樓市調(diào)控步步緊逼 開(kāi)發(fā)商“心理防線”出現(xiàn)松動(dòng)

    中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)分析與預(yù)測(cè)報(bào)告顯示，今年一季度136家上市房企存貨達(dá)9865.14億元，同比大增40%。與此同時(shí)，目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資金面在持續(xù)惡化，房?jī)r(jià)適度下調(diào)換取樓市回暖是開(kāi)發(fā)商的理性選擇。

    如果說(shuō)上半年，有相當(dāng)比例的開(kāi)發(fā)商選擇捂盤(pán)等待市場(chǎng)回暖，那么現(xiàn)在，預(yù)期的調(diào)控松動(dòng)信號(hào)并沒(méi)有出現(xiàn)，越來(lái)越多開(kāi)發(fā)商的策略正在悄悄發(fā)生轉(zhuǎn)變。這背后關(guān)鍵的一個(gè)指標(biāo)，即是市場(chǎng)存量房源快速上升的巨大市場(chǎng)和心理壓力。

    下半年樓市的供應(yīng)量將大幅超越上半年，眾多開(kāi)發(fā)商將重點(diǎn)樓盤(pán)的上市時(shí)間定在了下半年。這就意味著，下半年可售存量房源的增速很可能將進(jìn)一步提升，而市場(chǎng)的月度消化能力目前并沒(méi)有大幅增加的跡象。其結(jié)果就是可售存量房源的所需理論消化周期將進(jìn)一步拉長(zhǎng)，市場(chǎng)將面臨更為嚴(yán)重的存量壓力。

    自7月7日起，中國(guó)人民銀行宣布上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率及個(gè)人住房公積金貸款利率也作出相應(yīng)調(diào)整。分析人士表示，此次上調(diào)存貸款利率，將使房?jī)r(jià)更快進(jìn)入下降通道，房?jī)r(jià)或在三季度出現(xiàn)拐點(diǎn)。

    庫(kù)存增大

    7月2日，中國(guó)人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)研究所發(fā)布了中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)分析與預(yù)測(cè)報(bào)告認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)已開(kāi)始進(jìn)入去庫(kù)存時(shí)期。今年一季度136家上市房企存貨達(dá)9865.14億元，同比大增40%。其中招商[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]、萬(wàn)科[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]、金地[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]、保利四家企業(yè)一季度的存貨分別為407.79億元、1508.52億元、522.45億元和1270.61億元。如按2010年的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)計(jì)算，要消化這些存量，這四家公司分別需要35.51個(gè)月、35.69個(gè)月、32個(gè)月和42.48個(gè)月。

    由于樓市成交維持低位，但供貨量卻大幅上升。使得全國(guó)多個(gè)城市住宅庫(kù)存量正在上升，包括北京、南京、杭州等多數(shù)城市將維持供過(guò)于求局面，開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售壓力大增。據(jù)了解，全國(guó)主要城市住宅庫(kù)存量持續(xù)上升，成為市場(chǎng)關(guān)注的熱點(diǎn)，這對(duì)開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售策略或產(chǎn)生直接影響。

    2011年上半年，北京樓市成交慘淡。中原三級(jí)市場(chǎng)研究總監(jiān)張大偉表示，北京2011年上半年項(xiàng)目簽約率僅43.1%。這一數(shù)據(jù)說(shuō)明，在目前市場(chǎng)銷(xiāo)售的樓盤(pán)項(xiàng)目中，超過(guò)50%的房子尚未銷(xiāo)售，處于積壓狀態(tài)。

    亞豪機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，5月北京樓市29個(gè)開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目的平均銷(xiāo)售率為31.1%，進(jìn)入6月樓市再創(chuàng)年內(nèi)新低。根據(jù)中原地產(chǎn)研究統(tǒng)計(jì)，6月當(dāng)月北京取得預(yù)售許可證的商品房期房住宅項(xiàng)目合計(jì)為29個(gè)，提供住宅套數(shù)為9508套，而當(dāng)月簽約的數(shù)量為1295套，簽約率僅為13.6%。

    值得一提的是，開(kāi)發(fā)商有加快推盤(pán)的跡象。數(shù)據(jù)顯示，6月份北京已經(jīng)取得預(yù)售許可證的項(xiàng)目合計(jì)為19個(gè)，提供的商品房期房住宅為6536套，相比5月份的10個(gè)項(xiàng)目3029套商品房期房住宅，供應(yīng)量已經(jīng)上漲了115.8%。公開(kāi)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，北京目前在7月上市的項(xiàng)目已有36個(gè)，其中11個(gè)為純新盤(pán)。36個(gè)項(xiàng)目中，郊區(qū)盤(pán)比例高達(dá)近七成，房山、大興新城將成為市場(chǎng)供應(yīng)的主力。

    不僅僅是北京，包括南京、杭州等多個(gè)城市均是如此。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至6月20日，南京可售商品房已達(dá)到了35125套，較今年2月同期增加了17.3%。業(yè)內(nèi)人士指出，今年下半年南京即將上市的純新盤(pán)會(huì)達(dá)到52個(gè)。房源蜂擁上市，開(kāi)發(fā)商面臨的競(jìng)爭(zhēng)壓力不言而喻。

    資金惡化

    在步步緊逼的樓市調(diào)控背景下，開(kāi)發(fā)商面對(duì)限購(gòu)、限貸、加息、預(yù)售款監(jiān)管、暫停上市公司資本市場(chǎng)融資等一系列政策，資金鏈空前緊張。從去年下半年以來(lái)，整個(gè)商業(yè)銀行對(duì)于開(kāi)發(fā)商的信貸控制已經(jīng)是到了前所未有的高度。另外，一些融資平臺(tái)比如信托方面的融資從房地產(chǎn)的流向已經(jīng)有所控制；與此同時(shí)，開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售資金回籠渠道也受到明顯影響，開(kāi)發(fā)商受到的資金沖擊較大。

    作為典型的資金密集型行業(yè)，開(kāi)發(fā)商對(duì)于資金有著極大的渴求。然而，隨著樓市被列為重點(diǎn)調(diào)控的對(duì)象，開(kāi)發(fā)商的再融資方案便如同石沉大海，難以得到證監(jiān)會(huì)的回音，使得嗷嗷待哺等待資金的開(kāi)發(fā)商一籌莫展。

    不僅如此，多數(shù)開(kāi)發(fā)商在資本市場(chǎng)進(jìn)行公開(kāi)募資的難度也越來(lái)越大。自去年4月中旬以來(lái)，21家地產(chǎn)上市公司公布了增發(fā)預(yù)案，預(yù)計(jì)募資432億元，其中僅有ST東源、道博股份、萬(wàn)澤股份通過(guò)了證監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)。據(jù)稱(chēng)，招商地產(chǎn)、中天城投、濱江集團(tuán)已宣布停止實(shí)施，萬(wàn)科超過(guò)百億元的再融資也自動(dòng)終結(jié)。在調(diào)控政策放寬之前，開(kāi)發(fā)商恐怕很難再?gòu)挠嘘P(guān)部門(mén)獲批再融資。

    各家商業(yè)銀行都收縮了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的規(guī)模，開(kāi)發(fā)商差錢(qián)的緊張程度也將與日俱增。值得一提的是，監(jiān)管部門(mén)為地產(chǎn)融資關(guān)上了一扇門(mén)，卻并未就此打開(kāi)一扇窗。銀行信貸收緊后，開(kāi)發(fā)商信托融資的水龍頭又被擰緊。

    在上半年銀行放貸額度吃緊的態(tài)勢(shì)下，銀行對(duì)于住房貸款的發(fā)放會(huì)難上加難。在政策調(diào)控銀根收緊的大背景下，房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈緊張的局面將延續(xù)。

    降價(jià)趨勢(shì)

    目前，開(kāi)發(fā)商的定價(jià)“心理防線”正在出現(xiàn)松動(dòng)，特別是最近以來(lái)，越來(lái)越多的項(xiàng)目加入到打折或直接降價(jià)的行列中來(lái)，像北京新天際、專(zhuān)家國(guó)際花園[最新消息 價(jià)格 戶(hù)型 點(diǎn)評(píng)]、京貿(mào)國(guó)際城[最新消息 價(jià)格 戶(hù)型 點(diǎn)評(píng)][最新消息 價(jià)格 戶(hù)型 點(diǎn)評(píng)]等數(shù)十個(gè)在售項(xiàng)目均出現(xiàn)了單價(jià)從千元到數(shù)千元不等的下降。

    分析人士表示，北京、上海、廣州等地的降價(jià)現(xiàn)象或者只是開(kāi)始。隨著現(xiàn)金流受擠壓，且成交量短期內(nèi)難大幅回升，開(kāi)發(fā)商在三季度特別是10月黃金周期間進(jìn)行更大幅度促銷(xiāo)降價(jià)的可能性有望增加。預(yù)計(jì)北京、廣州、重慶和成都等地市場(chǎng)將會(huì)表現(xiàn)突出。

    值得一提的是，目前還有相當(dāng)一部分開(kāi)發(fā)商只是“策略性降價(jià)”，開(kāi)發(fā)商或捂盤(pán)、或觀望、或惜售，并以少量房源試探市場(chǎng)，一部分項(xiàng)目的實(shí)際成交價(jià)與此前持平或降幅有限。分析人士表示，政策調(diào)控確實(shí)遏制了一手供應(yīng)方漲價(jià)的勢(shì)頭，但在政策調(diào)控之初，雖不排除某些開(kāi)發(fā)商對(duì)后市未雨綢繆或因自身業(yè)績(jī)要求而采取適當(dāng)讓利促銷(xiāo)的營(yíng)銷(xiāo)策略，但以某些個(gè)例來(lái)推斷一手房市場(chǎng)已開(kāi)始進(jìn)入整體價(jià)格下行周期為時(shí)尚早。

    戴德梁行發(fā)布的報(bào)告顯示，2月份全國(guó)樓市受房產(chǎn)稅試點(diǎn)、限購(gòu)范圍擴(kuò)大以及信貸收緊等政策疊加效應(yīng)影響，火速進(jìn)入冰凍期。其中，一線城市和二線城市成交分別環(huán)比下跌64.6%和18%，先前持續(xù)高企的房?jī)r(jià)也出現(xiàn)松動(dòng)跡象。有資深人士預(yù)測(cè)，如果樓市調(diào)控政策力度不變，8月將迎來(lái)房?jī)r(jià)“拐點(diǎn)”，預(yù)計(jì)多數(shù)城市房?jī)r(jià)跌幅將超過(guò)20%以上。