北京房企巨頭首卷降價潮流，專家預測降價趨勢未必樂觀

    正當上半年各大房企交出“滿意答卷”的時候，樓市宏觀調(diào)控政策也正逐漸深入。日前記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，有房企巨頭率先掀起降價促銷風潮搶跑市場，以取得下半年樓市主動權。專家表示，下半年房企面臨內(nèi)憂外患的雙面夾擊，降價是必然趨勢。

　　信息時報記者 羅莎琳

　　現(xiàn)象：房企巨頭率先刮起降價風

　　在宏觀調(diào)控的重壓下，日前記者獲悉，不少房企巨頭已率先掀起了降價風潮，包括碧桂園、萬科等。

　　7月21日，碧桂園·十里銀灘對外發(fā)布最新價格信息，提前認籌、開盤當天成功認購的客戶可額外享受7.5折購房優(yōu)惠。而此前該盤早已推出“誠意金客戶購買洋房可獲2萬元抵4萬元、別墅5萬元抵10萬元”的特大購房優(yōu)惠，近期推出新優(yōu)惠折扣后，多重優(yōu)惠可以同時享受。

　　而在7月24日，碧桂園于南京的另一項目碧桂園歐洲城也開盤銷售，和此前項目一樣，該項目也采取了極低的定價策略。

　　“低價”已成為碧桂園貫穿今年始終的主題。此前，碧桂園執(zhí)行董事兼總裁莫斌曾表示，下半年樓市形勢嚴峻，公司將堅持低價策略去實現(xiàn)全年銷售目標。此外，世聯(lián)地產(chǎn)(17.82,-0.36,-1.98%)首席分析師王海濱分析指出，碧桂園向來開發(fā)的都是郊區(qū)大盤，又是全產(chǎn)業(yè)鏈模式，因此有降價的空間。王海濱稱，碧桂園向來拿地便宜，此外因為其為全產(chǎn)業(yè)鏈模式，成本控制較好，所以能夠降價。

　　無獨有偶，低價促銷、率先搶跑的開發(fā)商并不止碧桂園一家。7月22日，深圳萬科表示，即日起至8月31日前，準備發(fā)出10000張“萬團卡”，啟動為期50天的“萬團大戰(zhàn)”。所有參與活動的置業(yè)者，在12月31日前凡在深圳萬科旗下11個項目開盤當天購買，即可享受額外5000元優(yōu)惠。

　　而早在去年上半年突然宣布全國樓盤全線8.5折降價促銷的恒 大地產(chǎn)將如何迎戰(zhàn)？是否會沿用去年的折扣促銷力度呢？對此恒 大集團董事局主席許 家 印表示，集團7月和8月新開工開盤項目不多，大部分新盤開盤都集中在9月以后。為保持公司銷售，個別樓盤會有一些優(yōu)惠措施，“但不會出現(xiàn)去年全線8.5折的優(yōu)惠了。當然，個別樓盤價格的調(diào)整，會影響到均價，但這都是‘正常營銷’。”

　　內(nèi)憂：供應大存貨多 降價壓力大

　　據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)對北京、上海、廣州、南京、天津、青島、沈陽等40個重點城市未來潛在供應量監(jiān)測顯示，下半年絕大多數(shù)城市的商品房供應將迅速放量。世聯(lián)地產(chǎn)華北策略資源中心總經(jīng)理劉春巖分析認為，2012年1季度樓市供銷差將達到頂峰，價格面臨較大的下行壓力。

　　廣州下半年的供應量也將呈現(xiàn)井噴狀態(tài)。合富輝煌集團研究部日前發(fā)布的研究報告顯示，2011年下半年廣州市十區(qū)預計將推出新增商品住宅供應量3.9萬套。新推貨中，中心六區(qū)僅占總量的36%，花都、番禺、白云和南沙仍是新貨供應最多的區(qū)域。新貨集中在花都、番禺，合計比例超過五成。雖然廣州市中心六區(qū)總體供應占比較低，但總量也有明顯增加。特別是黃埔、海珠等長期缺貨的板塊，今年下半年將有大量新貨推出，白云的金沙洲、白云大道供應亦充足。此外，廣州十區(qū)總體新貨供應比重仍以舊盤新推為主，但預計將有40個全新盤上市，貨量約13673套，創(chuàng)近年新高。

　　不僅如此，由于上半年的政策調(diào)控導致不少貨量的積壓。據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計，截至7月20日，北京市一手住宅庫存量為10.7萬套，這一數(shù)額處于今年高點。而根據(jù)上半年北京市的銷貨速度，北京樓市的存銷比達14.8。北京中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉表示，這一存銷比是最近三年來的新高，表明北京樓市積壓嚴重。

　　同時，截至7月20日，上?？墒垡皇肿≌瑸?3948套，面積為783.9萬平方米。據(jù)中原地產(chǎn)預測，其存銷比為12.4，庫存也需要較長的消化時間。而截至7月20日，廣州市的未售房源為73728套，可售房源為36034套，也顯現(xiàn)出積壓態(tài)勢。在二三線城市如石家莊、鄭州等地，庫存量也在逐步攀升。

　　外患：限購政策持續(xù) 房企求錢若渴

　　上半年宏觀調(diào)控中的“限購”、“限貸”等政策直卡開發(fā)商喉嚨，正當業(yè)內(nèi)在猜測下半年政策是否會放松之時，國務院關于“房價上漲過快的二三線城市也要執(zhí)行限購政策”的決定給了市場一個信息：下半年的樓市調(diào)控政策繼續(xù)從緊。

　　據(jù)7月18日消息，二三線城市的“限購令”名單不久就將出爐。這與國務院常務會議日前強調(diào)要求房價上漲過快的二三線城市也要執(zhí)行限購政策的決定幾乎同步。7月22日，中央政治局召開會議指出：“堅決遏制住房價格過快上漲，確保落實保障性住房建設計劃。”

　　此外，開發(fā)商在信貸方面也遭遇了前所未有的瓶頸。隨著房企貸款銀根縮緊，開發(fā)商紛紛轉(zhuǎn)向信托。據(jù)央行近日公布的數(shù)據(jù)顯示，2011年第一季度新增房地產(chǎn)貸款累計5095億元，同比少增3338億元；與此相反的是，房地產(chǎn)信托規(guī)模今年一季度大幅上升，據(jù)中國信托協(xié)會統(tǒng)計，1～4月信托公司共發(fā)行集合類房地產(chǎn)信托項目222個，募集資金722.11億元，發(fā)行數(shù)量同比增長66.92%，募集資金規(guī)模同比增長115.26%。

　　相比較高利貸等融資方式，開發(fā)企業(yè)更青睞于短期的房地產(chǎn)信托。“盡管融資成本超過15%甚至高達20%，開發(fā)企業(yè)還是求錢若渴。”一業(yè)內(nèi)開發(fā)企業(yè)負責人表示。不過，這一開發(fā)商賴以生存的融資方式也將被停止。銀監(jiān)會近日要求信托公司從7月起，每月上報每一個房地產(chǎn)信托項目的資金投向、資金運用方式、風險控制措施等信息。據(jù)最新數(shù)據(jù)顯示，5月房地產(chǎn)信托募集資金高達250億元，創(chuàng)下歷史新高。無奈之下，銀監(jiān)會只能通過下達窗口指令要求信托公司降低房地產(chǎn)信托募集數(shù)量。“7月很有可能完全叫停。”有業(yè)內(nèi)人士告訴記者。

　　預測：下半年房價將以“降”字為主

　　由于“內(nèi)憂外患”的雙面夾擊，開發(fā)商下半年降價痕跡隱現(xiàn)。地產(chǎn)經(jīng)濟學家鄧浩志表示，對于已經(jīng)限購的大城市，下半年房企贏跑的策略應該以降價為主，而未限購的二三線城市則是以擴大限購為主題。滿堂紅戰(zhàn)略管理部高級主任沈銳培認為，中央態(tài)度已十分明確，政策在年內(nèi)甚至明年上半年都不太可能放松，在限購、限貸政策下，未來需求下降已成事實，要搶占有限的客源，價格手段是最直接也是最有效的手段。

　　此外，刀客地產(chǎn)顧問機構董事長謝逸楓表示，為完成今年業(yè)績和保持資金鏈穩(wěn)定，開發(fā)商跑贏市場的最主要策略除了價格調(diào)整、以價換量外，還必須采取“緩拿地，緩開工”的方式，來應付貸款緊張的局面。

　　不過記者注意到，今年帶頭降價的并非恒 大地產(chǎn)。許 家 印的話似乎證明，去年8.5折的銷售力度今年將不再重復出現(xiàn)。沈銳培分析表示，恒 大上半年銷售完成了年度目前的60%，壓力不會太大，所以在短時間內(nèi)沒有統(tǒng)一降價的壓力。不過，恒 大也表示“也許會有一些優(yōu)惠措施”，這是為其個盤降價促銷埋下伏筆。

　　謝逸楓也認為，恒 大今年上半年銷售業(yè)績良好，這與其資金儲備高及拿地緩慢等快速銷售策略有關，所以恒 大暫時“不缺錢”。另外，恒 大的樓盤和銷售業(yè)績主要來源于二三四線城市，具有強大的購買需求、穩(wěn)定的銷售速度及價格上漲空間。

　　專家語錄

　　其實樓市的拐點并沒有出現(xiàn)，目前整體還是供不應求，只不過是通過行政命令暫時控制了需求，而供應則沒有放大，所以如果行政手段一放開，樓市還會走上“老路”。

　　——地產(chǎn)經(jīng)濟學家鄧浩志

　　下半年樓市降價趨勢是十分明朗的，估計幅度在10%左右。不過目前市場信心仍比較強，降價會激發(fā)部分剛需入市，房價不會持續(xù)大幅下滑。

　　——滿堂紅戰(zhàn)略管理部高級主任沈銳培

　　從供求關系、開發(fā)商資金鏈以及上半年房地產(chǎn)數(shù)據(jù)等經(jīng)濟數(shù)據(jù)指標來看，不要指望樓市“拐點”會奇跡般出現(xiàn)，說下半年樓市將出現(xiàn)拐點仍為時過早。

　　——刀客地產(chǎn)顧問機構董事長謝逸楓