馬紅漫：房價(jià)調(diào)整 意料之外的意料之中

    繼上周廣東惠州某房產(chǎn)項(xiàng)目降價(jià)引起關(guān)注后，地產(chǎn)界較有影響力的碧桂園近日也推出“成功認(rèn)購即享受7.5折”的優(yōu)惠，如此大幅降價(jià)讓市場大感意外。不過，從銀監(jiān)會主席劉明康的表態(tài)來看，降價(jià)似乎又屬意料之中。劉明康要求，今年下半年深入推進(jìn)平臺貸款風(fēng)險(xiǎn)防控，緊抓房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)，對商業(yè)地產(chǎn)和二、三線城市房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)保持關(guān)注和警覺。

    與去年的房產(chǎn)調(diào)控環(huán)境不同，當(dāng)下的地產(chǎn)調(diào)控已幾乎招數(shù)用盡，且仍在不斷收緊之中，開發(fā)商遇到的壓力與困難遠(yuǎn)超預(yù)期。在筆者看來，碧桂園等企業(yè)的降價(jià)舉措可能是地產(chǎn)市場變局的開始，只要調(diào)控政策不出現(xiàn)松動，預(yù)計(jì)在年底前，房價(jià)就將出現(xiàn)一波較明顯的調(diào)整。當(dāng)然，真正的政策考驗(yàn)在于，如果房價(jià)果真下跌之后，調(diào)控政策是否會出現(xiàn)松動，調(diào)控部門對此應(yīng)該保持警惕。

    以筆者近期對地產(chǎn)界的觀察情況看，房地產(chǎn)開發(fā)商資金壓力已迫近臨界點(diǎn)。有券商報(bào)告顯示，7月初，包括京滬廣深在內(nèi)的11大重點(diǎn)城市房地產(chǎn)存貨總量同比上漲了約40%。融資難和存貨高峰來臨，正在雙重?cái)D壓房地產(chǎn)開發(fā)商。目前開發(fā)商不僅無法從銀行拿到新增貸款，同時(shí)到期貸款歸還后也不再被銀行繼續(xù)授信；直接融資方面，資本市場上房地產(chǎn)企業(yè)的融資和IPO也已全面停止。此外，針對一些地產(chǎn)商通過信托形式融資的手段，不僅近期監(jiān)管部門已開始關(guān)注，更重要的是市場融資成本非常高。目前大型企業(yè)的信托融資成本約在15%左右，而小型開發(fā)商則在18%左右，甚至高達(dá)20%以上。這同樣給開發(fā)商造成了巨大壓力。事實(shí)上國內(nèi)房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資金匹配一般分為三個部分，一是開發(fā)商自有資金30%左右，二是商業(yè)銀行開發(fā)貸款30%左右，三是預(yù)售房款在30%左右。而國內(nèi)房地產(chǎn)市場銷售陷入低迷已有半年之久，預(yù)售房款也幾乎被耗盡。由此導(dǎo)致的結(jié)果是，開發(fā)商的資金鏈條已幾乎枯竭，這就為市場出現(xiàn)變化奠定了基礎(chǔ)。

    更為重要的是，之前很多開發(fā)商期望調(diào)控政策能夠有所松動。特別是前期，一些研究報(bào)告對宏觀經(jīng)濟(jì)硬著陸提出了擔(dān)憂，而宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行增速與房產(chǎn)開發(fā)息息相關(guān)。由此，有研究觀點(diǎn)認(rèn)為，有鑒于經(jīng)濟(jì)硬著陸的風(fēng)險(xiǎn)加大，房產(chǎn)調(diào)控政策漸趨放松的概率在加大。而近日召開的政治局會議在分析下半年經(jīng)濟(jì)形勢時(shí)，仍強(qiáng)調(diào)下半年要堅(jiān)持不懈搞好房地產(chǎn)調(diào)控。加之近期上海等地進(jìn)一步收緊限購政策執(zhí)行力度，以及限購令向三、四線城市擴(kuò)張等措施，讓開發(fā)商對政策松動的預(yù)判徹底落空。

    有鑒于調(diào)控政策和外部資金形勢的明顯收緊，開發(fā)商逐步開始變相打折銷售已是必然趨勢。只是在初期或許打折力度較小，而措施較為隱蔽而已。但隨著類似于碧桂園、恒大等大企業(yè)打折現(xiàn)象集中出現(xiàn)，市場的松動已是無法避免。雖然我們很難預(yù)測房價(jià)的絕對調(diào)整幅度，但若僅從技術(shù)角度觀察，如果本輪調(diào)整是針對十年來房地產(chǎn)大牛市的修正，那么預(yù)期市場調(diào)整幅度將不能小覷。

    當(dāng)然，房地產(chǎn)市場對政策的敏感度也不能被忽視。一方面，未來房價(jià)出現(xiàn)調(diào)整符合調(diào)控政策導(dǎo)向和公眾利益，調(diào)控部門應(yīng)該樂見其結(jié)果，但同時(shí)要堅(jiān)守最重要的政策措施不放松。這些重要措施包括，限制房地產(chǎn)開發(fā)貸款、落實(shí)限購政策、房產(chǎn)稅在全國推進(jìn)等。另一方面，對房地產(chǎn)市場的剛性需求也應(yīng)給予保障。

    從歷史調(diào)控經(jīng)驗(yàn)看，每輪房價(jià)調(diào)整“由跌轉(zhuǎn)漲”的主導(dǎo)因素都是剛性需求?；诼鋺?、結(jié)婚等購房需求不可能長期觀望，因此房價(jià)調(diào)整極有可能觸發(fā)這一部分需求的集中入市，繼而改變市場下跌的趨勢。所以，在嚴(yán)厲調(diào)控的同時(shí)，反而應(yīng)針對首次購房行為給予政策鼓勵，而不是一刀切式取消首套購房者的優(yōu)惠貸款政策。這樣的措施反而會讓剛性需求出現(xiàn)集中爆發(fā)的可能性，甚至可能讓調(diào)控政策功虧一簣。

    更為重要的是，如果房價(jià)出現(xiàn)明顯調(diào)整，所謂經(jīng)濟(jì)硬著陸的擔(dān)憂又會再度出現(xiàn)，屆時(shí)調(diào)控政策是否能夠繼續(xù)堅(jiān)持，將會成為一個現(xiàn)實(shí)的考驗(yàn)。當(dāng)然，這是對調(diào)控政策部門大智慧的考驗(yàn)，究竟是選擇對市場利益的再度妥協(xié)，還是選擇讓公共住房訴求的最大優(yōu)化，這道題目的答案應(yīng)該并不復(fù)雜。