“第四波樓市調(diào)控”來襲 有人歡喜有人憂

    這是一場鈔票與政策賽跑的游戲。當(dāng)一線城市樓市被限購之后，二三線城市樓價猛漲；如果政府繼續(xù)往下限購，成捆的尋找出路的鈔票們會奔向哪里？

    在一線城市被限購之后，這些二三線城市成了樓市投資者的黃金寶地。7月18日，國家統(tǒng)計局公布6月份70個大中城市的新建商品住宅、二手住宅價格情況，雖然房價環(huán)比下降和持平的城市數(shù)量均比5月份要多，但烏魯木齊、石家莊、蘭州、丹東、遵義等二三線城市的房價維持近半年來的強勢，漲幅搶眼。更驚人的發(fā)現(xiàn)還在這70個城市之外：陜西榆林、內(nèi)蒙古鄂爾多斯等非限購城市已位列國內(nèi)樓市投資者最活躍地區(qū)，房價五六年間上漲六七倍甚至十倍，今年以來也是漲勢驚人。正因為此，新一輪針對二三線城市的樓市調(diào)控已經(jīng)呼之欲出。7月12日，國務(wù)院常務(wù)會議要求對“房價上漲過快的二三線城市也要采取必要的限購措施”；同時，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部在著手草擬新一輪的限購城市的名單。業(yè)內(nèi)人士預(yù)估“上榜”的城市從目前的四十多個，增加到一百個以上。此次重點瞄準(zhǔn)二三線城市的措施，被稱為自2010年4月以來的“第四波樓市調(diào)控”。

    有人沖進，有人撤退

    水往低處流，資金也是如此。當(dāng)一線城市遭遇限購之后，投資者迅速發(fā)現(xiàn)，二三線城市蘊藏著巨大的投資潛力。

    廣州限購，毗鄰的清遠房價上漲；深圳限購，附近的惠州房子受到青睞；北京、天津限價，而周遭的邯鄲、廊坊、保定、石家莊、秦皇島等城市憑借半小時、一小時經(jīng)濟圈概念，房價漲幅名列前茅。在這些城市，打著旅游概念、養(yǎng)老概念的房產(chǎn)，更是領(lǐng)漲全國。在基礎(chǔ)設(shè)施尚不完善的情況下，這些城市的房價已向一二線城市看齊。

    越有錢的地方，催生著越高昂的房價：內(nèi)蒙古鄂爾多斯戶均擁有3套以上的住房，底氣在于資產(chǎn)過億的富豪人數(shù)超過了7000人，人均GDP超過了香港。而依靠煤炭、石油發(fā)家的陜北榆林、新疆克拉瑪依等地的富豪，也在一擲千金地支撐著當(dāng)?shù)胤績r上揚。

    據(jù)媒體報道，房地產(chǎn)監(jiān)管部門正在對二三線城市房價快速上漲的原因進行歸類，想得出判斷，究竟是投資性需求轉(zhuǎn)移還是本地的剛性需求推高了房價。而新一輪的限購名單將主要依據(jù)投資性需求轉(zhuǎn)移推高房價以及房地產(chǎn)開發(fā)投資兩個指標(biāo)來敲定。“假如對二三線城市的房產(chǎn)進行投資，那只能作長期打算。”中原地產(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜向記者表示，在大多數(shù)二三線城市，一手房與二手房的交易量比例為7∶3，也就是說新建的一手住宅供應(yīng)多于二手房的供給。“在較長的一段時期里，在二三線城市，人們會選擇買一手新房，也不會買同等條件的二手房。”

    但知名的深圳投資客鄒健民就不看好二三線城市房地產(chǎn)投資。他的理由是擔(dān)心“買了以后沒人來接盤”。“畢竟二三線城市的購買力有限，當(dāng)?shù)氐母缓雷罱K還是會往一線城市跑。”鄒健民表示，他知道不少深圳投資客到惠州買房被套牢虧錢的案例，他身邊的朋友都已經(jīng)從二三線城市退出。而他本人目前只投資商鋪，沒有投資于任何住宅。

    二三線城市救了地產(chǎn)商

    “上半年，我們就是以二三線城市的樓盤賺的錢，來彌補贏利縮水的一線城市項目。”一位廣州的地產(chǎn)商高層向記者表示，這就是所謂的“外圍救中心”戰(zhàn)略，這可以保證一線城市的樓盤暫時不必降價。對于上半年的地產(chǎn)商而言，得二三線城市者“得天下”已成共識——二三線甚至四線城市的“貢獻”，決定了地產(chǎn)商們在競爭格局上的分化。

    據(jù)WIND統(tǒng)計，截至7月18日，已發(fā)布業(yè)績預(yù)告的A股58家上市房企中，31家公司預(yù)計上半年凈利潤將出現(xiàn)虧損、預(yù)減。與行業(yè)整體業(yè)績低迷的預(yù)期截然相反，部分龍頭房企表現(xiàn)出“強者恒強”。據(jù)《2011年上半年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜TOP30》顯示，上半年前十大房企合計實現(xiàn)銷售金額3323億元，同比增幅超過八成。同策研究與咨詢部總監(jiān)張宏偉的點評是，標(biāo)桿房企表現(xiàn)搶眼原因之一是二三線城市的貢獻。

    然而，這些“功勛卓著”的二三線城市，即將面臨打擊需求的“限購令”，地產(chǎn)商們該如何見招拆招呢？從一線城市的經(jīng)驗看，地產(chǎn)商們似乎并無招架之力。

    以限購最嚴(yán)的北京為例，數(shù)據(jù)顯示，上半年北京市商品房成交量下滑近三成，投資需求基本歸零。此外，當(dāng)前上海的住房存量需要12.4個月的時間消化，深圳、武漢、杭州、蘇州和寧波等城市的庫存消化期均超過15個月。更麻煩的是，大部分開發(fā)商的貨量都集中在下半年推出。更糟糕的是，限購未至，限貸先行。重慶、南昌、太原等二三線城市部分銀行已暫停發(fā)放個人房貸。而地產(chǎn)商目前自籌資金的重要來源——房地產(chǎn)信托也被收緊。

    地方政府的“緊箍咒”

    房地產(chǎn)庫存積壓，開發(fā)商資金回籠放緩，拿地意愿下降，土地財政收入銳減。在這個連鎖反應(yīng)中，受限購影響最深的，除了開發(fā)商，就是地方相關(guān)部門。

    根據(jù)中國指數(shù)研究院的最新數(shù)據(jù)，上半年全國130個城市土地出讓金為7524億元，同比下跌了5.5%。其中上海以494.06億土地出讓金額名列第一，但同比下降了21.97%；而名列第四的北京則同比下降48.32%，成為前十名中下降幅度最大的一個城市。值得注意的是，名列二、三的武漢和昆明，土地出讓金的同比增幅分別達到77.33%和416.03%。而它們屬于限購執(zhí)行力度不算嚴(yán)厲的二線城市。

    地方部門顯然不愿意看到這樣的限購政策維持太久。早在去年下半年各地出臺限購政策之時，部分城市即刻公布限購令的“試行期”。例如，廈門、福州、?？?0月份出臺限購政策時，將政策的結(jié)束期限定在了當(dāng)年年底，為期僅不足三個月。而溫州市將10月中旬開始的限購政策的有效期定為半年。但到了今年年初，在住建部的三令五申下，各地的限購政策得以延續(xù)，而不少城市頒布的限購令執(zhí)行期為一年。時至近日，“對限購政策進行細節(jié)調(diào)整”的呼聲再起。

    但近期國務(wù)院常務(wù)會議指出，當(dāng)前樓市調(diào)控更需引起警惕的是，由于擔(dān)心住房成交量下降過快影響經(jīng)濟發(fā)展，少數(shù)地方出現(xiàn)了停止執(zhí)行或變相放寬住房限購措施的苗頭。的確，有部分城市出臺的限購細則相對寬松，有的則在限購區(qū)域上打折扣。例如，成都出臺的限購令限購范圍為本市主城區(qū)，沒有涉及到的郊區(qū)郊縣成為成交主力。貴陽的限購政策更松，限購范圍只在貴陽市中心城區(qū)人口密集、房價過高一環(huán)內(nèi)的住房。而加入限購隊列不久的石家莊，在出臺限購令的同時，也降低了當(dāng)?shù)芈鋺糸T檻，省內(nèi)人員在當(dāng)?shù)刭徶米》坎嶋H居住的可以辦理落戶手續(xù)——這都引來關(guān)于限購執(zhí)行力度的質(zhì)疑。“我們還要承擔(dān)保障房建設(shè)，還要償還地方政府融資平臺債務(wù)。”一位地方人士訴苦，處處都需要錢，還限購房地產(chǎn)，真是“無米之炊”了。