樓市調(diào)控從嚴(yán) 2015年形成“兩條腿”格局

    限購(gòu)、限貸等一系列限制性政策何時(shí)會(huì)退出房地產(chǎn)市場(chǎng)，“限購(gòu)令”會(huì)向哪些二、三線城市進(jìn)一步鋪開(kāi)？昨天，由上海易居研究院所做的一份《限制性住宅市場(chǎng)專題研究》預(yù)測(cè)，新增限購(gòu)的城市數(shù)量將極可能為10個(gè)左右；若經(jīng)濟(jì)下滑速度超過(guò)政府預(yù)期，也會(huì)促使房地產(chǎn)調(diào)控政策松動(dòng)；預(yù)期明年將有部分城市放松或取消限購(gòu)措施。

    短期限制性繼續(xù)從嚴(yán)

    上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭在對(duì)《專題研究》作解析時(shí)指出，當(dāng)前，在尚未限購(gòu)城市中，有三類城市有可能備選：第一類是房?jī)r(jià)絕對(duì)值較高的城市：包括珠海、臺(tái)州、昆山、張家港、湖州、嘉興、吳江、常熟、江陰、揚(yáng)州等。

    第二類按70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)，房?jī)r(jià)漲幅較高城市(比去年漲6%以上，環(huán)比漲0.3%左右)：主要有岳陽(yáng)、丹東、秦皇島、牡丹江、襄樊、洛陽(yáng)、吉林、常德等。

    第三類是北京、上海、廣州、深圳周邊中小城市：這些大都市實(shí)行限購(gòu)后，部分自住、投資、投機(jī)需求涌入周邊城市，導(dǎo)致這些城市的房?jī)r(jià)上漲偏快，比如珠海、惠州、廊坊、昆山等。

    “我們預(yù)計(jì)，國(guó)家將以第三類為主要考慮因素，同時(shí)兼顧第一、二種因素，來(lái)選擇將要新限購(gòu)的城市。 ”楊紅旭預(yù)測(cè)，總體而言，由于這些城市中大部分的住宅市場(chǎng)正在降溫，房?jī)r(jià)漲幅總體趨緩，所以最終實(shí)行限購(gòu)的城市數(shù)量將會(huì)比較少，預(yù)計(jì)不會(huì)超過(guò)20個(gè)，極可能為10個(gè)左右。

    明年部分城市或放松“限購(gòu)”

    記者注意到，今年1月的“新國(guó)八條”中的措辭是：“在一定時(shí)期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購(gòu)措施”，也即中央承認(rèn)限購(gòu)只是暫時(shí)的權(quán)宜之計(jì)。

    楊紅旭就此認(rèn)為，按當(dāng)前市場(chǎng)走勢(shì)，下半年全國(guó)住宅市場(chǎng)還將繼續(xù)降溫，保持調(diào)整態(tài)勢(shì)，尤其是下半年將迎來(lái)房?jī)r(jià)拐點(diǎn)，房?jī)r(jià)只要保持基本穩(wěn)定或小幅下跌半年左右，政府就會(huì)認(rèn)為調(diào)控效果顯著，也就會(huì)適度放松限制性政策。另外，如果經(jīng)濟(jì)下滑速度超過(guò)政府預(yù)期，也會(huì)促使房地產(chǎn)調(diào)控政策松動(dòng)。

    “在中央正式放松或取消限購(gòu)令之前，部分地方政府將會(huì)搶先行動(dòng)，尤其是自認(rèn)為房?jī)r(jià)并不算高的中西部城市，因?yàn)榈胤秸⒉辉缚吹酵恋爻鲎尳鸷头康禺a(chǎn)稅收大幅減少，也不希望樓市低迷拖累地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。 ”

    有關(guān)專家指出，在已出臺(tái)的限購(gòu)文件中，部分城市如貴陽(yáng)、濟(jì)南等，明確提出政策有效期截至2011年12月31日，南寧規(guī)定截至2012年2月29日。因此，預(yù)期明年將有部分城市放松或取消限購(gòu)措施。

    2015年形成“兩條腿”格局

    有專家指出，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，我國(guó)重在構(gòu)建住房供應(yīng)的“雙軌制”，即逐步形成符合國(guó)情的保障性住房體系和商品房體系。業(yè)內(nèi)人士指出，至2015年末，我國(guó)將基本建成保障性住房體系和商品房體系，形成“兩條腿”協(xié)調(diào)走路的良性格局。屆時(shí)，對(duì)于商品住宅市場(chǎng)限制性措施，多數(shù)都會(huì)明顯放松或者取消。

    “然而，這并不意味著根本沒(méi)必要再對(duì)商品住宅市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控。 ”楊紅旭表示，首先，出于人均建設(shè)用地緊張的資源劣勢(shì)考慮，在一定程度上限制別墅用地等低密度住房用地供應(yīng)，重點(diǎn)引導(dǎo)發(fā)展中小戶型的政策，還將長(zhǎng)期存在。

    商品房?jī)r(jià)格具有波動(dòng)性大的特點(diǎn)，為了防范樓市泡沫，對(duì)于投機(jī)性購(gòu)房需求的抑制將是長(zhǎng)期的，只是需要優(yōu)化手段，應(yīng)少用行政手段，多用經(jīng)濟(jì)手段，比如增加住宅持有環(huán)節(jié)稅負(fù)(房產(chǎn)稅或物業(yè)稅)，完善資本利得稅(從嚴(yán)征收個(gè)調(diào)稅、土地增值稅，增加遺產(chǎn)稅)等。

    再次，商品住宅有時(shí)會(huì)受多種因素影響而大幅上漲，為了緊急應(yīng)對(duì)這種情況，未來(lái)仍會(huì)出現(xiàn)部分限制性政策。