限購令之風(fēng)再掀 上榜城市成焦點引猜想

珠三角樓市限購調(diào)查

房地產(chǎn)調(diào)控的發(fā)條越擰越緊。在房價上漲過快的二三線城市即將出臺“限購令”之際，已無人懷疑政府此輪調(diào)控的決心。近日，本報記者走訪廣州、東莞、增城等珠三角城市，深感“限購令”重壓之下，房地產(chǎn)市場參與各方壓力倍增，進(jìn)入“死磕”博弈階段。

珠三角新限購上榜城市猜想

7月23日，周六的廣州市天河區(qū)宏發(fā)廣場分外熱鬧，鱗次櫛比的房地產(chǎn)項目大廣告牌邊，周末“看樓巴”一輛接一輛地發(fā)車。不時有穿著統(tǒng)一服裝的年輕女孩子，舉牌列隊高喊著廣告詞，走過等車看房的人群。

記者搭上了某著名地產(chǎn)公司的山水城項目“看樓巴”，在周六不堵車的情況下，“看樓巴”載客走了50多分鐘，到達(dá)周邊風(fēng)景優(yōu)美的“山水城”——不過從另外一個角度來說，這里也是地地道道的農(nóng)村。售樓小姐介紹，二三線城市即將限購，現(xiàn)在買這個廣州郊縣的房子，正當(dāng)其時。“現(xiàn)在有錢就行，再不買就要限購了。”

打折風(fēng)在7月的廣州樓市開始勁吹。山水城的售樓小姐介紹：“如果按揭購房，可享受9.8折優(yōu)惠，如果現(xiàn)金付款，可以9.5折拿房。”而最新一周廣州樓市數(shù)據(jù)顯示，新樓盤最高折扣可達(dá)9.3折。

7月12日，被稱為“新版國五條”的房市調(diào)控政策甫一出爐，誰將上榜旋即成為輿論的中心話題。據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，今年1至6月，70個大中城市中新建商品住宅價格同比漲幅達(dá)到及超過5%的城市分別有44個、45個、42個、38個、33個、67個，均為二、三線城市。一時猜測之聲四起。

在經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)投資活躍的珠三角，爭論更甚。目前，除廣州和深圳兩個一線城市限購?fù)?，只有佛山是限購的二線城市。而暫未限購的18個地級市房價均出現(xiàn)不同幅度的上漲，莫非都將上榜？

珠海上榜板上釘釘？

數(shù)據(jù)顯示，珠海房價同比漲幅超過四成，對其上榜幾乎已無人懷疑。

珠海是珠三角南端重要的城市，跟深圳很相似，與澳門毗鄰，是我國五個經(jīng)濟(jì)特區(qū)之一，現(xiàn)已被定位為珠江口西岸的核心城市。

隨著近年來的經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，以及廣珠城軌開通、珠港澳大橋興建、橫琴開發(fā)等重大項目的推進(jìn)，珠海發(fā)展前景誘人，使其成為珠三角房產(chǎn)投資的熱土。

數(shù)據(jù)顯示，珠海上半年商品房銷售均價高達(dá)12283元/m2，同比上漲超過四成。在廣東去年12個商品房均價漲幅超過21%的城市中，珠海漲幅最大，達(dá)到38.4%。

東莞“不限購”？

東莞、韶關(guān)、中山、惠州等城市因兩位數(shù)的漲幅，上榜呼聲日隆。日前，東莞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局有關(guān)官員在媒體上表示，目前東莞房價仍處于可控范圍之內(nèi)，東莞市暫時沒有計劃出臺樓市限購政策，這讓東莞成為官方較早表態(tài)暫無限購計劃的城市。東莞“限與不限”，成為珠三角地區(qū)的爭論熱點。

樟木頭鎮(zhèn)地處東莞去向深圳和香港的前沿，從此地坐動車去深圳，僅需20來分鐘，香港、深圳以及廣州的投資客一度是這里的買房主力。

坐落在樟木頭車站附近的香樟國際樓盤，目前5號樓在售。售樓小姐介紹，去年此時的均價大概在每平方米6000多元，現(xiàn)在已漲到8000元—9000元。“現(xiàn)在還剩一套面積114平方米的房子最便宜，售價93萬。”

據(jù)稱，他們參考的是附近一個成熟樓盤“綠茵豪庭”的房價走勢。在香樟國際的銷售中心，張貼了一幅“綠茵豪庭”的房價走勢圖。2009年均價為6550元，2010年達(dá)6800元。“現(xiàn)在又漲了1000多，是8000多元了。”

這是東莞房價走勢的一個縮影。合富輝煌東莞市場研究部的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，東莞新建住房均價達(dá)每平方米8179元，創(chuàng)歷史最高，同比上漲16.8%。

今年初，東莞提出了房價調(diào)控目標(biāo)，2011年東莞新建住房價格上漲不得高于本年度預(yù)計8.5%的GDP增速，即房價不超過每平方米8200元。此前，東莞市委書記劉志庚表示，東莞可能會在房價較高的區(qū)域?qū)嵭邢拶彙?/p>

除一手房外，東莞二手房價格也呈追漲態(tài)勢。當(dāng)?shù)丶押偷禺a(chǎn)中介機(jī)構(gòu)工作人員向記者介紹，樟木頭鎮(zhèn)中心區(qū)房價漲勢迅猛，一般的房子半年至少漲了10萬元左右。鎮(zhèn)中心的二手房均價，已經(jīng)從去年的5000多元漲到目前的7000多元，“還會上漲”。

除房價漲勢較大外，猜想東莞被列入限購范圍有其現(xiàn)實背景，東莞位于廣州和深圳兩個一線城市中間，又是香港產(chǎn)業(yè)投資的重要區(qū)域。2010年12月13日，東莞市房產(chǎn)管理局出臺《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范境外機(jī)構(gòu)和個人購房管理通知》，規(guī)定境外個人只能在東莞購買一套用于自住的住房——這被稱為是“限外令”。而當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)界的人士稱，該則“限外令”一個月前才落實下來。

近期東莞官員在媒體表態(tài)或不限購，這并不意味著東莞不被列入限購名單。有房地產(chǎn)專家分析稱，限購名單由住建部草擬，如果上榜，地方政府就有實施限購的責(zé)任和義務(wù)。

增城會限購嗎？

因增城和從化是廣州暫不實行限購的兩個區(qū)縣，此次調(diào)控政策的加碼，兩者自然備受關(guān)注。

記者前往暫時只限價、未限購的增城。對于限購一事，增城市房管局有關(guān)人士告訴記者：“暫未獲任何通知”。并以“話題敏感”和“內(nèi)部規(guī)定”為由，不發(fā)表觀點。

當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)也未傳出限購消息。目前增城市區(qū)內(nèi)最大的在售樓盤叫錦繡·御錦國際樓盤，在售的第二期于月初開盤。對于增城將列入限購名單的消息，該樓盤的銷售人士表示并不知情，“目前只了解增城的‘限價’政策，房價漲幅不能超過GDP增速。”

增城限購與否的爭議焦點在其房價走勢。據(jù)一名銷售人士介紹，現(xiàn)在銷售均價是7700元，只比去年漲了100元。

本月18日，增城市房管局公示了兩個樓盤的預(yù)售價格：尚東陽光雅苑一期商品房共124套，均價為7380元；錦繡新天地花園38-39座商品住房207套，均價6429元。

資深房地產(chǎn)專家謝逸楓認(rèn)為，增城沒有理由被列入限購名單，從房價上漲、房地產(chǎn)開發(fā)投資等多個指標(biāo)看，均達(dá)不到住建部所認(rèn)定的限購條件。

然而有數(shù)據(jù)顯示，增城上半年新建住房均價達(dá)到8578元/平方米，超出房價控制警戒線，增城上榜限購的呼聲高漲。

增城光明西路有一家名叫俊羽地產(chǎn)的房產(chǎn)中介，中介人士廖先生也表示不知道增城會有限購政策。

交談中廖先生說，增城的二手房價格漲幅很大，甚至出現(xiàn)了一二手房價開始倒掛的苗頭。“目前增城市中心的二手房價格在7000—8000元左右，較年初上漲了約1000元。”

資深房地產(chǎn)專家韓世同則支持增城限購，其理由是限購至少比限價更能發(fā)揮價格機(jī)制的作用。

新一輪限購名單或許很快揭曉。謝逸楓認(rèn)為，全國此次首批納入限購的二三線城市大約為20個，如不出意外，將在下個月出爐。如果“金九銀十”期間出現(xiàn)價格反彈，住建部很可能再將限購的數(shù)額繼續(xù)擴(kuò)大至50個，再次升級調(diào)控措施。

據(jù)悉，當(dāng)前住建部已派出調(diào)研組對一些二線重點、熱點城市的房地產(chǎn)市場進(jìn)行政策摸底和調(diào)研，并特別對尚未出臺限購政策、大型中心城市周邊的中小城市房價情況重點監(jiān)控。

限購加碼 看地產(chǎn)商如何突圍

新一輪的限購，直接受沖擊的無疑是房地產(chǎn)開發(fā)商。限購政策加碼之下，地產(chǎn)商又將如何應(yīng)對？

新一輪限購影響不小

新一輪限購，對于深耕二三線城市的開發(fā)商而言，不啻于雪上加霜。融資渠道有限，二三線城市的“限購令”又將直接導(dǎo)致銷售下滑，直接考驗著房地產(chǎn)目前已經(jīng)緊縮的資金面。這對資金實力偏弱的本地開發(fā)商，以及上半年有大額土地款未支付的開發(fā)商，影響無疑更是深刻。

東亞新華地產(chǎn)是一家專注于三四線城市地產(chǎn)業(yè)務(wù)的全國性公司。公司營銷總監(jiān)賈玉鵬告訴記者，此次二三線城市房價上漲過快原因有二：一是因為投資需求哄抬房價，這在華東地區(qū)的二三線城市較為明顯；二是城市化進(jìn)程中的剛性需求和改善型需求推高房價。

賈玉鵬認(rèn)為，二三線城市限購需要區(qū)別對待，應(yīng)重點調(diào)控投機(jī)氛圍較濃的城市，通過擠壓投資性需求使其房價回歸理性。而限購方式也可以根據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H情況確定。

二三線城市限購將對城市房屋銷售帶來明顯影響。以上輪限購的一線城市為例，受限購令影響，北京新房銷量較上年同期下降23%，新房平均售價較上年同期下降6%。

穆迪投資者服務(wù)公司在報告中指出，為了規(guī)避大城市的嚴(yán)厲調(diào)控措施，很多開發(fā)商在過去6到12個月將業(yè)務(wù)重點轉(zhuǎn)移至二三線城市，從而會使這些城市未來6至12個月住房供應(yīng)增加。對于那些嚴(yán)重依賴下半年銷售業(yè)績的開發(fā)商來說，新一輪限購將使其面臨更多挑戰(zhàn)。而對于世茂房地產(chǎn)和佳兆業(yè)等尚有大額土地出讓金未繳付的開發(fā)商而言，如果不能實現(xiàn)銷售目標(biāo)，它們所面臨的流動性壓力將增大。

在賈玉鵬看來，受影響最大的還是一些本地開發(fā)商。“全國性的開發(fā)商，在多個二三線城市都會有項目，被限購的城市總量有限，這對其銷售不會有致命影響，而且這些開發(fā)商的資金實力以及融資渠道要比本地開發(fā)商強(qiáng)很多。相比而言，本地開發(fā)商往往深耕于一個地區(qū)，一旦該地區(qū)實行限購，其風(fēng)險指數(shù)立即飆升。”

直面“限購令”

通過分析已經(jīng)完成全國布局的房地產(chǎn)上市公司2010年年報，記者發(fā)現(xiàn)，這些公司在二三線城市的業(yè)務(wù)，均在主營業(yè)務(wù)中占有不低比例。如萬科五個核心城市（深圳、廣州、上海、北京、天津）合計占收入和凈利潤比重，僅分別為49.7%和47.9%；保利地產(chǎn)除廣州、北京、上海、天津、重慶以外地區(qū)的結(jié)算收入比例，合計占比為45.91%；富力地產(chǎn)除廣州、北京、天津、重慶以外地區(qū)的銷售面積比重為32.5%。

碧桂園在二三線城市的占比較高， 2010年碧桂園的在建項目面積，廣州以及周邊城市以外的區(qū)域所占比例高達(dá)81.34%。

從業(yè)績增長情況來看，2010年已完成全國布局的房地產(chǎn)公司，一線城市的營收和利潤均不理想，二三線城市成為了公司業(yè)績增加的主要來源。如“限購令”擴(kuò)展到二三線城市，對已完成全國布局的房地產(chǎn)上市公司的業(yè)績影響，還有待進(jìn)一步觀察。

而面對這次二三線房地產(chǎn)調(diào)控，全國性的開發(fā)商顯得并不十分悲觀。碧桂園地產(chǎn)人士回答記者提問時表示：“調(diào)控的有關(guān)政策會影響買家入市，但我們早已預(yù)料相關(guān)政策會出臺，制訂全年銷售目標(biāo)時已較為謹(jǐn)慎，有信心可達(dá)到全年430億元人民幣的銷售目標(biāo)，且推盤步伐及價格亦會按原計劃推行。”

碧桂園今年全年推出13個樓盤，下半年推出約8至9個。今年推出的樓盤有90%來自二三四線城市。

另一家全國性的房地產(chǎn)公司說，他們針對新一輪的調(diào)控進(jìn)行了積極準(zhǔn)備，做好調(diào)整：一是加快開發(fā)進(jìn)度，更快地滿足剛性需求；二是調(diào)整自身的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，增加中小型戶型和普通住宅的比例；三是適當(dāng)增加商業(yè)地產(chǎn)在資產(chǎn)中的比例，穩(wěn)定未來收入預(yù)期。

對于未來房地產(chǎn)市場，該公司仍持樂觀態(tài)度：“相信只要大型房地產(chǎn)企業(yè)保持良好心態(tài)，以正常的利潤水平進(jìn)行滿足真實需求的開發(fā)，今后仍然能夠在行業(yè)中獲得更大發(fā)展。”同時，還將對商業(yè)地產(chǎn)如養(yǎng)老行業(yè)、旅游休閑、寫字樓開發(fā)等領(lǐng)域加大投入，逐步拓寬收入來源。

珠江實業(yè)董事長鄭暑平說，在國家本輪房地產(chǎn)調(diào)控中，房地產(chǎn)企業(yè)普遍面臨嚴(yán)峻考驗。公司管理層總結(jié)了在我國房地產(chǎn)業(yè)各個發(fā)展時期的經(jīng)驗教訓(xùn)，確定穩(wěn)健的發(fā)展戰(zhàn)略，將高度重視對宏觀政策的研究和對戰(zhàn)略發(fā)展的思考，注重產(chǎn)品設(shè)計創(chuàng)新和差異化。

賈玉鵬也表示，東亞新華地產(chǎn)仍將專注于剛性需求較大的三四線城市。他認(rèn)為，在未來的發(fā)展中，開發(fā)商也需要改變僅靠粗放型銷售獲利的模式，放緩擴(kuò)張速度，對每一塊土地精耕細(xì)作，并且以商業(yè)、住宅等多種業(yè)態(tài)經(jīng)營，才能有效地規(guī)避風(fēng)險。