開發(fā)商融資“大門緊閉” 盼保障房建設(shè)融資開閘

    在開發(fā)商股權(quán)債券融資基本處于“大門緊閉”的背景下，保障房債券融資極有可能成為其中留下的一條縫隙。

    盡管中國銀行間市場交易商協(xié)會尚未公布“這道口子”怎么開，但具備資質(zhì)的多家開發(fā)商已早早做好準(zhǔn)備。不完全統(tǒng)計(jì)顯示，棲霞[簡介 最新動態(tài)]建設(shè)、首開[簡介 最新動態(tài)]股份、信達(dá)地產(chǎn)以及保利地產(chǎn)[簡介 最新動態(tài)]等多家國字號開發(fā)商都宣布了各自的中期票據(jù)發(fā)行計(jì)劃，只待實(shí)施細(xì)則出臺。

    被關(guān)閉了多時的開發(fā)商融資能否破例開禁，全在此一舉。

    四企業(yè)計(jì)劃融資120億

    7月26日，保利地產(chǎn)臨時股東大會，審議公司發(fā)行中期票據(jù)的議案。由于參會股東人數(shù)不多，會議僅用了不到半個小時便結(jié)束。在場股東全票通過。

    保利地產(chǎn)此番計(jì)劃發(fā)行不超過40億元的銀行間中期票據(jù)，募集資金投向旗下的保障房建設(shè)以及其他國家政策允許的范圍。

    這份議案，是保利地產(chǎn)為再融資所做的又一次嘗試。自從中央收緊上市公司在股票和債券市場上的再融資以來，該公司的定向增發(fā)計(jì)劃已經(jīng)擱置了近兩年時間。此番再提融資方案，則是公司在保障房建設(shè)方面所作的鋪墊。

    在此之前，已有三家公司也宣布了類似的中票發(fā)行計(jì)劃。包括首開股份43億、信達(dá)地產(chǎn)20億、棲霞建設(shè)17億。連同保利地產(chǎn)，四家公司總計(jì)發(fā)行額達(dá)120億元。

    無一例外，四家公司都在議案中宣布，融資所得會用于保障房項(xiàng)目建設(shè)。

    資料顯示，上述四家公司都已經(jīng)積極參與了各地的保障房建設(shè)。保利地產(chǎn)在全國范圍內(nèi)有三個保障房項(xiàng)目處于正在建設(shè)開發(fā)中，面積超過63萬平方米。包括上海嘉定的云翔經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目，北京沙河經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目以及廣州荔灣區(qū)配建保障性項(xiàng)目，預(yù)計(jì)全年公司參與保障房項(xiàng)目會增加至5個以上。

    而首開股份作為北京國企中的龍頭公司，曾大量涉足保障房建設(shè)，開發(fā)項(xiàng)目包括北京回龍觀、通惠家園[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評]在內(nèi)的大型經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目，累計(jì)竣工超過800萬平方米。目前首開在北京地區(qū)在建和擬建的保障性住房包括北京朝陽常營、小屯馨城[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評]、大興康莊、順義英各莊等項(xiàng)目，建筑規(guī)模超過120萬平方米，預(yù)計(jì)2014年前開發(fā)完畢。

    另外棲霞建設(shè)是南京市的保障房建設(shè)龍頭，已經(jīng)獲得“邁燕地區(qū)”的城中村改造項(xiàng)目及約107萬平方米的保障房建設(shè)任務(wù)。信達(dá)地產(chǎn)也于6月底公布，在長春摘得地塊的規(guī)劃用地面積15萬平方米，地塊中有部分將配建“廉租住房”。

    仍待細(xì)則公布

    關(guān)于保障房建設(shè)融資開閘的問題，業(yè)內(nèi)討論已久。日前，發(fā)改委下發(fā)《關(guān)于利用債券融資支持保障性住房建設(shè)有關(guān)問題的通知》，允許符合條件的投融資平臺公司及企業(yè)可申請發(fā)行企業(yè)債籌措保障房建設(shè)資金，募集資金優(yōu)先用于保障房建設(shè)。這一通知成為開發(fā)商相信保障房融資會放開的主要依據(jù)。

    中金公司此前發(fā)布的研究報(bào)告顯示，滬深兩市約有18家公司涉保障房。這意味著，希冀通過保障房這一概念實(shí)現(xiàn)債券融資的企業(yè)，可能不止上述幾家。但最終能否獲批，目前尚無定論。

    據(jù)悉，地產(chǎn)公司發(fā)行中票支持保障房建設(shè)的計(jì)劃，依然有待中國銀行間市場交易商協(xié)會最終確定。而截至目前，還沒有消息顯示哪家公司獲得了該協(xié)會的注冊通知書。

    “其實(shí)細(xì)則怎么出來，口子怎么開，我們都還不是特別清楚。跟銀行間協(xié)會溝通下來，思路都不怎么清晰。”一位業(yè)內(nèi)人士稱。

    事實(shí)上，現(xiàn)有的規(guī)定顯示，即使用于保障房建設(shè)的債券融資，也存在諸多條件限制，其中一條便是“國有企業(yè)”。這意味著，盡管很多地產(chǎn)公司都參與了保障房建設(shè)，但并非都能在融資上獲得“綠燈”。

    因此，上述四家宣布了中票發(fā)行計(jì)劃的公司，無疑都是在硬件上具備資質(zhì)的企業(yè)。其中一家公司的負(fù)責(zé)人在談及發(fā)行的障礙時稱：“一是注冊能否獲批即細(xì)則怎么落地的問題；另外就是市場能否接受的問題，相信很多機(jī)構(gòu)還是會有低風(fēng)險(xiǎn)、低利率投資的配置的。”

    事實(shí)上，諸多跡象已經(jīng)顯示出國家對保障房建設(shè)方面的資金傾斜。例如央行發(fā)布的上半年信貸數(shù)據(jù)顯示：上半年人民幣房地產(chǎn)開發(fā)貸款累計(jì)新增2098億元，余額同比增長13.7%，比一季度末回落3.8個百分點(diǎn)，其中，保障性住房開發(fā)貸款累計(jì)新增908億元，比年初增長54.8%，高出同期房地產(chǎn)開發(fā)貸款增速48.3個百分點(diǎn)。

    光大證券最新發(fā)布的房地產(chǎn)行業(yè)動態(tài)報(bào)告稱，保障房融資進(jìn)一步放開，相關(guān)債券融資已擴(kuò)大至整個行業(yè)。

    中金公司則在一份研究報(bào)告中判斷：“為了支持保障房建設(shè)，參與保障房項(xiàng)目的建筑企業(yè)和房地產(chǎn)公司將有可能獲得更多的政策傾斜，在大片低價(jià)拿地、加快商品房周轉(zhuǎn)等方面具有更大的優(yōu)勢。”