiàn)在市場分成保障房和商品房了，以及城市化縱深發(fā)展等。

    在新的游戲規(guī)則下，會發(fā)生什么呢？我認為會涌現(xiàn)出一些新趨勢：

    第一，房地產(chǎn)基金大發(fā)展。短期內(nèi)基金可能會大發(fā)展，進入房地產(chǎn)，原因在于行業(yè)無法承受資金周期性頻密的緊和放，沒有哪個行業(yè)在過去三年經(jīng)歷了像房地產(chǎn)這樣冰火兩重天的180度大轉(zhuǎn)彎。企業(yè)制定一個戰(zhàn)略至少可以管三年，而制定房地產(chǎn)戰(zhàn)略至少得一年一變，因此基金是一定會發(fā)展的。

    第二，房地產(chǎn)跟內(nèi)容的結(jié)合會越來越多，跟服務(wù)的結(jié)合會越來越多。比如旅游地產(chǎn)，目前很多是掛羊頭賣狗肉的“斧子湯”型[1]，重地產(chǎn)不重旅游。隨著政府水平越來越高，以及旅游內(nèi)容提供商和房地產(chǎn)提供商開始執(zhí)行不同的職能，斧子湯型旅游地產(chǎn)漸漸行不通了，服務(wù)內(nèi)容提供商未來會有非常好的前景。

    另外，商業(yè)地產(chǎn)也不能成為斧子湯的那個斧子，我們現(xiàn)在搞商業(yè)地產(chǎn)，拿商業(yè)當斧子，還是想賣住宅，而商業(yè)本身賺不賺錢無所謂。但是終有一天，這種使商業(yè)不賺錢而賣住宅又有問題的模式，將會成為一個巨大的包袱?，F(xiàn)在旅游地產(chǎn)不說旅游，先說地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)不說商業(yè)，先說地產(chǎn)，這個是一個很不好的上半場的習慣，下半場恐怕要變。

    第三，配置的多元化。比如說形成了兩個市場：保障房市場與商品房市場。保障房市場會有什么商機呢？商品房市場會跟以前完全一樣嗎？是不是全靠政府呢？如果不是，則會誕生一些新的服務(wù)商。