商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)割據(jù)戰(zhàn) 部分開發(fā)商采取差異化策略

　　去年以來，許多住宅開發(fā)商都高調(diào)宣稱進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，紛紛加緊在全國范圍內(nèi)“圈地”。保利、金地、萬科等一線地產(chǎn)商先后公布了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)計劃和目標(biāo)。崇文門成就北京新地王、CBD逾200億元的土地出讓金，都預(yù)示著商業(yè)地產(chǎn)投資已明顯升溫。

　　業(yè)內(nèi)認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)在的開發(fā)熱潮，可能意味著未來的供給過剩和競爭加劇，商業(yè)地產(chǎn)市場也可能面臨新老混戰(zhàn)和風(fēng)險積聚的局面。

　　商業(yè)項目集中亮相

　　近期，萬達(dá)集團(tuán)、陽光新業(yè)等傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)商持續(xù)擴(kuò)張項目布局。繼年初青島南京路商業(yè)項目亮相后，陽光新業(yè)旗下的北京分鐘寺項目日前也正式開業(yè)。該公司位于天津的友誼路新業(yè)廣場、東麗新業(yè)廣場等商業(yè)地產(chǎn)項目也將陸續(xù)登場。

　　據(jù)中國證券報記者的不完全統(tǒng)計，去年以來，宣布進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)市場的住宅開發(fā)商已有近20家，另外，娃哈哈、雅戈爾等主業(yè)非房地產(chǎn)的企業(yè)也開始涉足商業(yè)地產(chǎn)。那么多企業(yè)進(jìn)入，未來的商業(yè)項目供應(yīng)量肯定會大幅增加，供應(yīng)增加意味著競爭加大。在陽光新業(yè)總裁助理兼北京瑞景陽光商業(yè)管理公司總經(jīng)理李?？磥?，目前商業(yè)地產(chǎn)貌似火暴的現(xiàn)狀，對行業(yè)的健康發(fā)展來講并不一定是件好事。

　　相對于人才儲備、零售業(yè)發(fā)展水平、區(qū)域人流量等因素，短期內(nèi)激增大量的商業(yè)地產(chǎn)項目很可能得不到相應(yīng)匹配。首先，大量企業(yè)的進(jìn)入，土地的需求量必然會增加，地價也必然會上漲，進(jìn)而將推高各項開發(fā)成本，在融資渠道收窄的背景下，企業(yè)將承受巨大的資金壓力。其次，人才儲備的不足，將會直接影響項目的服務(wù)品質(zhì)。第三，與有限的零售品牌資源形成反差，眾多商業(yè)項目的集中推出很可能面臨嚴(yán)重的同質(zhì)化傾向。彼此間的惡性競爭不僅會增加招商難度，而且將使項目的收益率缺乏保障。

　　開發(fā)商亟待補課

　　商業(yè)地產(chǎn)整體的經(jīng)營理念和具體操作環(huán)節(jié)，都與住宅開發(fā)存在著巨大區(qū)別。

　　在經(jīng)營理念方面，商業(yè)地產(chǎn)需要通過長期經(jīng)營收益和物業(yè)增值來實現(xiàn)投資收益，其中涉及投資人、運營方、經(jīng)營者和消費者等多方關(guān)系的協(xié)調(diào)和平衡；在具體操作方面，調(diào)研選址、定位策劃、設(shè)計建造、招商實施、規(guī)范運營、持續(xù)調(diào)整等一系列環(huán)節(jié)和規(guī)程，都需要專業(yè)團(tuán)隊來實現(xiàn)。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商需要具備許多與住宅開發(fā)完全不同的能力。

　　然而，目前許多轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)，可能并沒有完全具備上述的條件，就貿(mào)然挺進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)，風(fēng)險無疑較大。據(jù)業(yè)內(nèi)一位權(quán)威人士預(yù)計，未來2年內(nèi)，很多商業(yè)地產(chǎn)項目會陸續(xù)出現(xiàn)問題，3年后，必然會出現(xiàn)一批需要重組的項目。

　　在目前商業(yè)地產(chǎn)的割據(jù)戰(zhàn)中，部分開發(fā)商已開始采取差異化策略。萬達(dá)等大型商業(yè)地產(chǎn)商走的是“快周轉(zhuǎn)、模塊化”路線，首創(chuàng)奧特萊斯、寶龍地產(chǎn)等新秀則加速整合資源，打造區(qū)域市場優(yōu)勢，而陽光新業(yè)等中型開發(fā)商則穩(wěn)健布局城市零售商業(yè)，謹(jǐn)慎應(yīng)對市場競爭。

　　顯然，在開發(fā)和運營上保持謹(jǐn)慎，已成為眾多商業(yè)地產(chǎn)商以退為進(jìn)的策略。