樓市新政難改房價上漲 調(diào)控越嚴反彈越大

    國務(wù)院緊急出臺的二三線城市限購令，讓房地產(chǎn)市場再掀波瀾。限購令的擴大，為三季度房價的下降增加砝碼，同時也給保障房的推行爭取了時間。

    房價要降了，這是市場普遍預(yù)期，只不過，它或許也只是暫時的調(diào)整，未來房價可能重回上漲通道。這就好比，將一只皮球生生地按在水面下，當下壓的力量越大、越深，一旦松手，它反彈的力量就越大。這就是中國房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀。

    保障房會加速商品房房價上漲？

    一般人理解，保障房的建設(shè)應(yīng)該會增加市場房屋的供給，從而促使商品房價格下降。但是實際情況卻并非如此。

    現(xiàn)在，建設(shè)保障房不僅是中央政府的一項惠民工程，更是中央用來刺激整個經(jīng)濟發(fā)展的重要引擎。但是對于執(zhí)行該政策的地方政府來說，這是一個沒有商業(yè)利益的、需要消耗大量資金和土地資源的“要命”工程。

    保障房不僅不能使地方政府拿到更多的土地收入，同時還需要地方政府通過其他途徑來得到資金補償。

    根據(jù)中經(jīng)網(wǎng)數(shù)據(jù)庫，全國房地產(chǎn)開發(fā)商企業(yè)從1997年到2009年的土地購置費用和同期地方政府財政決算收入計算，土地收入自2003年以后已占到地方財政收入的20%，并且不斷提高。國內(nèi)分析人士普遍認為，部分城市土地出讓收入占地方政府總收入的比重甚至達到30%~50%，可見土地收入成為地方財政收入非常重要的一部分。

    然而占財政收入比重這么高的土地收入，如今卻在急劇下降。

    根據(jù)北京市土地整理儲備中心土地交易記錄，2010年上半年土地收入為632.21億元，而2011年上半年土地收入為333.95億元，同期減少了47%。

    單單北京市就減少這么多，全國來說更是一筆巨額款項。據(jù)國土資源部統(tǒng)計，2010年全國保障性住房用地為24000多公頃，較2009年增加超過一倍。保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型商品房用地計劃供應(yīng)量占住房用地計劃供應(yīng)總量的77%。按照國土資源部關(guān)于全國主要監(jiān)測城市地價總體水平2945元/平方米來估算，全國保障性住房用地估值在7000億元，考慮到大多數(shù)保障房用地都是以較低的成本價格劃轉(zhuǎn)或是無償轉(zhuǎn)讓，因此，這筆錢都可以算做地方財政的額外“損失”。

    在一無錢、二無免費土地的情況下，保障房開工率遲遲不能達標也就不足為奇。但面對中央政府的施壓，地方政府在限期完工的指令下，只能先交差，損失待日后彌補。

    如何彌補？只有拉高商品房價格一條出路，或許這樣的判斷會有非議，但現(xiàn)實情況可能就是如此。

    眾所周知，決定房價的主要因素就是土地成本，現(xiàn)在地方政府為了保障房負擔了大量的低價甚至無償土地，而土地資源只能是越來越少。其中重要的一方面就是：中央明確提出要堅守“18億畝”耕田紅線。但是我國又處于大力發(fā)展城市化時期，還有基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，比如高鐵、高速公路都占用了大量的耕地，在這種情況下，都導(dǎo)致了土地資源的緊張。

    一方面，保障房占用了本已不多的土地資源；另一方面，原本可以幾千元甚至幾萬元轉(zhuǎn)讓的土地，只能以幾百元甚至無償?shù)姆绞绞褂谩?/p>

    在這種情況下，地方政府已經(jīng)沒有動力再降價銷售土地。有限的土地資源，在招拍掛制度下，只能是不斷走高。在收入減少而支出增加的現(xiàn)階段，地方政府尋找其他財政收入無望，只能將該損失間接轉(zhuǎn)嫁給未來的消費者。

    寅吃卯糧，最終將會導(dǎo)致未來商品房市場價格繼續(xù)走高。

    保障歸保障，市場歸市場

    未來中國房地產(chǎn)市場將會形成兩大陣營：政府控制的保障房和開發(fā)商云集的商品房。一方面，房地產(chǎn)“綁架”中國經(jīng)濟的趨勢暫難改觀，另一方面，商品房市場的游戲規(guī)則將會發(fā)生變化。

    在限購政策的背后，實際上很多銀行都采取了限貸的政策，并且取消了首套房貸款利率優(yōu)惠的措施。這無疑加大了中小購房者的成本。

    對開發(fā)商而言，今年不斷緊縮的貨幣政策導(dǎo)致從銀行貸款利率很高，而且銀行對房地產(chǎn)貸款進行的企業(yè)評級、企業(yè)規(guī)模、企業(yè)現(xiàn)金流門檻都明顯要比以前高，從而不得不轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)信托等其他融資渠道。

    來自諾亞財富的數(shù)據(jù)顯示，2011年一季度房地產(chǎn)信托新增463.9億元，而2010年同期僅152.3億元，同比增長3倍。

    但是，銀監(jiān)會對此將銀行審批權(quán)由事后報備到事前審批，將信托的審批卡住，進一步對房地產(chǎn)開發(fā)商進行資金控制，令房地產(chǎn)開發(fā)商的資金成本加大，在未來預(yù)期房價走低的情況下，開發(fā)商不得不減少利潤，從而有效地減少了流入房地產(chǎn)市場資金的杠桿風險。

    不管是投資者還是開發(fā)商，從銀行獲得資金進入房地產(chǎn)行業(yè)的機會已經(jīng)變得越來越難，政府已經(jīng)切實把銀行資金與房地產(chǎn)行業(yè)之間的閘門慢慢縮緊。

    結(jié)合今年年初從嚴的信貸政策，可以看出政府正在試圖給銀行“減壓”，有意識將銀行的資金逐漸從房地產(chǎn)領(lǐng)域抽出，轉(zhuǎn)移到其他經(jīng)濟領(lǐng)域，并建立低收入家庭歸政府管、中高收入家庭歸市場管的格局。

    如果這個藍圖能夠?qū)崿F(xiàn)，那么將是保障房與商品房共存的局面。政府是保障房的主導(dǎo)者，重點解決低收入家庭的住房問題。而商品房市場將是由政府慢慢地放開，最終回歸到完全市場化的狀態(tài)，政府將不再動用“限購”這樣赤裸裸的行政手段，最多是運用利率和稅收政策。

    那時，壓抑許久的商品房必將像開了閘門的泄洪道，不僅房價回到市場化的軌跡中，同時也成為政府補給保障房的有效資金來源，只不過，不管房價的上漲與下跌，銀行資金在其中的比例只會越來越小。