住建部圈定限購區(qū)域 多個二三線城市被重點監(jiān)控

    包括地處環(huán)渤海地區(qū)的北京周邊各市縣在內(nèi)，一批位于大型中心城市周邊的二三線中小城市的房價漲幅以及市場狀況，已經(jīng)引起了住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部(以下簡稱住建部)的高度關(guān)注。在此之前，為落實7月15日國務(wù)院常務(wù)辦公會的精神，住建部已經(jīng)對全國二三線城市房價完成全面布控，并著手草擬新一輪限購城市的名單。

    由于全國各大型城市基本上已經(jīng)出臺了針對非本地居民的住房限購政策，大量樓市中的投機、投資資本開始尋求新的出路。國家統(tǒng)計局公布的6月份70個城市房地產(chǎn)運行情況顯示，房價漲幅同比超過5%的29個城市，均為二三線中小城市。

    新一輪限購城市的產(chǎn)生，將與住建部目前進行的監(jiān)控直接相關(guān)。地處環(huán)渤海地區(qū)北京周邊、以及其他大型中心城市周邊房價上漲較快的二三線中小城市，有望成為新一輪限購的“突破口”。

    監(jiān)控重點圈定

    7月18日，國家統(tǒng)計局公布了6月份70個城市房地產(chǎn)市場運行情況，在房價漲幅科目一項，以同比漲幅5%劃線，漲幅超過此標準的29個城市均為二三線城市，其中烏魯木齊漲幅高達9.3%，秦皇島達到8.6%，南昌及蘭州則為8.4%。

    “對于全國二三線城市房地產(chǎn)市場的情況，包括價格在內(nèi)，我們已經(jīng)有了比較全面的監(jiān)控。”7月19日，住建部一位官員向《中國經(jīng)營報 (微博) 》記者證實。在此之前，住建部已經(jīng)對部分二三線中小城市房價上漲過快的成因進行分析歸類。

    記者了解到，在全面監(jiān)控的過程中，住建部亦有重點。除對傳統(tǒng)意義上的二三線城市進行監(jiān)控外，住建部還特別對大型中心城市周邊的中小城市房價情況進行重點監(jiān)控，這些城市目前絕大部分尚未出臺針對非本地戶籍居民的限購政策。

    “由于基本上大型中心城市都制定了嚴格的限購政策，在相當大程度上導致了投資、投機資本努力尋找新的出路，政府擔心這些被擠出的資金流向這些中心城市周邊未予限購的中小城市，導致這些地區(qū)的房價出現(xiàn)快速上漲。”一位住建部系統(tǒng)的學者向記者表示。

    在此之前，環(huán)渤海地區(qū)尤其是環(huán)首都地區(qū)部分城市房地產(chǎn)價格的快速上漲已經(jīng)引起了住建部的高度關(guān)注。比鄰北京的固安、香河、大廠、三河等地的房價在2011年5月后均呈現(xiàn)出快速上漲的趨勢，而同屬環(huán)渤海經(jīng)濟圈的秦皇島，也以8.4%的漲幅位居70城市同比漲幅榜的第二位。住建部均已派員對這些城市進行調(diào)查。

    對于此項監(jiān)控工作是否與新一輪執(zhí)行限購城市有關(guān)，這位官員未予正面答復。不過，他向記者表示，包括二三線和中小城市在內(nèi)的限購，一直是一項持續(xù)性的落實工作，在7月15日國務(wù)院常務(wù)辦公會之前，住建部協(xié)調(diào)地方政府已經(jīng)做了大量工作，下一步將繼續(xù)落實7月15日國務(wù)院常務(wù)辦公會的精神。

    地方躊躇等待

    “7月15日，國務(wù)院常務(wù)辦公會的精神，已經(jīng)通過內(nèi)部明電的方式傳達給了我們，我們也在等待主要領(lǐng)導的決策。”7月19日，河北省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳(下稱住建廳)的一位官員告訴記者。

    在此之前，河北省住建廳已經(jīng)下發(fā)了《河北省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于進一步做好環(huán)首都部分縣(市)房地產(chǎn)市場調(diào)控有關(guān)工作的通知》【2011】316號(下稱“316號文”)。在“316號文”中，河北省住建廳開列了多項具有針對性的調(diào)控手段，其中既包括對北京周邊主要縣市商品房進行限價銷售，也包括在房價上漲過快的情況下，分期分批實施針對非本地戶籍居民的限購。

    記者了解到，從2011年6月開始，河北省香河縣開始實施商品房限價銷售，普通商品住房上限不得超過7500元/平方米；高檔商品住房的售價不得超過11000元/平方米。但截至記者發(fā)稿時止，河北省環(huán)首都經(jīng)濟帶其他各縣市尚未采取相應(yīng)的限制性調(diào)控措施。

    浙江、江蘇、廣東省住建廳的官員也表示，正在等待省政府主要領(lǐng)導的決策。這些省份都有城市因比鄰上海、廣州、深圳等中心城市而不同程度地出現(xiàn)房價上漲的情況。

    “現(xiàn)在我們自己也正在分析這些城市房價上漲較快的成因，目前所掌握的情況確實有部分城市是因為中心城市限購，導致一部分資金進入本地，從而推高了整體房地產(chǎn)市場價格的水平。”7月19日，浙江省住建廳的一位官員向記者表示。

    接近住建部的消息人士告訴記者，住建部正在草擬的“限購名單”，實際上是一個應(yīng)出臺限購政策二三線中小城市的范圍，先給予地方政府一定的時間，由地方政府主動出臺相應(yīng)的限購政策，在這段時間過后，住建部再對應(yīng)出臺而未出臺限購政策的城市予以不同形式的“督促”。

    庫存全面上升

    針對國務(wù)院提出的“房價上漲過快的二三線城市也應(yīng)出臺限購措施”，包括首創(chuàng)置業(yè)[簡介 最新動態(tài)][2.522.86%]、綠城[簡介 最新動態(tài)](中國)、萬科[簡介 最新動態(tài)]股份在內(nèi)的多家全國性房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都表示，未來樓市庫存將進一步增加，市場預(yù)期不容樂觀。

    至7月18日，上市的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共有58家發(fā)布了中期業(yè)績預(yù)告，只有20家預(yù)計業(yè)績增長，其余38家預(yù)計業(yè)績降低或虧損。中原地產(chǎn)研究機構(gòu)的研究顯示，在20家預(yù)增業(yè)績的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，主要依靠的便是二三線城市提供的增量業(yè)績。

    國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，2011年1~6月全國商品房銷售面積44419萬平方米，同比增長12.9%。其中，住宅銷售面積增長12.1%。但是主要上漲區(qū)域都是沒有限購的二三線城市，京滬廣深等一線城市都有明顯的下調(diào)。

    北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示：今年來的庫存已經(jīng)達到了108154套。存銷比達到了14.8，也就是在不新開盤的情況下，市場可售房源可供按照之前半年的平均水準銷售近15個月。而目前上海的存量按照上半年的銷量情況需要12.4個月。深圳、武漢、杭州、蘇州、寧波等城市形勢更加不容樂觀，均已超過15個月。

    根據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，8月預(yù)期增加向市場投放房源的環(huán)首都經(jīng)濟帶各縣市的房地產(chǎn)項目，目前已經(jīng)超過15個。這一數(shù)據(jù)遠超過之前平均每個月8~10個的數(shù)量的一倍左右。張大偉預(yù)計，一旦限購蔓延，對依靠北京擠出效應(yīng)而活躍的環(huán)北京經(jīng)濟帶來說將是致命的打擊。市場很可能直接降入冰點。當?shù)氐纳唐贩繋齑嫦啾缺镜厝诵枨髞碚f明顯過剩。當?shù)氐钠骄驿N比水平約在17.8的水平，處于歷史高位。

    “在這種情況下適當調(diào)整價格，是必須的選擇。”綠城(中國)一位高管向記者表示。銀河證券地產(chǎn)分析師潘瑋對記者表示，限購將成為長期性的樓市調(diào)控措施，隨著限購措施再擴大至目前價格領(lǐng)漲的二三線城市，預(yù)計將推動下半年樓市的調(diào)整進一步深入。

    資料

    存銷比：是指在一個周期內(nèi)，商品庫存與之前一定周期內(nèi)月均銷量的比值，是用來反映商品即時庫存狀況的相對數(shù)。