楊紅旭：樓市調(diào)控重在構(gòu)建住房供應(yīng)“雙軌制”

    關(guān)于限購令進(jìn)一步升級的預(yù)期，似一團(tuán)烏云壓在業(yè)已冷風(fēng)颼颼的樓市上空。老百姓希冀借此迎來降價(jià)潮，住建部忙活著調(diào)研、擬定名單，那些房價(jià)上漲偏快尚未限購的地方政府心懷忐忑，業(yè)界則以預(yù)測哪些城市將新加入限購行列為樂。在近八年的房地產(chǎn)調(diào)控史上，恐怕只有“90/70”政策和房產(chǎn)稅的有如此魔力了。

    第一個想到限購措施的人，可稱之為天才，如果想要將此政策持續(xù)100年的人，一定是個瘋子。世界上嚴(yán)格實(shí)行限購住房政策的，恐怕只有韓國了。上世紀(jì)70年代初，政府開始推行“一戶一宅”的購房制度，一個家庭只允許購買一套住房。我們需要關(guān)注的是，當(dāng)時(shí)的背景是：隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，城市人口急劇增長，住房嚴(yán)重短缺，房價(jià)快速上漲。政府限購的根本目的，是在房子不足的情況下，先滿足居民的基本需求，其中由政府供應(yīng)的一般都是兩室一廳的小房子。

    而當(dāng)前我國的情況是：總體已過了住房短缺時(shí)期，全國城鎮(zhèn)住房私有率高達(dá)89%，幾乎是全球最高。在部分城市實(shí)行限購的主要目的是抑制房價(jià)過快上漲，打擊投資投機(jī)性需求。顯而易見，如果說韓國當(dāng)年實(shí)行限購屬于“中藥”，需要經(jīng)過十幾年才能慢慢見效，緩解全社會的居住困難，那么我們現(xiàn)在的限購屬于“西藥”，樓市降溫、房價(jià)平穩(wěn)或下跌、投資投機(jī)需求撤退，即可“鳴金收兵”。

    可問題在于，房價(jià)回歸和限購升級一樣“難產(chǎn)”。最早是在2010年4月“國十條”中，提到：地方政府可根據(jù)實(shí)際情況，采取臨時(shí)性措施，在一定時(shí)期內(nèi)限定購房套數(shù)，其后只有北京限購。后來房價(jià)沒跌。于是2010年9月，多部委新政要求：房價(jià)過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的城市須限購。其后超過20個城市限購。后來樓市量價(jià)齊升。實(shí)屬無奈，今年1月“新國八”要求：各直轄市、計(jì)劃單列市、省會城市和房價(jià)過高、上漲過快的城市要從嚴(yán)限購。至今43個城市限購。

    應(yīng)該說，自2月份以來，全國主要城市成交量皆出現(xiàn)明顯下滑，價(jià)格漲幅持續(xù)下回落，其中實(shí)行限購城市效果好于非限購城市，房價(jià)正向下跌“拐點(diǎn)”邁進(jìn)。其實(shí)，若能保持這一態(tài)勢，調(diào)控效果將會越來越明顯，偏偏就在這個非常關(guān)鍵的時(shí)間段內(nèi)，少數(shù)城市忍受不了市場低迷的“寂寞”，暗地里嘗試放松限購。因此招至7月國務(wù)院常務(wù)會議的鞭策：已實(shí)施住房限購措施的城市要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)政策，房價(jià)上漲過快的二、三線城市也要采取必要的限購措施。

    短期來看，預(yù)計(jì)少數(shù)城市也會限購，但中央精神的核心，仍是強(qiáng)調(diào)已限購城市切莫放松。隨著調(diào)控效果的持續(xù)顯現(xiàn)，預(yù)計(jì)明年將有部分城市放松或取消限購。長期而言，政府重在構(gòu)建住房供應(yīng)的“雙軌制”：逐步形成符合國情的保障性住房體系和商品房體系。“十二五”期間，全國計(jì)劃新建3600萬套保障性住房，加上已有的存量房，將占全國城鎮(zhèn)家庭總戶數(shù)的20%以上，而2010年年底，覆蓋面還只有約7%。基本上可以認(rèn)為，至2015年末，我國將基本建成保障性住房體系和商品房體系，形成“兩條腿”協(xié)調(diào)走路的良性格局。屆時(shí)，包括限購在內(nèi)的諸多限制性政策，多數(shù)都會退出。

    但是，這也不是說根本沒必要再對商品住宅市場進(jìn)行調(diào)控了。商品住宅具有一定的資產(chǎn)品屬性，有時(shí)會受多種因素影響而大幅上漲，為了緊急應(yīng)對這種情況，未來仍會出現(xiàn)部分限制性政策。長線投資需求，未來不會過分打壓，但對于短線投機(jī)性需求將會長期抑制，只是需要優(yōu)化手段，應(yīng)少用限購這種行政手段，而是要多用經(jīng)濟(jì)手段，比如增加住宅持有環(huán)節(jié)稅負(fù)，開征房產(chǎn)稅或物業(yè)稅，完善資本利得稅等。