華偉：收緊房地產(chǎn)信托 恐加劇地方財(cái)政危機(jī)

    【背景】2010年樓市調(diào)控以來，房地產(chǎn)企業(yè)貸款和個(gè)人房貸規(guī)模都在急劇緊縮，股市融資也停頓下來。最后，房地產(chǎn)商的融資渠道只剩下了房地產(chǎn)信托。但是，誰也沒想到，近日，這個(gè)最后的融資路徑也有被堵之虞。

    今年5月以來，市場多次傳言稱，銀行監(jiān)管部門將收緊信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)。日前，銀監(jiān)會(huì)對房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)規(guī)模較大的信托公司實(shí)行“窗口指導(dǎo)”。目前，中信[簡介 最新動(dòng)態(tài)]信托、平安信托、中融信托、中誠信托、北京信托、上海信托等20余家信托公司暫停了房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)。

    此外，作為信托代理重要渠道的四大國有商業(yè)銀行或通過發(fā)文件、或在實(shí)際操作層面紛紛叫停了上半年紅極一時(shí)的房地產(chǎn)信托。與此同時(shí)，銀監(jiān)會(huì)還加強(qiáng)了對信托公司的凈資本管理，以約束信托公司的投資行為。

    這事實(shí)上進(jìn)一步限制了房地產(chǎn)商的融資渠道。那么，銀監(jiān)會(huì)此舉對房地產(chǎn)市場影響何在？類似房地產(chǎn)調(diào)控政策頻出，會(huì)在多大程度上影響宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)營？

    華東師大地產(chǎn)系教授華偉

    認(rèn)為，銀監(jiān)會(huì)收緊房地產(chǎn)信托，其政策意圖在于，配合中央政府房地產(chǎn)調(diào)控，收緊房地產(chǎn)市場的資金供應(yīng)，迫使開發(fā)商通過降價(jià)銷售回籠資金。但是，該目標(biāo)可能落空。而目前的調(diào)控政策可能對地方政府造成較大影響。

    華偉指出，房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)資本金密集型行業(yè)，資金來源是多方面的，包括銀行貸款、上市融資、房地產(chǎn)信托等。如果一條路被堵塞，開發(fā)商就會(huì)尋求其他融資途徑。只要預(yù)期市場供求形勢沒有大變化，開發(fā)商就沒有降價(jià)促銷的動(dòng)力。

    同時(shí)，房地產(chǎn)銷售是一種市場定價(jià)的行為，其成本固化程度非常高。即提價(jià)5%，增加的是毛利；降價(jià)5%，減少的也是毛利。因此，盡管政府多次出臺(tái)調(diào)控政策，如限購、對房地產(chǎn)商評級等，但開發(fā)商不到萬不得已，是不會(huì)主動(dòng)降價(jià)的。

    他因此認(rèn)為，收緊房地產(chǎn)信托，難有降低房價(jià)之效，反而會(huì)加劇地方財(cái)政危機(jī)。預(yù)計(jì)今年年底，地方政府近兩年來投資建設(shè)的基礎(chǔ)設(shè)施會(huì)陸續(xù)竣工，進(jìn)入還本付息期。在收緊地方融資平臺(tái)貸款的背景下，如果樓市調(diào)控導(dǎo)致土地收入減少，地方政府將面臨巨大壓力。

    道理很簡單。在現(xiàn)行樓市調(diào)控下，如果房地產(chǎn)銷售不理想，開發(fā)商就會(huì)控制投資計(jì)劃，主要辦法有兩個(gè)：一是延緩拿地；二是拖長工期。延緩拿地，則意味著地方政府土地收入會(huì)減少，而推遲竣工則意味著資金供給更加遙遠(yuǎn)。這對地方政府都會(huì)造成不小壓力。

    華偉認(rèn)為，收緊信貸和房地產(chǎn)信托，可能推高信托融資的成本，中小企業(yè)生存將更加艱難。目前，相對于中小企業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)利潤率高，能夠承擔(dān)較高的融資成本。此前，收緊信貸已導(dǎo)致開發(fā)商把信托融資的利率由11%提高至20%，而收緊房地產(chǎn)信托，可能進(jìn)一步提高信托融資的成本。

    當(dāng)前，在全國許多地方，中小企業(yè)生存狀況相當(dāng)艱難。雖然這些企業(yè)不能貢獻(xiàn)很多稅收，但卻創(chuàng)造出大量就業(yè)機(jī)會(huì)。中小企業(yè)以勞動(dòng)密集型為主，但也一直面臨融資困境。如果收緊信貸導(dǎo)致一些中小企業(yè)倒閉，可能造成嚴(yán)重的失業(yè)問題。

    他最后指出，房地產(chǎn)市場調(diào)控，首先應(yīng)明確中國到底需要一個(gè)什么樣的房地產(chǎn)市場，需要多高的保障房覆蓋率。如果宏觀調(diào)控缺乏明確的目標(biāo)，缺乏清晰、可量化的標(biāo)準(zhǔn)，地方政府在執(zhí)行中就會(huì)發(fā)生混亂，結(jié)果可能適得其反。