張庭賓：房產(chǎn)商的好日子即將到頭

    “最后一根稻草”壓垮中國房地產(chǎn)企業(yè)已近在咫尺。

    由于過度重視與地方政府關(guān)系，而過度輕視宏觀戰(zhàn)略預(yù)測，過分忽視社會公眾怨聲，中國大部分房地產(chǎn)企業(yè)將迎來嚴峻宏觀調(diào)控和市場泡沫破滅的懲罰——未來6~12個月，中國房企將會有相當(dāng)比例破產(chǎn)倒閉。

    房企的最后一絲僥幸正變成絕望。2010年調(diào)控以來，銀根收緊，房地產(chǎn)的企業(yè)信貸和個人房貸都急劇緊縮，股市融資也停頓下來。2011年以來，房地產(chǎn)商的最后希望只有房地產(chǎn)信托了。但這扇門也在逐漸關(guān)閉，一季度房地產(chǎn)信托總額由2010年四季度的659億元下降到443億元，占總信托的份額更是由14.9%驟降到4.69%。此后下降更快，而借貸成本急劇上升，由10%上升到20%，甚至個別達到30%。

    房地產(chǎn)商應(yīng)對宏觀調(diào)控的另一個對策是，東方不亮西方亮，一線沿海城市已竭澤而漁，就轉(zhuǎn)戰(zhàn)二三線城市，炒熱這些地方的樓市，通過預(yù)售購房款的方式，以獲得流動資金，維持一線城市的運轉(zhuǎn)費用。今年上半年，二三線城市樓價繼續(xù)上漲讓房企看到了一絲生機。

    上周，這僥幸過關(guān)的最后幻想都破滅了。

    據(jù)7月18日消息，二三線城市的“限購令”名單不久就將出爐。這與國務(wù)院常務(wù)會議日前強調(diào)要求房價上漲過快的二三線城市也要執(zhí)行限購政策的決定幾乎同步。

    7月20日，銀監(jiān)會召開2011年第三次經(jīng)濟金融形勢通報分析會，劉明康主席要求，銀行金融機構(gòu)審慎開展與地方政府之間的戰(zhàn)略合作，密切關(guān)注二三線城市的房地產(chǎn)市場風(fēng)險。

    7月22日，中央政治局召開會議，會議指出：“要堅持不懈搞好房地產(chǎn)市場調(diào)控和保障性住房建設(shè)，堅持調(diào)控決心不動搖、方向不改變、力度不放松，堅決遏制住房價格過快上漲，確保落實保障性住房建設(shè)計劃，確保建設(shè)質(zhì)量，確保分配公平。”

    從住建部到銀監(jiān)會，再到國務(wù)院，最后到黨中央政治局會議，均一再強調(diào)“房地產(chǎn)調(diào)控的決心不動搖，力度不放松”。由此可以斷定，已經(jīng)關(guān)緊了的房地產(chǎn)融資大門不可能短期內(nèi)打開。

    時至今日，合法融資主渠道大門已經(jīng)關(guān)嚴，地產(chǎn)商的“最后一根稻草”是民間借貸。上周，筆者到廣東調(diào)研，與當(dāng)?shù)貎蓚€代表性商會進行了較充分的交流，得知，即使是商會朋友之間，地產(chǎn)的借款利率也已經(jīng)達到了年率40%——這一利率意味著，如果借款兩年半，其本金都會被耗光。

    現(xiàn)在已可以肯定地判斷，中國房地產(chǎn)商10年來的好日子走到了盡頭，很多地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)深陷“四面楚歌”絕境。在不遠的將來，房地產(chǎn)業(yè)將發(fā)生很多令人唏噓不已的悲劇。

    筆者自2009年以來不斷升級對房地產(chǎn)危機的警告力度，然而很多人將之作為耳旁風(fēng)。這種“戰(zhàn)略迷失悲劇”僅僅是地產(chǎn)商的笑話嗎？不是。類似的悲劇正在金融業(yè)拉開帷幕，筆者2006年開始就警告未來全球金融紙幣危機，這已絕非杞人憂天，倘若這個大崩潰降臨，那些缺乏黃金、糧食、土地、石油、銅等實物資產(chǎn)財富，主要是紙幣信用資產(chǎn)——現(xiàn)金、債券、證券等的金融機構(gòu)，將面臨前所未有的威脅。這包括中國大多數(shù)保險公司、證券公司、基金公司，相當(dāng)大比例銀行、信托等。

    “戰(zhàn)略迷失悲劇”未來還可能發(fā)生在地方政府身上。過去很多年，地方政府一直是以“土地招拍掛”等手段，不斷擴張既得利益，這樣下去，終究有物極必反之日。

    無論是房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)還是地方政府，“戰(zhàn)略迷失悲劇”表面原因是缺乏開闊視野、戰(zhàn)略前瞻，缺乏廣闊胸懷吸納諫言，缺乏創(chuàng)新能力而路徑依賴；根本原因是既得利益不斷擴張的慣性，是內(nèi)心無限膨脹的貪婪。

    面對未來“戰(zhàn)略迷失悲劇”高發(fā)，筆者無能為力只能深深嘆息，并期待著在慘痛的教訓(xùn)之后，一個戰(zhàn)略智慧前瞻力備受重視的時代的發(fā)端。