樓市調(diào)控“溫水煮青蛙” 房價(jià)走在“十字路口”

房價(jià)轉(zhuǎn)向似乎已走到了關(guān)鍵的“十字路口”。在這一敏感時(shí)期，市場在期待壓垮房價(jià)“最后一根稻草”出現(xiàn)的同時(shí)，也對(duì)保障房建設(shè)、樓市替代產(chǎn)業(yè)培育等工作提出了緊迫要求。

為了防范房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險(xiǎn)，銀監(jiān)會(huì)今年二季度進(jìn)行了新一輪的房地產(chǎn)貸款壓力測試，中國銀監(jiān)會(huì)主席劉明康在日前接受央視采訪時(shí)首次透露了房貸壓力測試的結(jié)果，“即使房價(jià)下跌五成，銀行業(yè)也可以承受”。

但這樣的測試結(jié)果并不代表銀行業(yè)不在乎房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，劉明康亦表示，下半年將緊抓房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)防控，落實(shí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“名單式”管理；杜絕各類信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場；繼續(xù)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)和二、三線城市房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)保持關(guān)注和警覺。

本輪樓市調(diào)控以“溫水煮青蛙”的方式延續(xù)至今，開發(fā)商倍感前所未有的壓力。銀監(jiān)會(huì)此番表態(tài)預(yù)示著開發(fā)企業(yè)資金流緊繃的困境仍將持續(xù)，房價(jià)轉(zhuǎn)向似乎已走到了關(guān)鍵的“十字路口”。在這一敏感時(shí)期，市場在期待壓垮房價(jià)“最后一根稻草”出現(xiàn)的同時(shí)，也對(duì)保障房建設(shè)、樓市替代產(chǎn)業(yè)培育等工作提出了緊迫要求。

我國實(shí)行商品房體制改革以來，預(yù)售制度支撐著開發(fā)商通過“以小博大”的資金運(yùn)作模式攫取厚利。其間，開發(fā)商自有資金、銀行借貸融資以及預(yù)售房款在房地產(chǎn)項(xiàng)目投資中各占1/3左右。但隨著政策轉(zhuǎn)向，既有的資金結(jié)構(gòu)或?qū)⑹艿經(jīng)_擊。

從融資渠道看，目前開發(fā)商不僅無法從銀行拿到新增貸款，而且到期貸款被歸還后也不再被銀行繼續(xù)授信；同時(shí)，資本市場上房地產(chǎn)企業(yè)的融資和IPO也已經(jīng)全面停止。目前雖然有開發(fā)商通過信托形式獲得融資，但監(jiān)管部門已經(jīng)開始密切關(guān)注，更重要的是市場融資成本非常高。目前大型企業(yè)的信托融資成本約在15%左右，而小型開發(fā)商則在18%左右，甚至高達(dá)20%以上。如今，銀監(jiān)會(huì)重申開發(fā)商“名單式”管理、嚴(yán)格杜絕違規(guī)資金流入樓市等問題，開發(fā)商通過商業(yè)銀行借貸的閘門被進(jìn)一步收緊，惟有倚仗自有資金苦苦支撐了。

樓市風(fēng)向的逆轉(zhuǎn)，倒逼開發(fā)商一改以往捂盤惜售的慣例，開始加速推盤，并以打折等優(yōu)惠吸引眾房客的目光。據(jù)報(bào)道，目前天津市公布打折信息的樓盤已突破半數(shù)。樓市供給雙方的市場地位正在悄然發(fā)生著改變。當(dāng)然，本輪樓市調(diào)控舉措是多方面的，除了減緩資金“輸血”速度以外，行政限購令也促使買房人的結(jié)構(gòu)有所改良，投機(jī)需求被有效擠壓。近期，已實(shí)行限購令的上海，叫停了非上海戶籍購房者通過補(bǔ)稅等手段規(guī)避限購的行為，進(jìn)一步封堵了投機(jī)客“曲線”購房的渠道。與此同時(shí)，限購令將向三、四線城市擴(kuò)張的聲音也不絕于耳。高壓態(tài)勢之下，房價(jià)堅(jiān)冰大有松動(dòng)之勢。

需要提及的是，在房價(jià)進(jìn)退未明的時(shí)刻，關(guān)于樓市低迷引發(fā)經(jīng)濟(jì)硬著陸的憂慮重又發(fā)聲。避免此前樓市調(diào)控因此擔(dān)憂而再度受挫的關(guān)鍵，就是客觀審視房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)中的地位。其實(shí)，對(duì)上下游行業(yè)產(chǎn)生明顯拉動(dòng)作用的并非樓市，而是建筑業(yè)。如若今年初提出的1000萬套保障房建設(shè)任務(wù)能夠被認(rèn)真落實(shí)，那么就可以大力彌補(bǔ)因商品房成交低迷而減少的投資帶動(dòng)規(guī)模。