房產(chǎn)與土地市場(chǎng)需平衡 調(diào)控打出“組合拳”

不再“價(jià)高者得”

推進(jìn)商品住房用地供應(yīng)由價(jià)格主導(dǎo)向雙向定價(jià)、配建保障房等轉(zhuǎn)變，也是此次土地“國(guó)五條”中的重要內(nèi)容。這意味著以往土地招拍掛中“價(jià)高者得”的模式將開(kāi)始轉(zhuǎn)變，“政府之手”將更多地介入土地拍賣(mài)市場(chǎng)。

據(jù)國(guó)土部知情人士分析，商品房用地以前都是市場(chǎng)定價(jià)，現(xiàn)在政府也要有個(gè)指導(dǎo)價(jià)，兩者結(jié)合確立一個(gè)合理的價(jià)格。此所謂雙向定價(jià)。

在薛建雄的理解中，“雙向定價(jià)是這樣一個(gè)概念，讓開(kāi)發(fā)商來(lái)報(bào)價(jià)，但為避免價(jià)格拍得太高，就拿其他東西來(lái)平衡，比如開(kāi)發(fā)商拿地的時(shí)候建些保障房，或者建個(gè)城市廣場(chǎng)(樓盤(pán)資料) 、影劇院、學(xué)校之類(lèi)的”。

目前，已有一些城市采用出讓商品房用地時(shí)配建保障房的做法。而據(jù)權(quán)威人士透露，此次國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議對(duì)此作了明確表態(tài)，說(shuō)明中央肯定了地方這種做法，并有意將之在各地推廣。

黎文江表示：“廣州已經(jīng)采用這個(gè)辦法。當(dāng)開(kāi)發(fā)商出價(jià)到一定程度，就叫停，不再往上拍，大家比拼配建保障房的面積。”

除廣州外，北京、青島等地也已有相應(yīng)實(shí)踐。主管全國(guó)住房建設(shè)的住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部也曾多次對(duì)商品房用地配建保障房的做法，表達(dá)過(guò)支持態(tài)度。

“企業(yè)通過(guò)配建保障房拿地，一定要引進(jìn)外界監(jiān)督，讓整個(gè)過(guò)程公開(kāi)透明。否則，土地拍賣(mài)不再以?xún)r(jià)格為指針，就有可能出現(xiàn)黑箱操作，大的開(kāi)發(fā)商只配建少量保障房，就能低價(jià)拿到大片商品房用地。為方便監(jiān)督，商品房供地時(shí)，應(yīng)該明確配建保障房的比例，建多少保障房能拿多少商品房用地，應(yīng)該有個(gè)明確的面積配比。”湯輝建議。

事實(shí)上，這樣的規(guī)定也已在有些城市出臺(tái)。包括鄭州、西安、福州、邢臺(tái)等地今年也曾出臺(tái)類(lèi)似規(guī)定，且配建比例也多為10%。

“但上海還沒(méi)遇到這樣的情況。”金地集團(tuán)華東區(qū)域地產(chǎn)公司市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)部經(jīng)理宋家泰告訴時(shí)代周報(bào)記者。金地近期還在南京、南通等二、三線城市布局拿地，也尚未遭遇配建保障房的要求。“原先政府從土地出讓金中進(jìn)行轉(zhuǎn)移支付，去建保障房，現(xiàn)在無(wú)需轉(zhuǎn)移支付，在一個(gè)地塊中就能消化。如那是另個(gè)某家開(kāi)發(fā)商承諾開(kāi)發(fā)10%的保障房，到時(shí)候只完成了9%，公眾對(duì)此都可以進(jìn)行監(jiān)督。”

宋家泰認(rèn)為，政府無(wú)需規(guī)定商品房與保障房的配建比例，“大家可以來(lái)競(jìng)爭(zhēng)，看誰(shuí)配建面積更大。你做不到，不代表別人做不到。有實(shí)力的、成本控制更好的開(kāi)發(fā)商，會(huì)有能力提供更多的保障房。”

調(diào)控“組合拳”

此次土地“國(guó)五條”中，還提出綜合運(yùn)用土地利用計(jì)劃、土地供應(yīng)、地價(jià)等政策工具，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和集約用地。建立規(guī)劃和項(xiàng)目節(jié)約用地評(píng)價(jià)制度。這也是加強(qiáng)和改善土地調(diào)控的要旨所在。

在張宏偉看來(lái)，建立規(guī)劃和項(xiàng)目節(jié)約用地評(píng)價(jià)制度，可規(guī)范以各種形式違法占用土地資源，同時(shí)規(guī)范房企在二、三線城市的“圈地運(yùn)動(dòng)”。

而薛建雄則認(rèn)為，其意義主要在招商方面，“比如說(shuō)廠房，原先都是只建一層，但像服裝、紡織等行業(yè)，完全可以建幾層樓，節(jié)約用地。有個(gè)評(píng)價(jià)制度，可以相應(yīng)地有些約束，政府不要大手筆地幾百畝、上千畝的地隨便批給企業(yè)。有些企業(yè)其實(shí)不是建工廠，就是為了騙地。”

不過(guò)，在黎文江看來(lái)，評(píng)價(jià)制度還是比較虛，“沒(méi)什么實(shí)際意義，不能防止囤地”。

無(wú)論如何，此次土地“國(guó)五條”，與前一周的樓市調(diào)控“新國(guó)五條”，還是組成了一套全新的“組合拳”，意圖從房產(chǎn)和土地市場(chǎng)同時(shí)出招，扼制過(guò)快上漲的房?jī)r(jià)。而此前7月12日出臺(tái)的樓市“新國(guó)五條”，在提出繼續(xù)嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸、稅收政策和住房限購(gòu)措施的同時(shí)，要求房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的二、三線城市也要采取必要的限購(gòu)措施。

據(jù)了解，住建部正在草擬新一輪限購(gòu)城市名單。名單擬定過(guò)程中,主要參考依據(jù)為房?jī)r(jià)漲幅和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅兩個(gè)指標(biāo)。

“二、三線城市房地產(chǎn)投資過(guò)熱，導(dǎo)致二、三線城市房?jī)r(jià)向一線城市房?jī)r(jià)看齊，這樣，全國(guó)房?jī)r(jià)漲幅就很難簡(jiǎn)單從一線城市來(lái)控制住。因此，二、三線城市限購(gòu)，這是國(guó)家相關(guān)部門(mén)針對(duì)不同城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行城市之間結(jié)構(gòu)性的調(diào)整，最終使全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)保持整體平穩(wěn)。”張宏偉表示。

二、三線城市正成為大型房企的“新寵”。“我們現(xiàn)在就是‘薄利多銷(xiāo)’，在二、三線城市做兩個(gè)項(xiàng)目，賺的錢(qián)只相當(dāng)于在一線城市做一個(gè)項(xiàng)目。但現(xiàn)在房企已經(jīng)進(jìn)入‘薄利多銷(xiāo)’時(shí)代，我們?nèi)绱?，萬(wàn)科之類(lèi)也是如此。”宋家泰告訴記者。

盡管面臨限購(gòu)，金地仍然會(huì)繼續(xù)向二、三線城市“深耕”。“限購(gòu)對(duì)需求當(dāng)然會(huì)有影響，但我們拿地的時(shí)候，已經(jīng)考慮了限購(gòu)的影響，不會(huì)改變既定的決策。”宋家泰表示。

“二、三線城市限購(gòu)執(zhí)行效果如何，還要看地方政府怎么細(xì)化。力度大小、限購(gòu)面積的寬窄，權(quán)力還是在地方政府手里。限購(gòu)執(zhí)行得好的話(huà)，會(huì)在短時(shí)期內(nèi)對(duì)過(guò)熱的樓市有一定限制。但要從根本上解決住房問(wèn)題，還是要有堵有疏，人為壓制需求是一方面，另外，通過(guò)保障房尤其是廉租房，來(lái)有效分流購(gòu)房需求，才能真正減緩樓市壓力。”湯輝表示。