二三線城市限購觸動樓市神經(jīng) 開發(fā)商提前搶跑

　　國務(wù)院7月12日要求房價上漲過快的二三線城市進一步實施限購等政策。雖然“二三線城市”的界定至今仍然模糊，但可以肯定的是——未限購城市的房價泡沫已引起監(jiān)管層的高度擔(dān)憂。

　　在限購疑云籠罩下，連日來，開發(fā)商抓緊跑量，而業(yè)內(nèi)關(guān)于限購升級的熱議聲也始終沒有平息過。

　　現(xiàn)象：未限購加劇泡沫聚集

　　7年前，陳安寧所在的房地產(chǎn)開發(fā)公司，從南京轉(zhuǎn)戰(zhàn)宿遷泗陽。身為公司掌門人，陳安寧親見了這些年泗陽縣城房地產(chǎn)發(fā)展的速度。“新行政中心周邊房地產(chǎn)項目眾多，同區(qū)域地價已經(jīng)達到了200萬元/畝。周邊項目住宅價格都已是3000元出頭了。”

　　像泗陽這樣的縣城，外來購買力有限，支撐市場的主要為當(dāng)?shù)匦枨蟆?ldquo;縣城人口10多萬，按一戶3.5人算，不過4—5萬戶，但是當(dāng)?shù)貥鞘?年的供應(yīng)量卻高達100萬平方米，按戶均100平方米計算，就有1萬套。盡管供大于求，但當(dāng)?shù)貥鞘械南芰Σ⒉蝗?，擁有兩三套房子的家庭不少?rdquo;

　　同為宿遷縣城的泗洪，房地產(chǎn)開發(fā)之熱更是引人注目。據(jù)陳安寧了解，泗洪當(dāng)?shù)貙Ψ康禺a(chǎn)商放高利貸的現(xiàn)象很普遍。2008年調(diào)控緊的時候，開發(fā)商貸款難，就借高利貸，年息高達60%—70%，就算和放貸者關(guān)系好一些的，年息也要30%—40%?，F(xiàn)在又是一輪從嚴調(diào)控，開發(fā)商借高利貸開發(fā)的現(xiàn)象有增無減。伴隨當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)快速發(fā)展而興起的高利貸行業(yè)，“養(yǎng)”出了不少開寶馬的富豪。但陳安寧卻覺得這是一個可怕的鏈條，一旦有人倒下去，整個市場可能就毀于一旦了。

　　省社會科學(xué)院經(jīng)濟研究所助理研究員王樹華說，從近幾月房價數(shù)據(jù)看，房價同比漲幅超過兩位數(shù)的大部分是二三線城市。“由于投資渠道匱乏，以及通脹預(yù)期的存在，一直有人把購房當(dāng)作一種財產(chǎn)保值增值的有效手段。一線城市和部分二線城市限購后，炒房資金必定會‘擠’入二三四線不限購城市，從而助推當(dāng)?shù)胤績r上漲。相反，已限購城市房價卻得到緩沖。我省已實行限購的南京、蘇州、無錫，房價同比上漲幅度已經(jīng)減緩。今年1—6月南京房價同比上漲1.94%、蘇州上漲2.37%、無錫上漲4.16%。徐州由于5月才開始限購，房價同比漲幅相對偏高，為8.43%。” 下轉(zhuǎn)A2版

　　熱議：是“敲山震虎”還是“山雨欲來”

　　據(jù)稱，住建部正抓緊遴選二三線城市的限購名單。省住建廳相關(guān)人士近日向記者表示，目前還未接到住建部有關(guān)新一輪限購的進一步通知，“名單”一事尚不明確。

　　有分析人士認為，限購擴容，更多是“敲山震虎”，對市場的心理影響大于實際沖擊。南京房地產(chǎn)開發(fā)建促會秘書長張輝表示，限購應(yīng)不可能一下子全面鋪開，形成“上山下鄉(xiāng)”的全民限購階段。

　　資金如水，逐利而行。業(yè)內(nèi)存有擔(dān)心：一旦限購令由一線重點城市擴大覆蓋到二三線城市，接下去購房資金很可能又會繼續(xù)向所有未限購地區(qū)蔓延。對此，地方政府面臨極大考驗。南京工業(yè)大學(xué)房地產(chǎn)系副主任吳翔華分析說，當(dāng)前地方負債是個大問題。地方政府主要靠土地出讓金還債，一旦限購從嚴，對地方土地財政和相關(guān)行業(yè)發(fā)展影響巨大。在確保地方經(jīng)濟平穩(wěn)運行的壓力下，限購擴容是否會得到地方政府的積極順應(yīng)，也還有待觀察。

　　王樹華認為，投資、投機性資本進入人均收入、購房支付能力更低的二三四線城市后，將會導(dǎo)致更大的經(jīng)濟與社會風(fēng)險，因此，限購有必要進行擴容。老百姓的購房承受能力不應(yīng)因為房價過快上漲而弱化。

　　異動：開發(fā)商變“限購令”為“促銷令”

　　盡管新一輪限購城市的名單尚未出爐，一些開發(fā)商已借“限購令”變“促銷令”，欲快速出貨、快速銷售，而抓緊在非限購城市置業(yè)者也有所增加。

　　7月24日，安徽滁州高溫34℃，當(dāng)?shù)乇坦饒@[簡介最新動態(tài)]歐洲城卻緊急加推1500套房源，當(dāng)天推出的高層住宅銷售優(yōu)惠均價僅3839元/平方米，聯(lián)排和雙排別墅的均價也分別僅有6050元/平方米和8200元/平方米。因低總價、不限購，現(xiàn)場吸引了約2000名意向客戶，其中的大部分來自南京。

　　此前一天，位于句容的仙林悅城推出了500余套房源，樓盤打出“首付9萬元”的廣告，當(dāng)天開盤4小時就售出350套房源，銷售率達七成。

　　開發(fā)商提前“搶跑”的現(xiàn)象在南通等城市也開始出現(xiàn)。7月21日，南通一別墅樓盤率先降價2000元，銷售單價從一周前的15800元下調(diào)至13800元；7月23日，當(dāng)?shù)匦聟^(qū)核心地段的一家樓盤推出12套特價房，并給出多重優(yōu)惠，僅一個多小時，現(xiàn)場簽約房源已經(jīng)達到了40多套。

　　陳安寧現(xiàn)已轉(zhuǎn)戰(zhàn)至句容寶華從事別墅開發(fā)，他說，“一次性付款金額太高，貸款的話，要么批不下來，要么等貸周期長。僅僅限貸這一條，就已經(jīng)讓開發(fā)商的日子不好過了。”

　　資金，是房地產(chǎn)開發(fā)的“血脈”。數(shù)據(jù)顯示，1—6月，全省新增房地產(chǎn)貸款772.14億元，同比少增651.11億元，其中，個人購房貸款和地產(chǎn)開發(fā)貸款分別少增585.47億元和185.95億元。

　　即便在未限購城市，上半年房貸放款也大幅減少。如揚州，上半年房地產(chǎn)貸款同比驟降38.7%。

　　有南京開發(fā)商告訴記者，現(xiàn)在已無法辦理房地產(chǎn)信托，土地抵押貸款也很難做了。“現(xiàn)在去銀行貸款，差不多都會說‘沒有額度’，實在要貸，只能給半年的存兌匯票，還要自己貼息。”

　　在資金捉襟見肘的狀況下，如果再要應(yīng)對“限購”之困，開發(fā)商只能在價格策略上動腦筋，二三四線城市房價可能因此“匍匐前進”甚至“跳水”。