預測：限購城市名單八月底發(fā)布 以應對金九銀十

    “尚未確定，但可以肯定的是限購年內不會取消。”針對住建部正草擬的新一輪限購城市名單的說法，住建部一官員表示，下半年政策放松的可能性幾乎沒有。

    7月22日，中共中央政治局召開會議提出，要堅持房地產調控決心不動搖、方向不改變、力度不放松的基調；7月12日，國務院召開常務會議稱將進一步擴大限購范圍，抑制二三線城市房價過快上漲。有專家據此判斷，限購會持續(xù)實施至2012年初，在未來的1-2年內，樓市將迎來實質性調整。

    “只要中央調控政策不變、‘限購令’等持續(xù)，房價則‘穩(wěn)中微降’，反之，‘穩(wěn)定、忐忑、平衡’是主旋律，未來1年內，房地產市場將繼續(xù)量縮價穩(wěn)，或者形象地說是‘溫水煮青蛙’。”上海市城市經濟學會高級經濟師顧海波告訴《華夏時報》記者，目前，穩(wěn)定壓倒一切，房價的波動因此不會太大，而這種“明調控、暗托市”的結果相對理想。

    至于當下輿論關注的焦點，則是限購至三線城市名單何時遴選完成并擇機發(fā)布。中原地產總監(jiān)張大偉7月28日在接受本報記者采訪時預測，“應該在8月底，以應對金九銀十。”

    限購城市“消化”不良

    自去年4月份北京率先開始并迅即在全國43個城市實施住宅限購令以來，相關城市樓市“受限”顯著。從今年上半年來看，住宅無論是期房還是現房，成交量都大幅縮水。不僅如此，限購帶來的連鎖反應還包括，樓市庫存積壓嚴重、開發(fā)商資金回籠受阻、拿地意愿明顯下降、各地土地出讓金銳減。

    截至目前，北京商品房可售房源已達10.8萬套，北京樓市可售房源的消化周期已接近15個月，該數據是2009年的3倍。同樣的情況也出現在上海、深圳、武漢、杭州、蘇州、寧波等重點城市。中原地產的監(jiān)測數據顯示，寧波商品房庫存的消化周期已達到29個月，杭州22個月，上海13個月，深圳、武漢、蘇州均超過15個月。

    不僅是開發(fā)商，受限購影響深刻的還有地方政府，“慘淡”的賣地成績單便是明證。開發(fā)商拿地熱情下降，直接導致各地土地出讓金收入大幅下滑。7月19日發(fā)布的全國130個城市土地出讓金“半年報”也顯示，北京、上海等6個城市的土地出讓金均低于去年同期，降幅最小的上海達到了21.97%，而上漲的5個城市則均為二三線城市。

    對此，顧海波認為，土地財政掣肘二三線城市限購，因為限購令落實好壞的關鍵取決于地方政府的積極性。“去年，二三線城市就已成為房產商投資的熱土。”北京浙江企業(yè)商會副會長陳俊曾告訴記者，開發(fā)商今年的很多銷售額都來自于不限購的二三線城市。多位專家認為，部分二三線城市房價較快上漲，部分原因包括一線城市“限購”后炒房投資需求的轉移助推。

    四川一地方官員則坦言，隨著限購令的進一步擴大，開發(fā)商將在短期內暫緩拿地或不拿地，地方土地出讓收入還會減少，實施限購政策并不積極，“地方政府的抉擇越發(fā)艱難。”

    三線城市成為新焦點

    “二三線城市房價的快速上漲，已引起了決策層的擔心。”張大偉稱，一線城市因限購而擠出的投機資本進入的城市將導致更大的風險。

    國家統(tǒng)計局顯示，6月全國70個大中城市房價漲幅居前的均為二三線城市，包括石家莊、長沙、烏魯木齊、丹東、洛陽、牡丹江、蘭州、昆明、南昌、沈陽、西寧、秦皇島等，取代“北上廣深”成為領漲主力，而小小的丹東以同比9.8%的漲幅位列首位。

    據記者了解，除了已經參與首輪限購的省會城市之外，那些房價漲勢逼人的三線城市尤其成為住建部關注的地方，包括丹東、秦皇島、宜昌、韶關等。以秦皇島來說，官方統(tǒng)計顯示，6月其新建商品住宅的價格指數同比漲幅達到8.6%，“位居全國第二。”

    尤其值得注意的是，某些近年房價漲幅較快的三四線城市并不在限購之列，比如榆林、鄂爾多斯等并不限購。“這些位列國內樓市投資者最活躍的城市，房價五六年間上漲六七倍甚至十倍。”近日，考察過鄂爾多斯的莊凌顧問董事總經理張映光告訴《華夏時報》記者，鄂爾多斯的房價上漲源于過多的熱錢所致，估計也將納入限購之列。

    “除了房價上漲過快外，房地產開發(fā)投資增速過快，也成為住建部選擇限購的另一重要參考指標。”刀客地產顧問機構董事長謝逸楓表示，這其中要數秦皇島最為明顯，自今年3月以來，秦皇島房地產投資出現大幅增長，1-5月達到45.68億元，同比增長32.6%。

    “遴選新一輪限購的二三線城市名單，將主要依據房價漲幅和房地產開發(fā)投資增幅兩個指標。”一位接近住建部的專家確認，如果某一地方符合國務院提出的房價上漲過快、房地產市場過熱這兩個標準，而未出臺限購政策，住建部就會做相應的督促工作。

    “新一輪的限購城市，將從這些城市中產生。”謝逸楓稱，即便是那些已經納入第一批的限購城市，也會繼續(xù)限購。

    在這方面上海已經作出了選擇。7月26日，上海房管局發(fā)布的“新滬四條”明確規(guī)定，非戶籍居民補稅購房的，個人所得稅的申報日期須符合“自購房之日起的前2年內累計繳納滿12個月”的規(guī)定，補繳的不予認可。

    調控兩難延續(xù)

    毋庸置疑，當前房地產市場調控正處于關鍵時期。上半年未限購城市房價無一下跌，已成為中央“限購令”再加碼的一大因素。不過，對土地財政有依賴的地方政府未必樂意。

    不少專家認為，即便從8月底第二輪“限購令”席卷全國，樓市是否迎來“深度降溫”仍有待檢驗。從市場來看，三線城市數量眾多，樓市發(fā)展水平參差不齊，不可能采取全部開展限購。“如果僅僅在少數典型城市進行限購，于大局無礙，結果無非是按下這里起來那里。”謝逸楓說，限購已陷入兩難困境。

    對于限購可能在二三線城市鋪開，業(yè)界其實也有質疑的聲音：盲目對房價上漲過快的二三線城市實施限購，不但沒起到遏制房價上漲的效果，反而導致越限越漲的局面，影響地方經濟發(fā)展。

    但從國務院近日發(fā)布的“新國五條”看，未來房地產調控目標依然是針對房價，遏制投資投機炒房需求。“在樓市調控進行到關鍵時刻，‘新國五條’重點強調了限購政策，顯示了政府調控的決心。”接受本報記者采訪的多位專家認為，下半年，如何將政策調整到讓各方能夠平衡的節(jié)點，是擺在住建部面前的一大難題。

    “這是調控處于博弈狀態(tài)的真實寫照。”顧海波說，今年年初在住建部的三令五申下，各地的限購政策得以延續(xù)至今，若限購令一旦取消或放松，很可能會引起市場的反彈。