李佳鵬：樓市調(diào)控僅是權(quán)宜之計(jì) “限”應(yīng)有底線

    最近一段時間，與“限購”、“限價(jià)”有關(guān)的消息成為眾人關(guān)注的焦點(diǎn)。一是，新的限購城市名單正在擬訂中，華東、華南或成新一輪限購重點(diǎn)區(qū)域；二是，廊坊市部分開發(fā)商收到房管局發(fā)出的房價(jià)控制目標(biāo)參考性建議———新建普通商品住房價(jià)格最高不得高于9000元每平方米。這些消息在持續(xù)發(fā)酵的同時，也引發(fā)了較大爭議。

    筆者認(rèn)為，行政命令的調(diào)控僅是一種過渡性安排，不可能長期依賴，否則必然造成價(jià)格扭曲，市場失效。地方政府在“限”字上做文章應(yīng)有底線，更多地應(yīng)加碼經(jīng)濟(jì)手段，從而將樓市調(diào)控引向長效化、制度化。

    過往經(jīng)驗(yàn)表明，限購、限價(jià)等舉措有其局限性，把關(guān)不嚴(yán)，操作不當(dāng)?shù)榷紩钇潆y以達(dá)到預(yù)期的效果。比如，不符合購買資格但具有購買實(shí)力的人群可通過假離婚、公司名義、借用他人名額、補(bǔ)稅等手段重獲購買資格，這使得看似無比嚴(yán)厲的限購政策被悄然化解。近日，上海叫停非戶籍居民“補(bǔ)稅購房”，從嚴(yán)實(shí)施限購，就是在為政策打補(bǔ)丁。更值得關(guān)注的是，局部性的限購所產(chǎn)生的“擠出效應(yīng)”，反倒成了三、四線城市房價(jià)上漲的推手。

    限價(jià)政策此前也曾引發(fā)了較大爭議，被視為調(diào)控房價(jià)的“殺手锏”，但是全國各地房價(jià)控制目標(biāo)公布后，絕大部分參考經(jīng)濟(jì)增長速度和居民人均可支配收入增幅的目標(biāo)，設(shè)定房價(jià)上漲10%左右，這使得限價(jià)目標(biāo)儼然變成漲價(jià)目標(biāo)，市場下跌的預(yù)期也被逆轉(zhuǎn)。更加值得警惕的是，政府暫時以行政手段對價(jià)格進(jìn)行干預(yù)，使其略低于市場均衡價(jià)格，這將導(dǎo)致供給減少，需求增加，限價(jià)措施取消后，很可能迎來房價(jià)的報(bào)復(fù)性上漲。

    筆者認(rèn)為“限購”“限價(jià)”作為一種短期的過渡性政策，盡管能夠遏制房價(jià)過快上漲，但其副作用也不容小覷。一方面，由于限購政策本身并不能完全甄別消費(fèi)需求和投資、投機(jī)需求，所以，正常的、剛性的消費(fèi)需求在很大程度上可能會被誤傷；另一方面，限購人為扭曲了價(jià)格機(jī)制，使得價(jià)格很難發(fā)揮引導(dǎo)資源配置的作用，容易造成經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)失衡。此外，由于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條較長，限購、限價(jià)等政策若持續(xù)時間長，很可能會出現(xiàn)矯枉過正的情況。

    眼下，依靠行政手段調(diào)控樓市，僅是權(quán)宜之計(jì)而非治本之策。在土地財(cái)政的現(xiàn)實(shí)面前，寧“限價(jià)”不“限購”已折射出一些地方政府應(yīng)對樓市調(diào)控的趨利心態(tài)，這勢必令政策的效果大打折扣，從而令政策執(zhí)行陷入窘境。如果地方政府一味地在“限”字上做文章，不僅會傷害市場，也會影響政府公信力，應(yīng)嚴(yán)防地方政府把公共服務(wù)職能扭曲為單純的管制職能。不市場的政策往往也是不經(jīng)濟(jì)的。

    筆者認(rèn)為，應(yīng)加快財(cái)稅體制改革，打破地方政府的“土地財(cái)政”依賴癥，否則高房價(jià)難以真正回歸理性。同時，應(yīng)研究借鑒發(fā)達(dá)國家經(jīng)驗(yàn)，一方面在持有、出售等環(huán)節(jié)，加大房產(chǎn)稅、空置稅、暴利稅等市場調(diào)節(jié)力度，精準(zhǔn)打擊遏制投資、投機(jī)等行為，另一方面，完善保障性住房的建設(shè)、融資、管理機(jī)制，從而間接調(diào)節(jié)房地產(chǎn)，將房地產(chǎn)調(diào)控引向長效化、制度化。