潘適宜：限購不徹底 中國樓市泡沫扎不破

    現(xiàn)在房地產(chǎn)界彌漫著一種對限購政令的糾結(jié)：地方政府怕約談問責，房企老板怕房價逆轉(zhuǎn)，富人錢無處可投，窮人總怕被誤傷。

    在對一些房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略咨詢中，筆者總是就限購的本質(zhì)切入來加以闡述：要理解中國式限購，只要了解其行政色彩和行為色彩即可。從戰(zhàn)略看，房企過于關(guān)注限購政令是沒有必要的，限購政策本質(zhì)上決定它是短期的，無非房地產(chǎn)滾滾浪潮中的一朵浪花；從戰(zhàn)術(shù)看，房企過于焦慮限購政令也是沒有必要的，限購無非短期需求的強行抑制，只要計算自己的現(xiàn)金鏈強度能抗多久即可，而不要固執(zhí)于利潤的“云”計算。

    眼下，傳統(tǒng)意義上的二三線甚至中小城市房價的快速上漲，已引起住建部和國務(wù)院主管領(lǐng)導(dǎo)的“高度敏感”，決策層擔心，一線城市因限購而擠出的投機資本進入人均收入、購房支付能力更低的二三線及中小型城市，將導(dǎo)致更大的經(jīng)濟與社會風險。

    關(guān)于經(jīng)濟調(diào)節(jié)，總有兩派理論，一派主張信任市場，一派主張信托政府。從經(jīng)濟調(diào)控過往的歷史經(jīng)驗來看，無論是市場還是政府都難獨立擔當完美調(diào)控經(jīng)濟運行的重任，只有市場與政府的組合調(diào)控才是最佳的。但問題是，這種“組合成分比”并沒有標準可循，所以經(jīng)濟總會在這個“組合成分比”的影響下踉蹌前行。

    我們理解中央政府的政令。要實現(xiàn)中國的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整，限購總比不限購好?？v使不會有大的效果，但有效總比無效好；縱使不會有長效，但頭痛醫(yī)頭總也是一種選擇。

    張五常曾針對央行貨幣政策批評道，“都不知道他們在說啥，全都是胡說八道……什么叫泡沫？所謂的泡沫就是拿針戳一下就破了。說中國樓市泡沫，但用什么都扎不破。中國的樓市泡沫是鋼做的，而且還得繼續(xù)漲。”

    張五常教授這個觀點有點張狂，但有點啟發(fā)——中國的樓市泡沫究竟是什么？為什么現(xiàn)在中國的樓市泡沫厚到針扎都不破？地產(chǎn)觀察者許子枋認為：“中國樓市泡沫的實質(zhì)既是資本推動，也是資本沖動的結(jié)果。”解決資本推動問題，央行在通過調(diào)整存款準備金率和加息來解決；解決資本沖動問題（根源于中國人的跟風心性），則可通過限購的行政政令來強行抑制。假設(shè)資本的推動力和沖動性衰竭了，樓市泡沫的皮還會是鋼做的嗎？

    那么，為什么說中國樓市泡沫針扎不破？其實關(guān)鍵在于中央政府的調(diào)控政策心存一念之仁，因為房地產(chǎn)的支柱作用和拉動性，中央政府的心態(tài)是讓樓市泡沫慢慢泄氣，而不是讓泡沫突然破裂。因此對行政調(diào)控的拿捏意圖，是控制好樓市溫度在零度和零度以上的區(qū)間浮動。但如果樓市溫度總在零度以上，資本沖動又怎會退潮？這就是所謂泡沫不破的深層原因，否則以中國如此高度行政化的國度，要戳破一個樓市泡沫還不輕而易舉？別忘了上世紀90年代那波房地產(chǎn)調(diào)控，中國大地樓殍遍野的慘象。

    限購并未讓房價下降，本質(zhì)上還有一個特殊原因，就是地方政府的心態(tài)。地方政府退出土地財政不可能一蹴而就，地方政府基于自身的土地財政利益與財政壓力，對房地產(chǎn)限購的原動力不足。因此，中央政府的一紙行政限購指令，到了地方政府手里，就有意無意間演變成了一場行為表演。

    基于這種不徹底的行政限購意愿，房價下降也難。況且，如果房價真下降且幅度較大，資本的追逐沖動就會陡變?yōu)橘Y本的逃離沖動，房價的下泄就更非可以人為妙手拿捏了。到那時，房價下泄，泥石俱下，地方財政、銀行、地方政府融資平臺都將面臨坍塌風險，其危害性遠難評估。