“限購(gòu)令”擴(kuò)容在即 擠出效應(yīng)“紅利”走向終結(jié)

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近期公布的70個(gè)城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，部分二三線城市房?jī)r(jià)漲幅明顯，“限購(gòu)令”擴(kuò)容在即。中國(guó)證券報(bào)記者近日前往宜昌、岳陽(yáng)等多個(gè)房?jī)r(jià)上漲較快的二三線城市實(shí)地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，有可能列入限購(gòu)名單的城市憂心忡忡，一些地區(qū)的監(jiān)管部門擔(dān)心限購(gòu)影響政府財(cái)政收入，二三線城市“限購(gòu)令”可能陷入執(zhí)行難的窘境，執(zhí)行限購(gòu)政策的尺度也可能相對(duì)寬松。而當(dāng)?shù)亻_發(fā)商心態(tài)復(fù)雜，在調(diào)整下半年銷售計(jì)劃同時(shí)，逐漸放棄觀望，開始進(jìn)行適度促銷。

　　“準(zhǔn)限購(gòu)城市”心態(tài)糾結(jié)

　　7月成交井噴，樓盤冒雨促銷

　　“宜昌房?jī)r(jià)上漲較快，看來(lái)要限購(gòu)了。”宜昌寶佳利開發(fā)公司總經(jīng)理馬云波接受中國(guó)證券報(bào)記者采訪時(shí)表示，如果宜昌出臺(tái)限購(gòu)政策，肯定會(huì)打擊樓市，首先是成交量的萎縮。他們準(zhǔn)備調(diào)整銷售策略，適度促銷。

　　“主要是宜昌去年房?jī)r(jià)漲得太厲害。”馬云波坦言，對(duì)宜昌樓市后市很難判斷，還需要看執(zhí)行力度和土地供應(yīng)。而宜昌限購(gòu)令出臺(tái)預(yù)期，帶來(lái)當(dāng)?shù)?月樓市成交井噴行情，有的樓盤項(xiàng)目甚至冒雨推廣促銷。

　　宜昌房管局副局長(zhǎng)項(xiàng)昌鼎說(shuō)，最近房管局接待了三批記者，都是來(lái)采訪宜昌房?jī)r(jià)的。他認(rèn)為宜昌房?jī)r(jià)在上半年漲幅已經(jīng)回落，1-6月商品住宅銷售均價(jià)為4924元。

　　但統(tǒng)計(jì)數(shù)字與宜昌本地人的切身感受有一些差異。宜昌出租車司機(jī)李作飛拉著客人在沿江大道行駛，他指著兩側(cè)的樓盤，每平方米售價(jià)七八千元，有的已經(jīng)過(guò)萬(wàn)，道路兩側(cè)懸掛最多的就是樓盤廣告。

　　李作飛戶口在湖北枝江，他在2008年首付10多萬(wàn)元，在宜昌開發(fā)區(qū)購(gòu)買一套102平方米的房子，折合單價(jià)3900元/平方米。他現(xiàn)在覺得當(dāng)時(shí)的決定是正確的，他曾經(jīng)想把出租車帶牌照以40萬(wàn)價(jià)格轉(zhuǎn)讓，一次性支付房款，但他最終還是選擇了貸款。一年后，他的房子市場(chǎng)價(jià)漲到了每平方米4900元，今年已經(jīng)漲到5900元。

　　“每年單價(jià)漲1000元。我一年的收入，就算不吃不喝也追不上房?jī)r(jià)的漲幅。”李作飛說(shuō)，雖然他不太清楚宜昌有多少開發(fā)商，但他感覺宜昌這幾年到處在蓋樓。

　　供職一家企業(yè)的會(huì)計(jì)周一根告訴中國(guó)證券報(bào)記者，宜昌的葛洲壩、三峽總公司已經(jīng)外遷，宜昌本地大企業(yè)不多，他認(rèn)為是靠礦石資源賺錢的人和外地投資客，炒高了宜昌房?jī)r(jià)。

　　項(xiàng)昌鼎說(shuō)，去年他還經(jīng)常接到親友希望介紹打折樓盤的電話，樓市調(diào)控啟動(dòng)后，這類電話一度沉寂，最近又接到了類似的求助電話。他認(rèn)為這是剛性需求。

　　對(duì)于限購(gòu)令的影響，多數(shù)人的判斷是，房?jī)r(jià)還會(huì)漲，只是漲得慢。“青菜、豬肉、工人工資都漲，拆遷成本增加，又有通貨膨脹，房?jī)r(jià)當(dāng)然漲。”李作飛說(shuō)，他要是有多余的錢，趁沒(méi)限購(gòu)再買一套。

　　但也有少數(shù)人認(rèn)為如果嚴(yán)格限購(gòu)，外來(lái)人口不能到宜昌投資買房，開發(fā)商壓力大，肯定會(huì)撐不住。“泡沫遲早會(huì)破裂的，房?jī)r(jià)與當(dāng)?shù)仄骄杖胨讲黄ヅ?。一旦限?gòu)，投資客走了，房?jī)r(jià)自然會(huì)降。”周一根期盼宜昌盡快出臺(tái)限購(gòu)令。

　　不僅宜昌，襄陽(yáng)、常德、岳陽(yáng)等“上榜城市”也有著相同的心態(tài)。監(jiān)管部門、開發(fā)商似乎太情愿限購(gòu)，而普通購(gòu)房者期待限購(gòu)。

　　在湖南岳陽(yáng)，岳州帝苑售樓部工作人員稱，項(xiàng)目一期已經(jīng)售罄。雖然二期開盤還有好幾個(gè)月時(shí)間，但現(xiàn)在可以接受客戶登記，會(huì)員登記已經(jīng)有200多位，而二期可售房源只有352套。“這附近沒(méi)有低于4000元/平方米的房子了，要登記就趕早。”售樓人員暗示房?jī)r(jià)上漲。

　　岳陽(yáng)房管局提供資料顯示，僅去年岳陽(yáng)就新增32家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，而其中18家都是首次到岳陽(yáng)投資。

　　樓市調(diào)控或面臨博弈

　　擠出效應(yīng)“紅利”走向終結(jié)

　　不僅僅是在中部地區(qū)，一線大城市周邊小城市房?jī)r(jià)依然堅(jiān)挺。除北京周邊、珠三角地區(qū)小城市房?jī)r(jià)上漲較快外，上海周邊部分尚未實(shí)施限購(gòu)的昆山、太倉(cāng)房?jī)r(jià)也在高位運(yùn)行。上海戶籍的購(gòu)房者前往昆山、太倉(cāng)買房，不征收房產(chǎn)稅，近期昆山的二手房成交量反而較前兩個(gè)月有一定回暖。電臺(tái)廣告很直接：“太倉(cāng)買房，不限購(gòu)，輕軌直達(dá)上海。”

　　當(dāng)前樓市調(diào)控已進(jìn)入深水期，樓市各方利益博弈進(jìn)一步凸顯，土地出讓收入下降可能使地方政府限購(gòu)政策執(zhí)行力度松動(dòng)；一線城市限購(gòu)后，部分投資資金流向未限購(gòu)的二三線城市，推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，為下半年二三線樓市調(diào)控增加了新的課題。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前實(shí)行限購(gòu)政策的城市僅40余個(gè)，不少二三線城市尚未出臺(tái)“限購(gòu)令”。中房信資深分析師薛建雄認(rèn)為，擴(kuò)大“限購(gòu)”城市的數(shù)量已無(wú)懸念，但同時(shí)也有業(yè)內(nèi)人士擔(dān)憂樓市擴(kuò)大“限購(gòu)”面臨執(zhí)行難。

　　宜昌當(dāng)?shù)毓賳T私下認(rèn)為，限購(gòu)政策會(huì)影響宜昌的投資環(huán)境，“宜居、宜旅、宜商”的環(huán)境吸引省內(nèi)外客商在宜昌置業(yè)，加大了剛性需求。2010年商品住宅銷售，宜昌以外的居民占購(gòu)買總量的38%。

　　宜昌市區(qū)人口100萬(wàn)，最近當(dāng)?shù)靥岢鑫迥暝僭煲粋€(gè)新宜昌，人口將達(dá)到200萬(wàn)。有官員表示，限購(gòu)會(huì)對(duì)引進(jìn)人才和招商環(huán)境產(chǎn)生影響。正是因?yàn)橐痪€城市限購(gòu)，去年起萬(wàn)達(dá)、恒 大地產(chǎn)、首鋼地產(chǎn)等房企才不斷涌入宜昌開發(fā)樓盤。

　　另一方面，中國(guó)證券報(bào)記者了解到，部分城市出臺(tái)的限購(gòu)細(xì)則相對(duì)寬松。例如部分城市出臺(tái)的限購(gòu)令限購(gòu)范圍僅為主城區(qū)，沒(méi)有涉及到成交主力的郊區(qū)郊縣。貴陽(yáng)的限購(gòu)范圍只是貴陽(yáng)市中心城區(qū)一環(huán)內(nèi)的住房。湖南長(zhǎng)沙出臺(tái)的限購(gòu)令細(xì)則，只限購(gòu)90平方米以下的小戶型住宅單位。而石家莊在出臺(tái)限購(gòu)令的同時(shí)，降低了落戶的門檻，河北省內(nèi)戶籍在石家莊購(gòu)置住房并實(shí)際居住，可以辦理落戶手續(xù)。

　　限購(gòu)可能波及財(cái)政收入 考驗(yàn)地方政府執(zhí)行力

　　半個(gè)月前，一些開發(fā)商還在幻想四季度限購(gòu)令會(huì)松動(dòng)，但他們的幻想很快就破碎了。

　　不少開發(fā)商的存貨都集中在下半年推出，恒 大、保利、金地、富力等公司的下半年供應(yīng)量遠(yuǎn)高于上半年。業(yè)內(nèi)人士稱，部分開發(fā)商曾期望下半年調(diào)控松動(dòng)，有意將樓盤項(xiàng)目壓到下半年，但現(xiàn)在調(diào)控加碼的信號(hào)，打亂了他們已有的銷售計(jì)劃。

　　此外，通脹壓力的加劇、投資渠道的狹窄，使房地產(chǎn)的投資屬性被放大。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，二三線城市“限購(gòu)令”不僅對(duì)開發(fā)商帶來(lái)沖擊，從限購(gòu)的城市轉(zhuǎn)戰(zhàn)非限購(gòu)城市的民間炒房資金可能流向商業(yè)地產(chǎn)和工業(yè)用地領(lǐng)域，也有部分資金或許會(huì)繼續(xù)挖掘三四線城市的價(jià)值洼地。

　　除了對(duì)民間炒房客的影響，限購(gòu)政策進(jìn)一步加碼對(duì)地方經(jīng)濟(jì)帶來(lái)不小的考驗(yàn)。尤其是對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展高度依賴房地產(chǎn)業(yè)的那些城市，限購(gòu)勢(shì)必影響房地產(chǎn)市場(chǎng)，進(jìn)而波及地方財(cái)政收入。

　　限購(gòu)令擴(kuò)大的預(yù)期，給地方政府帶來(lái)不小壓力。一方面要從嚴(yán)遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，另一方面又要確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行，地方政府面臨艱難抉擇。

　　湖南一地級(jí)市官員表示，限購(gòu)范圍的擴(kuò)大，對(duì)投資客的異地置業(yè)起到一定阻滯作用。但是二三線城市限購(gòu)政策的執(zhí)行存在一定困難。面對(duì)限購(gòu)，開發(fā)商將暫緩拿地或不拿地，導(dǎo)致地方政府短期內(nèi)土地出讓收入減少，部分地方政府的財(cái)政狀況可能比較緊張。

　　“中西部地區(qū)與沿海地區(qū)有差別，我們這里大企業(yè)少，民營(yíng)經(jīng)濟(jì)也不發(fā)達(dá)，政府依賴土地財(cái)政的程度比較高。”一不愿透露姓名的官員表示，對(duì)于限購(gòu)政策不能簡(jiǎn)單一刀切。

　　根據(jù)方正證券的統(tǒng)計(jì)，1至5月全國(guó)128個(gè)城市土地出讓金比去年同期下滑了5%。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，部分二三線城市經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)、有些城市尚未形成產(chǎn)業(yè)支撐，土地出讓收入對(duì)地方財(cái)政意義重大。“土地財(cái)政”的利益驅(qū)動(dòng)，可能使限購(gòu)令的落實(shí)在部分城市遇到困難。

　　中房信資深分析師薛建雄認(rèn)為調(diào)控房?jī)r(jià)，僅有“限購(gòu)”還不夠，應(yīng)綜合考慮財(cái)政、供求等諸多因素。限購(gòu)令落實(shí)好壞的關(guān)鍵取決于地方政府的積極性。 (周文天)

　　環(huán)渤海地區(qū)

　　北京周邊城市慎言限購(gòu)

　　自去年樓市調(diào)控以來(lái)，除了燕郊等個(gè)別區(qū)縣，北京市周邊的大多數(shù)城市房?jī)r(jià)仍呈現(xiàn)上漲態(tài)勢(shì)。按照國(guó)家新近出臺(tái)的調(diào)控精神，如果這些地區(qū)房?jī)r(jià)漲勢(shì)難以遏制，不排除被納入樓市限購(gòu)城市名單的可能。

　　業(yè)內(nèi)人士同時(shí)認(rèn)為，限購(gòu)將對(duì)當(dāng)?shù)貥鞘型顿Y成交造成較大影響，地方政府可能并不愿意使用這個(gè)“殺手锏”。這種背景下，一些城市可能加大價(jià)格調(diào)控的力度，避免出現(xiàn)房?jī)r(jià)明顯上漲局面。

　　房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭明顯

　　廊坊市位于北京東南部，是一個(gè)典型的三線城市。中國(guó)證券報(bào)記者在當(dāng)?shù)夭稍L時(shí)了解到，2009年時(shí)廊坊的房?jī)r(jià)還不超過(guò)4000元/平方米，現(xiàn)在已經(jīng)漲到每平方米七八千元了，有的樓盤價(jià)格已經(jīng)過(guò)萬(wàn)。

　　由于區(qū)域位置靠近一線城市，且不受限購(gòu)政策影響，近年來(lái)廊坊房?jī)r(jià)一直保持堅(jiān)挺，所轄的固安、香河等縣城房?jī)r(jià)漲幅尤為明顯。如位于廊坊固安的孔雀大衛(wèi)城，房?jī)r(jià)已經(jīng)由去年底的5500元/平方米上漲到6500元/平方米，漲幅接近10%。

　　此外，秦皇島、保定等距離北京較近的二三線城市房?jī)r(jià)也出現(xiàn)了較明顯上漲。數(shù)據(jù)顯示，6月秦皇島新建商品住宅同比上漲8.6%，在70個(gè)大中城市中名列前茅。

　　也有少數(shù)區(qū)域成為例外，比如燕郊。由于前期價(jià)格上漲過(guò)于迅速，去年以來(lái)燕郊房?jī)r(jià)在調(diào)控政策影響下已經(jīng)明顯回落。以當(dāng)?shù)氐纳仙铣菫槔?010年初售價(jià)一度達(dá)到11000元/平方米，如今則回落到了8200元/平方米，跌幅達(dá)到25%左右。

　　對(duì)于環(huán)北京周邊城市的房?jī)r(jià)上漲，中投證券首席地產(chǎn)分析師李少明認(rèn)為，從本輪調(diào)控來(lái)看，北京的調(diào)控政策力度一直是比較嚴(yán)厲的。如果其周邊區(qū)域房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，不排除被納入限購(gòu)城市名單的可能。

　　亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅則認(rèn)為，國(guó)家此前雖然明確二三線城市可能被納入限購(gòu)，但具體名單出臺(tái)時(shí)間可能尚需時(shí)日。“國(guó)家會(huì)給地方一些調(diào)控時(shí)間，如果未來(lái)部分城市沒(méi)有相應(yīng)措施或房?jī)r(jià)仍上漲過(guò)快，就可能需要出臺(tái)限購(gòu)政策。”她認(rèn)為。

　　限價(jià)能否代替限購(gòu)

　　“我們最近接到市里通知，市區(qū)商品房售價(jià)最好不超過(guò)8200元/平方米。這種限價(jià)政策執(zhí)行多久，現(xiàn)在誰(shuí)也說(shuō)不好，但樓盤的折扣優(yōu)惠隨時(shí)有可能變動(dòng)。”位于廊坊市中心區(qū)域的某項(xiàng)目銷售人員對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者說(shuō)，為了遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，廊坊市相關(guān)部門近期已經(jīng)對(duì)不少開發(fā)商提出建議，普通商品住房?jī)r(jià)格最高不超過(guò)9000元/平方米，市區(qū)中心區(qū)平均售價(jià)不超過(guò)8200元/平方米。

　　這種限價(jià)政策，是否會(huì)對(duì)限購(gòu)產(chǎn)生替代效應(yīng)？對(duì)此業(yè)界看法并不統(tǒng)一。李少明認(rèn)為，從效果上看，只要二三線城市房?jī)r(jià)不再過(guò)快上漲，應(yīng)該就不用再出臺(tái)“限購(gòu)令”。2008年上一輪樓市調(diào)控時(shí)，部分二線城市也曾出臺(tái)類似價(jià)格調(diào)控措施，不排除未來(lái)有城市繼續(xù)效仿。

　　郭毅則認(rèn)為，目前部分城市的限價(jià)不意味著可以代替限購(gòu)。“廊坊市的商品房售價(jià)上限是每平方米9000元，但目前該市的房屋均價(jià)只有每平方米7000元左右，這意味著房?jī)r(jià)距離調(diào)控目標(biāo)還有20%的空間，這顯然會(huì)吸引部分投資需求進(jìn)入市場(chǎng)。”

　　“限購(gòu)政策如果出臺(tái)，肯定會(huì)對(duì)公司銷售產(chǎn)生重大影響。但我們公司所在的城市規(guī)模不大，我個(gè)人認(rèn)為真正出臺(tái)限購(gòu)政策的可能性不大。只要公司繼續(xù)維持上半年的業(yè)績(jī)水平，財(cái)務(wù)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)就不大。”河北省某房企負(fù)責(zé)人表示。