商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)惡性競(jìng)爭(zhēng) 3年后誰(shuí)倒誰(shuí)立難分曉

    去年以來(lái)，保利、金地、萬(wàn)科等住宅開(kāi)發(fā)商先后宣布了自己的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)計(jì)劃和目標(biāo)后，越來(lái)越多的房企都加緊在全國(guó)范圍內(nèi)“圈地”布局商業(yè)地產(chǎn)。崇文門成就北京新地王、CBD二百億的出讓總額讓人嘆為觀止，即將出讓的王府井地塊更為京城商業(yè)地產(chǎn)添了一把火。

商業(yè)地產(chǎn)承受力遭到質(zhì)疑

　　萬(wàn)科、保利、龍湖、世茂、哇哈哈、雅戈?duì)?hellip;…眾多的住宅開(kāi)發(fā)商和其他行業(yè)企業(yè)，紛紛轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)。商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，新面孔頻頻亮相，爭(zhēng)地、挖人、搶布局，攪動(dòng)市場(chǎng)的同時(shí)，也給這個(gè)行業(yè)的“老人們”驟增壓力。

　　商業(yè)地產(chǎn)大佬萬(wàn)達(dá)集團(tuán)發(fā)布消息，上半年銷售收入大增已成定局，到2012年，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的數(shù)量將增至70個(gè)，五星級(jí)酒店將達(dá)38家，百貨店也將由目前的26家增至60家。另一家資深商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商陽(yáng)光新業(yè)今年以來(lái)也動(dòng)作不斷。繼年初青島南京路商業(yè)項(xiàng)目亮相之后，日前該公司旗下的北京分鐘寺新業(yè)廣場(chǎng)也已正式開(kāi)業(yè)。據(jù)悉，陽(yáng)光新業(yè)位于天津的友誼路新業(yè)廣場(chǎng)、東麗新業(yè)廣場(chǎng)兩個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，也將陸續(xù)登場(chǎng)。

　　土地、資金、人力……各方面的資源都在涌入商業(yè)地產(chǎn)，這究竟是良性競(jìng)爭(zhēng)，還是盲目擴(kuò)張？面對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的火爆勢(shì)頭，越來(lái)越多的業(yè)內(nèi)人士開(kāi)始質(zhì)疑商業(yè)地產(chǎn)的承受能力。

　　“那么多企業(yè)進(jìn)入，未來(lái)的商業(yè)項(xiàng)目供應(yīng)量肯定會(huì)大幅增加，供應(yīng)增加意味著競(jìng)爭(zhēng)加大。”陽(yáng)光新業(yè)總裁助理兼北京瑞景陽(yáng)光商業(yè)管理有限公司總經(jīng)理李睿認(rèn)為，目前商業(yè)地產(chǎn)貌似火爆的現(xiàn)狀，對(duì)行業(yè)的健康發(fā)展來(lái)講并不一定是件好事。

　　3年左右將會(huì)倒一批項(xiàng)目

　　在李睿看來(lái)，目前商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域中，短期大量激增的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目與人才儲(chǔ)備、零售業(yè)發(fā)展等現(xiàn)狀情況存在極大的不匹配，這必將出現(xiàn)惡性競(jìng)爭(zhēng)的狀況。

　　李睿告訴記者，大量企業(yè)的進(jìn)入，對(duì)土地需求量自然增加，地價(jià)必然上漲，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)成本增加，在本身就融資渠道狹窄的環(huán)境下，企業(yè)將承受巨大的資金壓力；大量項(xiàng)目的出現(xiàn)，必然引發(fā)人才大戰(zhàn)，高薪挖人的現(xiàn)象現(xiàn)在比比皆是，導(dǎo)致工作的穩(wěn)定性受到影響，無(wú)法正常運(yùn)作，這也直接影響了項(xiàng)目的服務(wù)品質(zhì)；大量項(xiàng)目的短期激增相較于有限的零售品牌資源，也必將導(dǎo)致商業(yè)項(xiàng)目的嚴(yán)重同質(zhì)化，而且因彼此間的惡性競(jìng)爭(zhēng)不僅增加招商難度并使得項(xiàng)目收益缺少保障。

　　據(jù)了解，市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)為吸引商戶，將租金壓至極低，甚至免租、免物業(yè)費(fèi)的現(xiàn)象。

　　李睿預(yù)測(cè)，在未來(lái)1-2年時(shí)間內(nèi)，就有很多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目陸續(xù)出現(xiàn)問(wèn)題。在3年左右，必然會(huì)出現(xiàn)一批倒閉的項(xiàng)目。“那時(shí)候也會(huì)有商業(yè)地產(chǎn)大鱷涌現(xiàn)，同時(shí)會(huì)引發(fā)并購(gòu)潮。”

　　老牌開(kāi)發(fā)商積極應(yīng)對(duì)

　　面對(duì)危機(jī)，企業(yè)如何應(yīng)對(duì)？

　　以萬(wàn)達(dá)為代表的商業(yè)地產(chǎn)巨無(wú)霸，走的是快速、規(guī)模擴(kuò)張路線。萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的擴(kuò)張從未停止，而且有愈演愈快之勢(shì)。而首創(chuàng)芭蕾雨奧特萊斯、寶龍等新秀也在緊跟老大們的步伐。“越大越大，越強(qiáng)越強(qiáng)，資源正向龍頭企業(yè)快速聚集。兼并加速，資本與土地規(guī)模成了制勝的關(guān)鍵。”

　　相比前幾位大佬，同樣是資深商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的陽(yáng)光新業(yè)，則更趨于穩(wěn)健。這家在商業(yè)地產(chǎn)不溫不火的時(shí)候搞出大動(dòng)作的企業(yè)（如在2008年一口氣收購(gòu)了家世界18個(gè)項(xiàng)目資產(chǎn)包），卻在當(dāng)下顯得格外謹(jǐn)慎。

　　“正因?yàn)楝F(xiàn)在的商業(yè)地產(chǎn)太火，未來(lái)一些項(xiàng)目肯定會(huì)出問(wèn)題。所以我們?cè)谀玫?、擴(kuò)張的時(shí)候，就更要謹(jǐn)慎。” 李睿分析，商業(yè)地產(chǎn)資金投入大，回報(bào)周期長(zhǎng)，這對(duì)開(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)能力和資金狀況都是較大挑戰(zhàn)。在目前商業(yè)地產(chǎn)的割據(jù)戰(zhàn)中，對(duì)于老牌商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)上保持謹(jǐn)慎，未免不是一種以退為進(jìn)的策略。魯歡