限購陷兩難 能否一刀切要從實際出發(fā)

    “二三線城市的房地產(chǎn)市場處于不同的發(fā)展階段，有著不同的市場結(jié)構(gòu)。對于二三線城市，限購政策不應(yīng)采取一刀切的做法，針對不同城市應(yīng)該采取不同的措施。”

    ——中原集團

    上半年50個未限購城市房價無一下跌。其中，37個城市房價出現(xiàn)小幅上漲，其余13個城市房價基本持平。

    7月25日，中原集團研究中心針對15個省份50個未限購的二三線城市樓市的最新調(diào)查報告如是稱。

    中原集團調(diào)查報告顯示，近四成城市本地投資購房比例超過20%，近三成城市外地人購房比重超過20%。報告認為，應(yīng)根據(jù)市場發(fā)展階段和市場結(jié)構(gòu)等因素差異，采取不同限購措施。

    “沒有比限購更好的調(diào)控政策了。”上海寶華企業(yè)集團有限公司副總裁楊健昨日稱，限購是目前最有效的調(diào)控政策，也有助于房地產(chǎn)市場規(guī)范化的形成。

    7月12日的國務(wù)院常務(wù)會議要求，已實施限購措施的城市要繼續(xù)嚴格執(zhí)行，房價上漲過快的二三線城市也要采取必要的限購措施。

    新華社此前報道稱，有關(guān)部門正在“圈定”限購新名單。數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，全國43個已實施限購的城市中，有33個城市的新建商品住房成交面積比去年下降。

    限購全面鋪開難題

    中原集團調(diào)查發(fā)現(xiàn)，新一輪調(diào)控展開以來，包括鎮(zhèn)江、宜興、太倉、泰安、建德等在內(nèi)的8個城市樓市，成交量出現(xiàn)下降，價格則基本持平；有21個城市受調(diào)控影響較小，成交量或成交價格中僅有一個指標受到影響；另外21個城市基本未受影響。

    在被中原集團調(diào)查的50個二三線城市中，有26個城市上半年住宅成交量同比出現(xiàn)上升，11個城市持平，13個城市下滑。成交量同比下滑的受調(diào)查城市主要集中在江蘇、浙江和江西3個省，而其余12個省份的城市成交量均出現(xiàn)上升或持平。

    一位不愿具名的分析師直言，限購不可能在二三線城市全面鋪開，而且也沒有這個必要。

    上述人士告訴早報記者，二三線城市也就是所謂地級市和縣級市，這些城市很多地方連房產(chǎn)權(quán)屬信息系統(tǒng)都還沒建立起來或不健全，比如有購房者在該市的某個區(qū)買了套房子，但在另一個區(qū)的交易系統(tǒng)記錄卻還是空白。“如果不能搞清楚每個人究竟有幾套房，何談限購？”

    限購的“擠出效應(yīng)”

    中原集團調(diào)查數(shù)據(jù)還顯示，有14個城市上半年外地人購房比重超過20%。報告將外地人購房比重較高的城市分為兩類，一類是具有豐富旅游景觀的城市，如海南的文昌、瓊海、萬寧，山東的威海、淄博、煙臺；另一類是受益于大城市“擠出效應(yīng)”的城市，如福建的泉州，河北的燕郊、廊坊，廣東的中山、惠州、東莞等。

    限購令在部分大城市的執(zhí)行，反而催生了周邊城市部分區(qū)域樓市過熱的現(xiàn)象。

    楊健稱，大城市周邊城市的受熱不均，還造成了區(qū)域房價兩極分化的現(xiàn)象。一位業(yè)內(nèi)人士告訴早報記者，像昆山靠近上海的區(qū)域房價已經(jīng)過萬，而中心城區(qū)房價僅6000元/平方米，而且很多上海人僅是投資，不會住，空置率很高。

    中原地產(chǎn)上海研究咨詢部總監(jiān)宋會雍也稱，大城市周邊的城市很多都還算不上二三線城市，限購的可能性不大，而且當?shù)馗鲄^(qū)域房價“被平均”后，可能并不算高。

    “限購陷入兩難”

    對于限購可能在二三線城市鋪開，也有質(zhì)疑的聲音。

    一位不愿具名的開發(fā)商直言，限購的目的是什么？如果是為了讓老百姓買得起房子，那么就應(yīng)當只限購普通商品房，而豪宅是不需要限購的，這和普通購買力沒有關(guān)系。并且，城市的樓市均價因此被投資客拉高影響不大，只要普通老百姓那部分需求得到滿足就行了。

    楊健稱，現(xiàn)行的限購政策可能會傷害到真正的剛需，所以現(xiàn)在有聲音稱，限購政策應(yīng)細分，“考慮放開豪宅。”

    宋會雍也認為，限購豪宅的效果并不明顯，而且豪宅買家往往有很多方法可以規(guī)避限購。

    其實，限購陷入了一種兩難的局面。宋會雍坦言，如果一刀切，地方細則表態(tài)也不盡相同。如果不是一刀切，那么效果會不明顯。

    克而瑞分析師楊晨青認為，能用市場調(diào)節(jié)的就不要用行政手段干預(yù)，而限購越限越多，整個市場的市場秩序會被打亂。

    前述中原集團的報告認為，由于中國廣大的二三線城市的房地產(chǎn)市場處于不同的發(fā)展階段，有著不同的市場結(jié)構(gòu)。對于二三線城市，“限購”政策不應(yīng)采取一刀切的做法，針對不同城市應(yīng)該采取不同的措施。

    該報告指出，對于一些本地投資需求占比較高的城市，應(yīng)盡快出臺限購的政策；對于外地客占比較高的城市應(yīng)區(qū)分對待，一些有自然景觀的城市應(yīng)該區(qū)分旅游地產(chǎn)和普通住宅進行限購；對一些因大城市限購而被擠到周邊城市的自住需求，應(yīng)該采取鼓勵的政策；而純粹外地投資需求占比較高的城市，也應(yīng)盡快出臺限購政策。