葉檀：銀行能承房價跌五成 實屬安慰人心

    擠壓房地產(chǎn)泡沫是中國經(jīng)濟健康發(fā)展的前提之一，但為了達到調(diào)控目標不惜以虛假的推測安慰人心，只會讓調(diào)控偏離正軌。

    近日，劉明康先生在接受央視采訪時表示，壓力測試的結(jié)果告訴我們，就是最壞的情況，就是房價下跌50%、30%，跌掉三成、五成，這種情況，我們的不良貸款都可以承受，銀行業(yè)不存在被房地產(chǎn)商挾裹這一說。

    劉明康先生此言目的似乎是為了力挺房地產(chǎn)調(diào)控，安慰大眾，房地產(chǎn)價格下降不會引發(fā)銀行的壞賬。很不幸，這是虛幻的安慰劑，是專業(yè)人士偏離常識的大言。熟悉投資市場的人都清楚，任何投資品種下跌50%，就意味著打開了崩潰的大門，所謂下跌50%、30%的預測，都是對投資品屬性不了解的大膽之言。劉明康先生不可能不了解投資特性，以個別銀行過于樂觀的壓力測試結(jié)果說事，只能是意在言外。

    房地產(chǎn)作為投資品時，價格由投資風險、收益主導，上升及下挫沒有極限；當房地產(chǎn)作為消費品時，其價格受到消費群體與收入等因素的制約。中國房地產(chǎn)之所以脫離房價收入比的約束，如火箭般躥升，就是投資主導的結(jié)果。

    日本的房地產(chǎn)泡沫以及美國次貸之后崩潰的房地產(chǎn)泡沫，提醒投資品下跌的空間，一旦地獄之門打開，情況不受控制。1992年泡沫崩潰，日本土地價格連跌16年，直到2006年才有所回升，2007年底日本六大城市的土地價格只相當于1991年的27.7%，絕對價格相當于1982年的水平。這是泡沫崩潰、貨幣緊縮與資產(chǎn)負債表退化的必然結(jié)果。

    中國目前雖然實行緊縮的貨幣政策，但負利率不僅沒有縮小反而日益擴大，明緊暗松的貨幣政策與通脹預期給房地產(chǎn)提供了強有力的支撐。一線城市調(diào)控略有放松，商品房成交量環(huán)比上升，二三線城市則趁勢而上，填平價格洼地。目前所謂房地產(chǎn)下挫50%也不怕，是在通脹時期坐著說話不腰疼。一旦央行開始連續(xù)加息、普遍開征房產(chǎn)稅，市場將是另一副景象。我們必須做好充分的準備應(yīng)對房地產(chǎn)下行之后的經(jīng)濟下滑、貨幣變相緊縮，而不是以空洞的語言讓大眾對可能面臨的嚴重局面心懷僥幸。

    銀行業(yè)的壓力測試較為粗糙，很少有金融機構(gòu)的壓力測試能夠全面反映未來風險，包括美國的壓力測試，歐債危機之后的銀行業(yè)壓力測試，均受到市場人士的指責，認為過于樂觀，轉(zhuǎn)變成為對市場的安慰。

    我國沒有公布銀行業(yè)壓力測試細節(jié)，據(jù)此前媒體報道，此次對高風險地區(qū)和一般地區(qū)進行分類測算，前者的輕、中、重三種壓力情景標準提高，分別為房價平均下跌30%、利率上調(diào)27個基點；房價下跌40%、利率上調(diào)54個基點；房價下跌50%、利率上調(diào)108個基點的情況。此外，最近一次測試還增加了住房成交面積下降等假設(shè)情境。以為房價下跌與利率上升只會影響房地產(chǎn)市場，而對宏觀經(jīng)濟沒有影響，相關(guān)行業(yè)不受牽連，地方財政依然穩(wěn)定，是犯了孤立、片面的錯誤。

    銀行壓力測試主要通過靜態(tài)數(shù)據(jù)反映不良率的變化，但僅從資本充足率、撥備方面考慮銀行抗壓能力遠遠不夠，必須從動態(tài)角度進行衡量。我國銀行業(yè)貸款中抵押貸款占比30%~40%，而大多數(shù)抵押物又是土地或房產(chǎn)，房價下跌，抵押物價值下降，如果房價下跌50%，銀行的總資產(chǎn)將大幅縮水，系統(tǒng)性風險不容小視。不僅如此，地方投融資平臺六成的還款來源于土地出讓金，如果房價下跌五成，地方投融資平臺將喪失償債能力，不良貸款將水落石出，13000億元的撥備遠遠不能覆蓋其風險。房地產(chǎn)業(yè)崩潰，與房地產(chǎn)相關(guān)的行業(yè)必然被拖下水，如鋼鐵、水泥、建材、家紡等行業(yè)求生無門，這些行業(yè)將出現(xiàn)大規(guī)模的壞賬，銀行對企業(yè)的授信會反過來成為勒在銀行脖子上的絞索。

    數(shù)據(jù)顯示，2010年，中國房地產(chǎn)人民幣貸款新增2.02萬億元，年末余額同比增長27.5%，比上年末降低10.6個百分點；個人購房貸款新增1.40萬億元，年末余額同比增長29.4%，比上年末降低13.7個百分點。從已披露年報的上市銀行2010年年報來看，銀行個人住房貸款余額占其全部貸款余額基本在10%~20%，房地產(chǎn)開發(fā)貸款一般維持在5%~10%的水平。如果房地產(chǎn)價格下挫50%，相當于央行一次性加息數(shù)百個基點，當資產(chǎn)價值低于負債，個貸違約率將大規(guī)模上升。

    中國銀行業(yè)真正的安慰來自于房貸杠桿率不高，富裕人群仍將房地產(chǎn)視作最重要的投資品種，以及根深蒂固的買房成家觀念。中國的房地產(chǎn)調(diào)控，目的是剝離房地產(chǎn)的投資屬性，但革命仍未成功，此時以過于樂觀的態(tài)度輕佻地面對此次房地產(chǎn)調(diào)控，對中國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的艱難程度認識不足，最終會延誤中國房地產(chǎn)調(diào)控的進程。