地方政府“賣地還債” 土地出讓“悲劇”頻頻

    一頭是賣不出去或賣不上好價錢的土地，一頭是壓力日增的地方債務(wù)，而原本寄望于“賣地還債”的計劃，又可能因調(diào)控繼續(xù)收緊的最新定調(diào)而面臨“流產(chǎn)”。

    巨額債務(wù)壓境，即使下半年樓市調(diào)控持續(xù)趨緊已經(jīng)定調(diào)，進(jìn)入7月下旬，地方政府依然只能硬著頭皮上馬“賣地大計”。

    賣地沖刺

    云南昆明土地出讓的“悲劇”，或許僅僅是下半年地方政府土地出讓艱難“旅途”的一個開端。

    7月22日，云南昆明環(huán)湖東路半島第三批5宗地塊因競買人都不足7家再次流拍。該區(qū)域自7月份起總共推出了25宗土地，總面積達(dá)1623畝，底價總計達(dá)65.6億元，但除了在7月13日第一批拍賣時有4宗地塊以底價成交外，其余21宗土地均因為報名人數(shù)不足7位而被取消拍賣。

    而與昆明形成鮮明對比的是，自5、6月份以來，如北京、廣州、廈門、濟(jì)南等重點(diǎn)一二線城市在土地供應(yīng)放量之后卻均獲得了相當(dāng)可觀的成效，鮮有流標(biāo)、地塊溢價率也再次攀高。

    “同為省會級城市，土地市場表現(xiàn)會產(chǎn)生如此大差異主要有內(nèi)外兩方面原因。”中房信分析師楊晨青告訴記者，昆明市近一年來地價漲幅過大，當(dāng)前開發(fā)商繼續(xù)追高的熱情不足。外在層面則是在限購政策背景下，大型開發(fā)商在進(jìn)入二線城市的選擇上更趨理性。

    數(shù)據(jù)顯示，今年二季度昆明綜合地價5606元/平方米，較去年同期上漲幅度超過20%、在全國重點(diǎn)城市中居于首位；其中居住用地地價為6571元/平方米，和去年三季度時的4400元/平方米相比每平方米上漲了2171元。而昆明市當(dāng)前三環(huán)內(nèi)區(qū)域的新建商品住宅也僅為9000元-10000元/平方米，6500元/平方米的地價已嚴(yán)重脫離了當(dāng)?shù)氐姆績r水平。

“在面粉開始貴過面包的情況下，開發(fā)商在拿地環(huán)節(jié)逐漸趨于謹(jǐn)慎是非常正常的。”楊晨青分析。

    下半年，昆明這樣的城市的處境便顯得很尷尬，一方面作為省會城市被列入限購令執(zhí)行名單，另一方面其房地產(chǎn)市場發(fā)展的成熟度又不足以讓大型開發(fā)商像一線城市那般無法割舍，被冷落自在意料之中。中房信報告推測，昆明之后，諸如石家莊、南寧、西寧、蘭州等城市均有可能遇到類似問題。

    根據(jù)供應(yīng)計劃，下半年各地土地供應(yīng)量將大幅增長。國土資源部最新公告，各省區(qū)市2011年上半年住房用地供應(yīng)計劃全部完成，共完成供地5.74萬公頃，較去年同期增長2.31%，從今年全年21.8萬公頃的供地計劃來看，上半年實際完成情況為26%。

    例如在上海，僅7月19日一天，上海土地交易中心舉行年度最大土地推介會，推出總面積近2000畝總共44幅土地，引來萬科[簡介 最新動態(tài)]、保利[簡介 最新動態(tài)]、恒大[簡介 最新動態(tài)]等近60家房地產(chǎn)開發(fā)商；7月22日、25日，上海市規(guī)劃和國土資源管理局又接連發(fā)布土地出讓公告，虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)一期的02號地塊、03號地塊北塊以及浦東新區(qū)1宗國有建設(shè)用地等核心區(qū)域的重點(diǎn)地塊陸續(xù)登場。

    7月26日，蘇州市也一口氣出讓11宗高新區(qū)重點(diǎn)地塊。進(jìn)入7月，各地紛紛掀開了下半年土地大戰(zhàn)的序幕。

    四只大手伸向土地收益

    據(jù)中原集團(tuán)研究中心最新發(fā)布的《2011上半年度報告》數(shù)據(jù)顯示，上半年全國15個重點(diǎn)城市通過土地招拍掛公開市場成交金額3133 億元，同比減少9%，其中一線及二線發(fā)達(dá)城市同比下降超過2成。

    各地土地市場整體地價也呈走低之勢。今年初啟動的第三輪調(diào)控政策執(zhí)行5個月以來，地價下行已呈現(xiàn)明顯趨勢：一線城市土地成交均價顯著回落，二線城市地價也止住了上升勢頭，并有小幅下調(diào)。與此同時，地方債務(wù)的壓力卻在持續(xù)增加。

    據(jù)審計署2010年地方性債務(wù)數(shù)據(jù)，政府負(fù)有償債責(zé)任的債務(wù)達(dá)67109.51億元，其中承諾以土地出讓收益償還的為25473.51億元，占政府負(fù)有償債責(zé)任債務(wù)額的37.96%，并且截至2010年末的地方債務(wù)余額中，2011年、2012年、2013-2015年、2016年及以后到期的債務(wù)占比分別達(dá)24.49%、17.17%、28.13%和30.21%。

    賣地還債 地方政府別無良方？

    據(jù)同策咨詢與研究發(fā)展中心測算，一般地方土地出讓收入扣除拆遷安置等各類成本后的凈收益率至少在40%以上，若僅考慮政府負(fù)有償債責(zé)任的這部分債務(wù)，且不考慮2010年以后的新增債務(wù)，以40%作為土地出讓凈收益率來計算土地出讓收入的最小必要值來看，如果未來幾年土地市場如同2010年一樣有2.9萬億土地出讓合同收入的話，則土地收入償債就無過大壓力；但在房地產(chǎn)調(diào)控形勢下，如果類似今年一季度土地成交價款僅1518億元這樣的行情，則以土地收入償債的壓力顯而易見。

    “實際情況是，2010年以后還會產(chǎn)生新的債務(wù)，而且以上計算并沒有考慮利息支出等，因此，除了實現(xiàn)一定規(guī)模以上的土地出讓收入外，似乎別無選擇。”上述測算報告指出。

    不僅僅是地方債務(wù)的償還壓力，還有四只大手伸向了土地收益：包括不低于15%的土地出讓金用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)、不低于10%的土地出讓凈收益用于保障性安居工程建設(shè)、不低于10%的土地出讓收益用于農(nóng)田水利建設(shè)，10%的土地出讓凈收益計提教育資金等等。

    一邊在調(diào)控房價，一邊又向土地不斷伸手要錢，這似乎是個悖論。同策研究中心分析師坦言，不但房價難以回歸到位，而且土地出讓金也總有無法承受“眾望之重”的時候。如果土地出讓收入也大幅持續(xù)下滑，則意味著各依賴于土地出讓收入的民生和建設(shè)支出，及地方債務(wù)的償債能力都將大打折扣。

    銳減的土地出讓金已經(jīng)危及到地方債務(wù)的穩(wěn)定。至2010年底，地方負(fù)有償還責(zé)任的債務(wù)余額中，承諾用土地出讓收入作為償債來源的債務(wù)余額約2.55萬億元，涉及12個省級、307個市級和1131個縣級政府。

    同策上述分析師直言，地方政府希望土地收入回暖，挺過債務(wù)危機(jī)，唯有期待放松房地產(chǎn)調(diào)控松動，但這似乎又是行不通的。此題無解，須借助外力破之。