房價上漲仍加劇 樓市調(diào)控關(guān)鍵需轉(zhuǎn)變

    自今年2月以來，大力度的“限購令”對國內(nèi)部分一、二線城市的房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了較大影響，使開發(fā)商對后市的預(yù)期被迫調(diào)整，一些地方政府的土地收入也大為縮水。此前，一度有人預(yù)期，一旦地方政府利益受到觸及，“限購將逐步放寬”。但在最近的國務(wù)院常務(wù)會議上，對樓市的“限購”被再度強調(diào)。已實施限購的城市被要求“繼續(xù)嚴格執(zhí)行”，房價上漲過快的二、三線城市則明確“要采取必要的限購措施”。顯然，樓市各方利益博弈進一步凸顯，土地收益下降促使地方政府對現(xiàn)有政策執(zhí)行力度的放松以及通脹加大與部分城市“限購”，資金流向二、三線城市推動房價上漲，成為下半年樓市調(diào)控的關(guān)鍵。

    國家統(tǒng)計局7月18日公布的最新數(shù)據(jù)顯示，6月份全國70個大中城市新建住宅銷售價格環(huán)比漲幅繼續(xù)趨緩，但房價漲幅居前的，包括石家莊、長沙、烏魯木齊、丹東、洛陽、牡丹江、蘭州、昆明、南昌、沈陽、西寧、秦皇島等城市均為二、三線城市，已經(jīng)取代北上廣深成為領(lǐng)漲主力。其中，價格同比漲幅位居第一的烏魯木齊漲幅高達9.3%，蘭州、南昌、洛陽漲幅分別為8.2%、8.2%、8.1%。

    與房價漲幅相對應(yīng)，二、三線城市樓市綜合地價漲幅也大幅上漲。據(jù)國土資源部公布的二季度全國主要城市地價監(jiān)測數(shù)據(jù)，綜合地價環(huán)比漲幅前十位中，濰坊、黃石、淮南、北海、南寧、重慶等二、三線城市榜上有名，綜合地價同比漲幅超過20%的城市昆明、深圳、石家莊、南寧，均為二、三線城市。

    據(jù)中原集團研究中心25日公布的一份針對15個省份50個未“限購”二、三線城市樓市的最新調(diào)查報告顯示，這些城市受調(diào)控影響有限，上半年房價無一下跌，37個城市價格出現(xiàn)小幅上漲，且近四成城市本地投資購房比例超過20%，近三成城市外地人購房比重超過20%。調(diào)查報告認為，應(yīng)根據(jù)市場發(fā)展階段和市場結(jié)構(gòu)等因素差異采取不同限購措施。

    中央發(fā)出“堅持調(diào)控方向不動搖、調(diào)控力度不放松”政策信號，表明了中央堅定地調(diào)控信心，被業(yè)界視為中央對地方放松調(diào)控沖動的警示。據(jù)統(tǒng)計，目前，全國已有608個城市按照要求公布了2011年新建住房價格控制目標，占全國城市總數(shù)的92.5%，但實行限購政策的城市僅40余個，在國家統(tǒng)計局重點監(jiān)測的70個大中城市中，有超過一半尚未出臺“限購令”。擴大“限購”城市的數(shù)量已無懸念，主流地產(chǎn)分析機構(gòu)均認為，只要堅持對現(xiàn)有政策嚴格執(zhí)行，下半年調(diào)控效果會更加明顯。但同時也有業(yè)內(nèi)人士擔(dān)憂樓市擴大“限購”面臨執(zhí)行難。

    21世紀不動產(chǎn)分析師粟日表示，限購范圍的擴大，對投資客的異地置業(yè)起到一定的阻滯作用。但是二、三線城市限購政策的執(zhí)行存在一定困難。面對限購，開發(fā)商可以采取緩拿地、不拿地的方式來應(yīng)對，但地方政府短期內(nèi)對土地收入的依賴卻無法改變。換句話說，地方政府的資金鏈可能比開發(fā)商更緊張。目前地方融資平臺債務(wù)已超10萬億，很多地方政府高負債運行。據(jù)審計署數(shù)據(jù)稱，2010年底，有78個市級和99個縣級政府負有償還責(zé)任債務(wù)的債務(wù)率高于100%，分別占兩級政府總數(shù)的19.9%和3.56%。而今年保障房的建設(shè)任務(wù)已空前繁重。一方面是中央政府對房地產(chǎn)調(diào)控的堅定決心，一方面是地方政府財政收入的現(xiàn)實困難，行政限購“騎虎難下”。

    業(yè)內(nèi)人士認為，通脹壓力的加劇，投資渠道的狹窄，使房地產(chǎn)的投資屬性被放大。解決房價上漲問題，決策層的決心很重要，而從土地制度上、財稅制度上改變地方政府壟斷、高價供地很必要。