胡志剛：部分中小地產(chǎn)企業(yè)關(guān)門整合利于行業(yè)發(fā)展

    嚴厲的市場調(diào)控下，部分中小地產(chǎn)企業(yè)關(guān)門已初現(xiàn)端倪，這將對房地產(chǎn)市場帶來哪些影響？上半年我國大型房企銷售額紛紛出現(xiàn)同比大幅增長，與此同時，房企的庫存卻出現(xiàn)上漲，這兩個現(xiàn)象矛盾嗎？深圳實施二手房交易按評估價征稅適合現(xiàn)在的市場嗎？中國房地產(chǎn)研究會副會長胡志剛對眼下樓市中的熱點問題有獨到的看法。

    人物名片

    胡志剛，中國房地產(chǎn)研究會副會長、中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學(xué)會常務(wù)理事、南京市房地產(chǎn)學(xué)會會長、研究員、中國房地產(chǎn)資深估價師。

    關(guān)鍵詞 關(guān)門

    整合利于行業(yè)發(fā)展

    經(jīng)典語錄

    中小企業(yè)的適度減少，有利于房價的下降，也有利于住宅產(chǎn)業(yè)化，有利于改善更多人的住房條件。

    記者：今年上半年，信貸持續(xù)緊縮和限購政策的執(zhí)行，使得全國房地產(chǎn)市場增速明顯放緩。地產(chǎn)商現(xiàn)金狀況普遍出現(xiàn)惡化。分析人士認為，在市場環(huán)境越來越嚴峻的條件下，上半年房地產(chǎn)企業(yè)并購活動增多，中小企業(yè)關(guān)門已初現(xiàn)端倪，這將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生哪些影響？

    胡志剛：現(xiàn)在國內(nèi)小的房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量太多。小企業(yè)太多，會為市場的發(fā)展帶來很多弊端。首先，市場營銷會比較亂。個別開發(fā)企業(yè)會通過一些不正當?shù)姆椒ㄟM行營銷，有的還會欺騙購房者，從而損害消費者的利益。其次，小開發(fā)企業(yè)開發(fā)項目規(guī)模小，不利于提高項目的配套水平，不利于提高規(guī)劃水平。

    比如，一個開發(fā)商做了一個20萬平方米的項目，我們可以建幼兒園、小學(xué)、醫(yī)院、商業(yè)等配套設(shè)施，從而更好地滿足老百姓的需求。如果一個開發(fā)商只建一棟樓、兩棟樓，他就沒有辦法建配套，也沒有辦法進行完善的物業(yè)管理，更沒有辦法實現(xiàn)綠色地產(chǎn)、環(huán)保地產(chǎn)、低碳地產(chǎn)。而這恰恰是我國房地產(chǎn)行業(yè)需要發(fā)展的方向。

    中小開發(fā)企業(yè)多，行業(yè)聚集度低，不利于提高住宅的產(chǎn)業(yè)化水平。目前國內(nèi)房價高，有一個重要的原因就是很多中小開發(fā)商分散開發(fā)，建材廠商、裝飾廠商就會趁機提高原材料價格，從而導(dǎo)致開發(fā)商開發(fā)成本的提高，成本推動則會讓房價更高。而房地產(chǎn)企業(yè)批量購買，則會使房地產(chǎn)企業(yè)材料成本大幅降低。因此，中小企業(yè)的適度減少，有利于房價的下降，也有利于住宅產(chǎn)業(yè)化，有利于改善更多人的住房條件。

    不過行業(yè)整合到一定程度也要收場，否則過于集中就會造成壟斷。市場怎樣發(fā)展，這需要政府進行指導(dǎo)。

    關(guān)鍵詞 庫存

    博弈導(dǎo)致庫存增加

    經(jīng)典語錄

    在目前的房地產(chǎn)市場中，四股力量在博弈，博弈的結(jié)果就是，一些企業(yè)庫存增加的同時，另一些企業(yè)銷售大幅上升。

    記者：有資料顯示，7月初，包括京滬廣深在內(nèi)的11大重點城市房地產(chǎn)存貨總量同比上漲了約40%。據(jù)了解，上半年我國大型房企銷售額紛紛出現(xiàn)同比大幅增長，這與存貨量上漲相矛盾嗎？

    胡志剛：在目前嚴厲的房地產(chǎn)市場調(diào)控下，這兩個現(xiàn)象是矛盾的但又是同時存在的。今年我國的房地產(chǎn)市場調(diào)控是比較嚴格的，調(diào)控效果也開始顯現(xiàn)。

    在通脹嚴峻的情況下，一些開發(fā)商對市場產(chǎn)生了誤判，認為經(jīng)濟是需要房地產(chǎn)來支撐的，所以一些企業(yè)有僥幸心理不愿意降價，寧愿等待。在這種情況下，開發(fā)企業(yè)開始分化。一些開發(fā)企業(yè)感覺到“大兵壓境”，開始降價促銷、跑量， 回籠資金。一些企業(yè)誤判經(jīng)濟形勢，還是在觀望、等待。

    同樣在調(diào)控下，消費者也出現(xiàn)了分化。一些人受調(diào)控影響等待進一步降價，甚至等待崩盤，他們總是下不了手，最終放棄了買房。而一些有剛性需求的消費者每到有降價實惠的時候，就開始買房。在目前的房地產(chǎn)市場中，四股力量在博弈，博弈的結(jié)果就是，一些企業(yè)庫存增加的同時，另一些企業(yè)銷售大幅上升。這兩種情況同時出現(xiàn)是正常的。

    關(guān)鍵詞 融資

    貨幣收緊助推行業(yè)整合

    經(jīng)典語錄

    為了防范風(fēng)險，同時也為了配合宏觀調(diào)控政策，銀行堵住了一般房企的貸款融資渠道。

    記者：中國銀監(jiān)會授權(quán)中國信托業(yè)協(xié)會近日發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，上半年投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的新增信托資金累計達2077.66億元，比一季度末金額大幅增長近兩倍。在我國房地產(chǎn)政策日益嚴厲的情況下，房地產(chǎn)信托資金的大幅增長正常嗎？

    胡志剛：房地產(chǎn)信托資金的大幅增長，這恰恰是調(diào)控在起作用。目前開發(fā)企業(yè)從銀行融資的數(shù)量已經(jīng)非常小了，銀行也感覺到開發(fā)商貸款的風(fēng)險。為了防范風(fēng)險，同時也為了配合宏觀調(diào)控政策，銀行堵住了一般房企的貸款融資渠道。除了對央企，對保障房，一般開發(fā)企業(yè)很難從銀行得到貸款。

    這個背景下，房企開始想辦法融資。有的通過信托，有的通過股市?，F(xiàn)在看來，信托融資也是暫時的。條條道路把開發(fā)商堵死，就是逼著開發(fā)商降價。這次調(diào)控的目的，一是限價，二是通過金融、土地等方面的限制，淘汰一批沒有實力的中小開發(fā)企業(yè)，從而提高我國房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的聚集度。貨幣收緊能夠助推行業(yè)整合。

    關(guān)鍵詞 海外置業(yè)

    了解海外政策避免風(fēng)險

    經(jīng)典語錄

    海外置業(yè)熱要從兩方面看，一方面，中國人自古就喜好投資，有錢就購房置地；另一方面，就目前而言，國內(nèi)投資渠道太少。

    記者：7月15日至22日，有網(wǎng)站啟動了美國地產(chǎn)活動。100塊位于美國佛羅里達州格林布爾地區(qū)的土地掛出，每塊土地面積約1000平方米，永久產(chǎn)權(quán)，“團購價”19988美元，折合當前匯率約12.9萬元人民幣。“白菜價”吸引了中國41個城市458位買家報名參加，報名者大部分來自一二線城市，首期團購地塊全部售罄。為什么會有如此多的人青睞海外置業(yè)？

    胡志剛：海外置業(yè)熱要從兩方面看，一方面，中國人自古就喜好投資，有錢就購房置地；另一方面，就目前而言，國內(nèi)投資渠道太少。現(xiàn)在銀行存款是負利率，股市狀況也不好，為了應(yīng)對通脹，實現(xiàn)資產(chǎn)的保值增值，不少人就將目光投向了海外置業(yè)。

    不過，國外的法律制度跟國內(nèi)有所不同，例如我國的土地是享用使用權(quán)，而美國的土地是私有的，但是對土地權(quán)利的限制是比較多的。所以需要提醒的是，海外置業(yè)者應(yīng)詳細了解國外土地如何使用，如何轉(zhuǎn)讓等方面的知識，避免不必要的風(fēng)險。

    關(guān)鍵詞 “二手冰凍”

    加強管理杜絕“陰陽合同”

    經(jīng)典語錄

    對于現(xiàn)階段來講，我認為二手房按評估價征稅步子有些快了。

    記者：為有效遏制二手房交易中簽訂“陰陽合同”虛報成交價格偷逃稅款的現(xiàn)象，深圳對存量房交易成交價格明顯偏低且無正當理由的，實行按計稅參考價格（評估價格）核定計征各項稅款。該項新政實施后，二手房交易陷入“冰凍”期。據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)[簡介 最新動態(tài)]監(jiān)測，上周深圳二手住宅成交207套，比新政前一周暴跌94%。您認為這種征稅方式合理嗎？

    胡志剛：對于現(xiàn)階段來講，我認為二手房按評估價征稅步子有些快了。我國二手房買賣征稅按成交價計算，一是因為我國的稅率比較高，二是我們的房地產(chǎn)市場在前十幾年，市場啟動時，國家起草該政策的出發(fā)點是為了拉動市場，啟動市場，幫助老百姓改善住房。深圳按評估價征稅的政策步子似乎有些太快了。因為按評估價征稅，稅賦很可能成倍增加。我建議要適度調(diào)控，不要完全按照評估價征收。

    此外，我認為遏制“陰陽合同”需要從管理上下工夫。第一要加強對中介的管理；第二實現(xiàn)所有的交易網(wǎng)上簽約，這才能有效杜絕“陰陽合同”的產(chǎn)生。