二三線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度不減 投資升溫

一線(xiàn)城市“限購(gòu)”風(fēng)起云涌，二三線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度不減，今年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)重心明顯轉(zhuǎn)移到二三線(xiàn)城市。據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)[簡(jiǎn)介最新動(dòng)態(tài)]市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)顯示，今年上半年一線(xiàn)城市銷(xiāo)售面積在全國(guó)的占比繼續(xù)下降，僅占4.6%，比去年下降0.1個(gè)百分點(diǎn)。而地級(jí)城市即三線(xiàn)城市銷(xiāo)售面積占全國(guó)的比例為65.2%，比去年提升0.36個(gè)百分點(diǎn)。從2005年開(kāi)始，一線(xiàn)城市銷(xiāo)售面積在全國(guó)占比平均每年遞減2.2個(gè)百分點(diǎn)，二線(xiàn)城市平均每年遞減0.6個(gè)百分點(diǎn)，而三線(xiàn)城市平均每年遞增2.8個(gè)百分點(diǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)重心發(fā)生明顯轉(zhuǎn)移。

世聯(lián)研究認(rèn)為，二線(xiàn)城市和部分三線(xiàn)城市今年受制于限購(gòu)政策，上半年多數(shù)成交量有所回落，但價(jià)格依然堅(jiān)挺；三線(xiàn)未限購(gòu)城市正處于房地產(chǎn)快速發(fā)展期，其量?jī)r(jià)走勢(shì)受政策影響均較小。

多數(shù)保持原有發(fā)展軌跡

根據(jù)中原集團(tuán)研究中心于近日對(duì)目前尚未出臺(tái)“限購(gòu)”政策的50個(gè)城市進(jìn)行調(diào)研，發(fā)現(xiàn)今年上半年，二三線(xiàn)城市發(fā)展趨勢(shì)穩(wěn)定向上。在這些目前未限購(gòu)的二三線(xiàn)城市中，明顯受調(diào)控影響的城市不足2成。

2011年上半年，50個(gè)樣本[最新消息價(jià)格戶(hù)型點(diǎn)評(píng)]城市中，有8個(gè)城市受到了本輪調(diào)控的顯著影響，成交量出現(xiàn)下降，價(jià)格基本持平，這些城市分別是鎮(zhèn)江、宜興、太倉(cāng)、普蘭店、泰安、建德、臨安、嘉興；有21個(gè)城市受調(diào)控影響較小，成交量或成交價(jià)格中僅有一個(gè)指標(biāo)受到影響；另外21個(gè)城市基本未受房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，量?jī)r(jià)依然穩(wěn)中有升。

分析人士認(rèn)為，由于這些二三線(xiàn)城市大部分尚處于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的起始階段或上升階段，自住需求依然是這些城市的需求主力，因此這些城市2011年上半年成交量和成交價(jià)格受本輪調(diào)控的影響較小，市場(chǎng)依然保持原有的發(fā)展軌跡。

具體看各個(gè)指標(biāo)，成交量方面，有半數(shù)城市同比上升。 50個(gè)城市中，有26個(gè)城市的住宅成交量同比出現(xiàn)上升，持平的為11個(gè)，下滑的僅13個(gè)。同比下滑的城市主要集中在東部的江蘇省、浙江省和江西省，而其余12個(gè)省的城市成交量均出現(xiàn)上升或持平。

成交價(jià)格方面，則無(wú)一城市出現(xiàn)下跌。其中37個(gè)城市住宅價(jià)格出現(xiàn)小幅上漲，其余13個(gè)城市的價(jià)格則基本持平，持平的13個(gè)城市分別分布在江蘇省、遼寧省、山東省、浙江省、湖北省、湖南省和云南省共7省。

投資比重有升溫的趨勢(shì)

本地投資比例超過(guò)20%的城市占到四成左右——50個(gè)未“限購(gòu)”城市中，有18個(gè)城市的本地人房產(chǎn)投資比重超過(guò)20%，投資比重為10%-20%之間的城市為14個(gè)，剩余18個(gè)城市本地人投資比重小于10%。

而這類(lèi)投資比重超過(guò)20%的18個(gè)城市均屬于經(jīng)濟(jì)相對(duì)發(fā)達(dá)的沿海省份，包括江蘇省的常州、鎮(zhèn)江、昆山、太倉(cāng)；山東省的濰坊、威海、煙臺(tái)、淄博；浙江省的象山、嘉興等城市。

購(gòu)房者構(gòu)成上，主要以本地需求為主，半數(shù)城市外地人購(gòu)房比重小于10%——50個(gè)未“限購(gòu)”城市中，有14個(gè)城市的外地人購(gòu)房比重超過(guò)20%，外地人購(gòu)房比重占10%-20%之間的城市為12個(gè)，剩余24個(gè)城市的外地人購(gòu)房比重小于10%。

這14個(gè)外地人購(gòu)房比重超過(guò)20%的城市可以分為兩類(lèi)，一類(lèi)是具有旅游景觀的城市，如海南省的文昌、瓊海、萬(wàn)寧，山東省的威海、淄博、煙臺(tái)；另一類(lèi)是受益于大城市擠出效應(yīng)的城市，受周邊核心城市出臺(tái)“限購(gòu)”政策的影響，部分二三線(xiàn)城市承接了部分來(lái)自這些核心城市的投資或自住需求。比如，由于福建省的廈門(mén)出臺(tái)了“限購(gòu)”政策，部分投資需求轉(zhuǎn)而投向泉州市?？傮w來(lái)看，50個(gè)城市中受益于擠出效應(yīng)的城市達(dá)到21個(gè)，而這21個(gè)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)上半年均未受到調(diào)控政策的明顯影響。

房企二三線(xiàn)繼續(xù)擴(kuò)張

除了上述目前未出臺(tái)限購(gòu)令的二三線(xiàn)城市，在一些已經(jīng)執(zhí)行了限購(gòu)的二三線(xiàn)城市，執(zhí)行條款也是相對(duì)寬松，其市場(chǎng)活躍程度也直逼一線(xiàn)城市。

如石家莊限購(gòu)范圍為除了正定新區(qū)之外的主城區(qū)，并且同時(shí)放開(kāi)了戶(hù)籍制度；長(zhǎng)沙限購(gòu)范圍為90平方米以下的中小戶(hù)型商品住宅，而對(duì)于90平方米以上的大戶(hù)型則不受限購(gòu)政策限制。對(duì)此，上海同策咨詢(xún)研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，由于限購(gòu)政策較為寬松，部分不受限購(gòu)的二三線(xiàn)城市近來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)搶眼，已經(jīng)取代一線(xiàn)城市成為漲幅榜前列的?？?，投資旺盛使得二三線(xiàn)城市房?jī)r(jià)也在向一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)看齊。

于此同時(shí)，今年上半年，各大房企業(yè)績(jī)依然呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。根據(jù)上海同策咨詢(xún)研究部數(shù)據(jù)顯示，今年有7 家房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)超200 億，較去年又增多家百億企業(yè)，規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大。其中，萬(wàn)科[簡(jiǎn)介最新動(dòng)態(tài)]集團(tuán)和恒大[簡(jiǎn)介最新動(dòng)態(tài)]集團(tuán)分別以644 億元銷(xiāo)售金額，620 萬(wàn)平方米銷(xiāo)售面積，繼續(xù)領(lǐng)跑銷(xiāo)售冠軍。同時(shí)，從中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心公布的TOP20 榜單來(lái)看，上榜的企業(yè)門(mén)檻較去年呈現(xiàn)大幅上升的趨勢(shì)，銷(xiāo)售面積入榜門(mén)檻增幅高達(dá)35.7%。取得不錯(cuò)業(yè)績(jī)的企業(yè)均為高速周轉(zhuǎn)策略的房企。如萬(wàn)科、恒大主推中小戶(hù)型，廣泛布局二三四線(xiàn)城市，因此受調(diào)控影響相對(duì)較小。

上海同策咨詢(xún)研究部總監(jiān)張宏偉指出，從今年大型房企的上半年銷(xiāo)售業(yè)績(jī)來(lái)看，大型房企由于企業(yè)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)指標(biāo)、做上市財(cái)務(wù)報(bào)表等原因，轉(zhuǎn)戰(zhàn)二三線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)、調(diào)整產(chǎn)品線(xiàn)結(jié)構(gòu)，同時(shí)采取高速周轉(zhuǎn)的市場(chǎng)策略，在不同階段采取“策略性降價(jià)”或加大推盤(pán)力度并打折促銷(xiāo)等措施，使得今年上半年大型房企的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)相對(duì)樂(lè)觀。

從這個(gè)意義上而言，今年下半年，對(duì)于大型房企而言，它們不僅不會(huì)放緩二三線(xiàn)城市房地產(chǎn)投資的步伐，而且還會(huì)逆勢(shì)擴(kuò)張，在樓市相對(duì)低迷期，進(jìn)一步擴(kuò)張和深耕區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)，搶占區(qū)域內(nèi)具有購(gòu)房能力同時(shí)具有購(gòu)房資格的人群，提前回籠資金，應(yīng)對(duì)二三線(xiàn)城市尚未出臺(tái)的“限購(gòu)令”，最終達(dá)到搶占市場(chǎng)份額的目的。