新華視點：新一輪限購能否迎來穩(wěn)中有降拐點

　　國務(wù)院日前提出，房價上漲過快的二三線城市也要納入限購范圍。新一輪限購城市名單呼之欲出，有望開啟房價穩(wěn)中有降的“時間窗”。

　　限購“擴容”將對加快布局二三線城市的開發(fā)商影響幾何？如何防止限購政策在地方政府等多方博弈中落空？如何抓住樓市“退燒”的窗口期探尋治本之策？圍繞一系列熱點問題，“新華視點”記者作了追蹤調(diào)查。

　　限購“擴容”

　　高房價有望松動

　　“前一陣子，開發(fā)商碰面聊得最多的話題就是‘什么時候取消限購’。限購真把一些開發(fā)商弄得死去活來。”SOHO中國有限公司董事長潘石屹說。

　　讓一些開發(fā)商失望的是，限購不但不取消，反而在升級。

　　7月12日的國務(wù)院常務(wù)會議指出，部分城市房價上漲壓力仍然較大，有的城市調(diào)控力度有所放松。國務(wù)院要求已實施限購措施的城市要繼續(xù)嚴格執(zhí)行，房價上漲過快的二三線城市也要采取必要的限購措施。有關(guān)部門正在“圈定”限購新名單。

　　眼下，二三線城市已成為房企“主戰(zhàn)場”。中國房產(chǎn)信息集團分析師薛建雄說：“某家大型開發(fā)商上半年所售項目中，只有1個位于一線城市，54個位于二線城市，33個位于三線城市。”

　　世聯(lián)地產(chǎn)(19.03,-0.36,-1.86%)研究部的數(shù)據(jù)顯示，近年來，一線城市銷售面積在全國占比在遞減。正是二三線市場的房價上漲，支撐著萬科、保利、中海等主要房企的亮麗業(yè)績。

　　“我們擔心二三線城市也限購，因為限購能產(chǎn)生樓市‘速凍’效應(yīng)。”上海一位港資房企負責人坦言。數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，全國43個已實施限購的城市中，有33個新建商品住房成交面積比去年下降。

　　“限購范圍的擴大，將進一步壓縮開發(fā)商騰挪的空間，包括扛住高房價的能力。”一些開發(fā)商的憂慮正在加深。

　　中國指數(shù)研究院副院長陳晟等專家認為，部分二三線城市房價較快上漲，有一線城市限購后資金轉(zhuǎn)移助推因素，“如果任其飆漲，將對整體房地產(chǎn)調(diào)控帶來不利影響”。

　　“房地產(chǎn)行業(yè)距離底部已經(jīng)越來越近。”長江證券(10.34,0.04,0.39%)房地產(chǎn)分析師蘇雪晶說。限購范圍擴大，高房價會松動，年初部分城市提出的“穩(wěn)中有降”調(diào)控目標有望實現(xiàn)。

　　但一些專家也提醒，新一輪限購實際影響如何，既取決于限購城市的數(shù)量，也取決于監(jiān)管問責的嚴肅性。

　　各方博弈“限購令”

　　謹防執(zhí)行中“注水”

　　記者調(diào)研發(fā)現(xiàn)，針對“限購令”，樓市博弈各方的“對策”層出不窮。

　　因為限購只針對住宅項目，不少開發(fā)商提出“轉(zhuǎn)住為商”對策。近年來，萬科、保利等房企紛紛加大商業(yè)項目比重。而以商業(yè)地產(chǎn)為主的萬達集團上半年收入同比增幅近七成，預(yù)計今年將成為國內(nèi)第二家銷售過千億元的房企。

　　有些開發(fā)商則采取“商住混搭”的開發(fā)方式，以繞開限購政策。記者在武漢市萬達公館、水岸國際等商業(yè)地產(chǎn)售樓部看到，這些樓盤推出的“SOHO房型”，商住兩用，投資者購買踴躍。

　　部分開發(fā)商還改走“高端路線”，天價豪宅項目不斷增多。像北京釣魚臺7號院部分房產(chǎn)，今年單價人為翻倍，每平方米一度標價30萬元。

　　一些房產(chǎn)中介則違規(guī)“代辦”限購資格。在北京，沒有繳納個稅、社保至規(guī)定年限的外地人為“限購”對象，但一些中介表示可以代辦——“先找個公司開5年證明，只需1萬元手續(xù)費，再去稅務(wù)部門補交5年的個稅。社保證明也可如法炮制。”

　　除了開發(fā)商和中介，少數(shù)地方政府也“暗度陳倉”。

　　由于擔心住房成交量下降影響經(jīng)濟增速，少數(shù)城市出現(xiàn)了變相放寬住房限購措施的苗頭。一位房地產(chǎn)專家透露，中部地區(qū)有的城市將限購范圍確定為“90平方米以下的中小戶型商品住宅”，90平方米以上的不限購。華北地區(qū)有個城市在出臺限購政策后，很快放開了戶籍限制。

　　“在經(jīng)歷多年調(diào)控之后，房價走向其實并不取決于出臺多少政策，而是多少政策真正得到了不折不扣的落實。”經(jīng)濟學家馬光遠說。

　　借房價“退燒”窗口

　　探尋樓市治本之策

　　在決策層毫不動搖的決心和不斷深入的調(diào)控之下，樓市的深度降溫已是“大概率事件”。眾多業(yè)內(nèi)人士認為，應(yīng)緊抓樓市“退燒”后可能出現(xiàn)的“窗口期”，實施“治本之策”，將調(diào)控引往長效化、制度化。

　　“限購其實就是給樓市吃‘退燒藥’。是藥就有副作用。”復(fù)旦大學住房政策研究中心執(zhí)行主任陳杰說，限購致使需求被抑制，開發(fā)商會減慢拿地節(jié)奏和開發(fā)進度，導致后市供應(yīng)相對不足。一旦將來取消限購，需求釋放，供應(yīng)短缺局面可能出現(xiàn)，房價上漲壓力或?qū)⒏蟆?/p>

　　為此，要對限購“擴容”可能帶來的“副作用”有充分評估，為后續(xù)政策留下空間，加快推進房地產(chǎn)市場化改革。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，目前籌資、購買環(huán)節(jié)有限貸、限購等短期政策約束，但明顯過于依賴行政手段。今后，應(yīng)在持有、出售等環(huán)節(jié)，提高房產(chǎn)稅、空置稅、暴利稅等調(diào)節(jié)力度，長效化遏制炒房投機行為。

　　與此同時，保障房制度化建設(shè)應(yīng)提速。7月20日的國務(wù)院常務(wù)會議強調(diào)，保證今年1000萬套保障性安居工程建設(shè)用地，并要求提前安排明年的相應(yīng)工作。有關(guān)專家認為，住房保障不能因房價漲跌而松緊，而應(yīng)成為政府長期職責，盡快建立供地、融資、建設(shè)、分配等制度體系，減輕樓市承受的綜合壓力。

　　一些地方政府是樓市調(diào)控的“薄弱環(huán)節(jié)”，加快改革地方“土地財政”也勢在必行。統(tǒng)計顯示，2010年全國土地出讓金收入2.9萬億元，超出預(yù)算113%。在一些地方，土地出讓金等相關(guān)收入已占地方財政六七成。

　　“土地財政不改革，高房價難以真正回歸理性。”眾多業(yè)內(nèi)人士呼吁，要遏制地價過快上漲，加快地方財政體制改革，逐步拆除房價暴漲的“溫床”。