馬光遠(yuǎn)：樓市泡沫是否破裂 在于樓市政策調(diào)整

    “即使房價(jià)下跌五成，銀行業(yè)也能夠承受。”銀監(jiān)會(huì)主席劉明康日前的這番表述，讓一些敏感的市場人士認(rèn)為，這是樓市泡沫行將破裂前的暗示。那么，中國樓市的泡沫會(huì)不會(huì)破裂？

    “談房地產(chǎn)、談房價(jià)，必須考慮地域差異，中國房價(jià)的地域性差異非常明顯。”學(xué)者馬光遠(yuǎn)日前在“大眾輝騰·中國經(jīng)濟(jì)形勢報(bào)告會(huì)”上的演講頗有點(diǎn)讓人醍醐灌頂。山東萊州是全國貧困縣，但房價(jià)卻超過了4000元，這樣的價(jià)格究竟是有泡沫還是沒泡沫？單純看房價(jià)，似乎泡沫很大；不過，當(dāng)你知道購買萊州商品房的都是當(dāng)?shù)啬晔杖朐?萬元到8萬元之間的種蘋果的果農(nóng)，當(dāng)你知道果農(nóng)們買房的目的只是為了讓孩子能在縣城最好的學(xué)校讀書，當(dāng)你知道當(dāng)?shù)氐姆孔涌罩寐屎艿?，基本沒有人去投資房地產(chǎn)時(shí)，你還會(huì)覺得這樣的剛需支撐起的房價(jià)是泡沫嗎？再看看鄂爾多斯，大面積開發(fā)，一開盤就被搶購一空，房地產(chǎn)的瘋狂超乎想象。

    哪來的錢推高房價(jià)呢？在鄂爾多斯，民間借貸熱情很高，以至于，父親向兒子借錢都要通過高利貸形式，鄂爾多斯已經(jīng)沒有不要利息的借貸。借高利貸做什么？兩個(gè)投資途徑，一是買礦，一是買房。按照目前鄂爾多斯整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況，差不多1人平均擁有10套房以上。表面上，鄂爾多斯人均8000多元的收入，以及人均20萬元以上的GDP，足以支撐起目前的高房價(jià)，鄂爾多斯房價(jià)似乎沒有泡沫。但如果你知道這樣的房價(jià)是建立在民間高利貸基礎(chǔ)之上，你還會(huì)覺得沒泡沫嗎？事實(shí)上，記者曾經(jīng)采訪過的西寧和銀川的房價(jià)，也都表現(xiàn)出極強(qiáng)的地域特性。西寧房價(jià)高，高在整個(gè)青海省，西寧是最適合居住也是教育質(zhì)量最好的城市，很多富裕的牧民賣掉牛羊到西寧購房，圖的就是孩子的教育和便利的生活，這樣的需求自然推高了西寧房價(jià)；同樣，在銀川，臨近省份的農(nóng)牧民都到銀川購房，導(dǎo)致銀川房價(jià)漲幅一段時(shí)期以來一直高居全國70個(gè)大中城市前列。毫無疑問，判斷樓市泡沫，不能把地域差異如此之大的各地樓盤放在一個(gè)水準(zhǔn)上衡量；也不能簡單地認(rèn)為北京房價(jià)有泡沫，其他城市房價(jià)必定泡沫很大。“沒有"中國房價(jià)"這一說，每個(gè)地方的房價(jià)，支撐房價(jià)的概念，支撐房價(jià)的因素各不相同。”

    樓市泡沫是否破裂，也取決于目前的樓市政策如何調(diào)整。像“限購令”，如果長期堅(jiān)持，最起碼執(zhí)行不低于5年時(shí)間，那么，“限購令”將會(huì)在明年開始發(fā)揮作用，并帶來房價(jià)下跌。但如果“限購令”只執(zhí)行一年時(shí)間，像日前住建部某官員所言，“樓市限購令年內(nèi)不取消”，言下之意，明年取消不取消還不好說，那么，“限購令”一旦取消，壓抑的需求將會(huì)迅速釋放，房價(jià)又將會(huì)迎來新一輪更猛烈的上漲。因?yàn)橄拶彵旧硐拗频氖怯匈徺I力的人，也就是通常意義上的富人。把有購買力的富人限制后，房價(jià)只能直接跟沒有購買力的人，也即是所謂窮人對接。而與沒有購買力的人進(jìn)行對接，要達(dá)成交易，要么是通過增加他們的收入，將窮人變成富人，但現(xiàn)在看來很難；要么是降低房價(jià)，讓窮人買得起。而要降低房價(jià)，必須將“限購令”長期化，讓房價(jià)慢慢向沒有購買力的人靠近。否則，按照目前富人擁有的財(cái)富計(jì)算，全國的房子即便都賣給富人，也填不滿富人的胃口，供需失衡仍會(huì)推動(dòng)房價(jià)繼續(xù)上漲。當(dāng)然，考慮到我國未來的人口結(jié)構(gòu)、收入結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，繼續(xù)上漲的后果，將是房價(jià)泡沫的快速到來；最后瘋狂之后，泡沫破滅將無可避免。

    樓市泡沫會(huì)不會(huì)破裂，還要看中國的收入分配改革如何破局。在“大眾輝騰·中國經(jīng)濟(jì)形勢報(bào)告會(huì)”上，也有學(xué)者認(rèn)為，當(dāng)前我國收入分配格局存在勞動(dòng)者報(bào)酬在初次分配中占比偏低，收入分配不公平等問題。如果收入分配差距擴(kuò)大的趨勢能夠得以扭轉(zhuǎn)，中產(chǎn)階級的收入能持續(xù)增長，中產(chǎn)階級能真正成為中國社會(huì)的主體，那么，經(jīng)濟(jì)的增長還會(huì)支撐起房價(jià)繼續(xù)上行。否則，泡沫破滅、房價(jià)下行只是時(shí)間問題。