多地樓市庫存大幅攀升凸顯調(diào)控效果

　　從產(chǎn)品的角度來看房地產(chǎn)業(yè)，在今年樓市調(diào)控措施“國八條”的打壓下，多個城市的庫存量大幅攀升，甚至逼近歷史高位。但奇怪的是，全國多城市房價并未下降，這種產(chǎn)品大量積壓但價格堅挺的現(xiàn)象在經(jīng)濟領(lǐng)域并不多見。

　　房價居高不下的理由究竟何在？隨著下半年供應(yīng)壓力進一步增大，房價走勢將何去何從？

　　多城市庫存逼近歷史高位

　　據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計，截至7月20日，北京市一手住宅庫存量為10.7萬套，這一數(shù)額處于今年高點，而根據(jù)上半年北京市的銷貨速度，北京樓市的存銷比達到了14.8，即在不新開盤的情況下，按照上半年的銷貨量北京市場房源可供銷售近15個月。北京中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉表示，這一存銷比是最近三年來的新高，表明北京樓市積壓嚴重。

　　其他一線城市也不樂觀，截至7月20日，上?？墒垡皇肿≌瑸?3948套，面積為783.9萬平方米，據(jù)中原地產(chǎn)預(yù)測，其存銷比為12.4，庫存也需要較長的消化時間。截至7月20日，廣州市的未售房源為73728套，可售房源為36034套，也顯現(xiàn)出積壓態(tài)勢。

　　在二、三線城市，如石家莊、鄭州等地，庫存量也在逐步攀升。截至2011年6月底，鄭州市區(qū)商品房累計可售面積522.79萬平方米，同比增長31.75%；其中，商品住房累計可售面積303.5萬平方米，同比增長27.01%。分析人士指出，如果按2011年上半年商品房和商品住房的月度銷售均值52.87萬平方米和39.69萬平方米來計算，目前鄭州市區(qū)商品房累計可售面積可以銷售近10個月，商品住房累計可售面積可以銷售7個多月。

　　張大偉表示，庫存上升體現(xiàn)了調(diào)控政策的效力，這主要是在限購、限貸等作用下，極大地抑制了投資投機性購房需求。

　　在量、價、供、求等左右樓市大局的基本因素中，目前呈現(xiàn)的市場信號是部分一、二線城市交易量處于萎縮狀態(tài)，不合理購房需求受到了抑制，庫存量也在持續(xù)上漲，不過，價格變動尚不明顯。

　　世聯(lián)地產(chǎn)華北策略資源中心總經(jīng)理劉春巖表示，從市場各方的期待和判斷來看，衡量本輪房地產(chǎn)調(diào)控的最重要的尺度之一就是房價是否下降。

　　張大偉表示，隨著庫存的上升，買方市場很可能到來，市場從量跌到價跌的變化將在下半年明顯呈現(xiàn)出來。

　　下半年全國樓市供應(yīng)潛力巨大

　　劉春巖分析，目前來看今年調(diào)控不會放松，而且隨著限購令的推廣，更多城市的購房需求將受到抑制，這意味著在量、求這些環(huán)節(jié)仍然將釋放價格調(diào)[最新消息價格戶型點評]整的信號，與此同時，多個城市在今年下半年或明年上半年都有著供應(yīng)井噴的潛力。

　　據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)對北京、上海、廣州、南京、天津、青島、沈陽等40個重點城市未來潛在供應(yīng)量監(jiān)測顯示，下半年絕大多數(shù)城市的商品房供應(yīng)將迅速放量。其中，北京市下半年的潛在供應(yīng)量為896萬平方米、明年上半年潛在供應(yīng)量為1168萬平方米；上海市上述兩個時間段供應(yīng)量分別為1029萬平方米和1082萬平方米；廣州上述兩個時間段供應(yīng)量分別為799萬平方米和515萬平方米；南京上述兩個時間段供應(yīng)量分別為655萬平方米和582萬平方米；天津上述兩個時間段供應(yīng)量分別為1074萬平方米和953萬平方米；青島上述兩個時間段供應(yīng)量分別為766萬平方米和553萬平方米。

　　劉春巖表示，無論是這40個城市還是全國，今年下半年的供應(yīng)量都十分充足，而且今年上半年受壓制延后上市的供應(yīng)量都將在今年三、四季度推出，這些因素將匯聚在今年四季度和明年一季度形成供應(yīng)頂峰，屆時市場壓力將十分巨大。

　　根據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)研究，供銷差達到頂峰時，隨即迎來價格底部。

　　劉春巖分析認為，今年下半年及明年上半年全國范圍內(nèi)潛在供應(yīng)量放大是大概率事件，供大于求將成常態(tài)，2012年1季度樓市供銷差將達到頂峰，價格面臨較大的下行壓力，未來市場走勢正朝著調(diào)控預(yù)想的方向發(fā)展，房地產(chǎn)市場正進入由政策主導轉(zhuǎn)向市場力量主導的局面。

　　不過，從今年上半年市場來看，推遲開盤和收縮投資成了許多開發(fā)企業(yè)應(yīng)對高積壓的方式。今年上半年北京市取得預(yù)售證項目在近年來處于低位，而從上海等地供應(yīng)曲線圖來看，其上半年供應(yīng)上漲其實十分緩慢。

　　市場變數(shù)增多需關(guān)注開發(fā)商資金鏈

　　在很多經(jīng)濟領(lǐng)域，企業(yè)根本經(jīng)不起半年的積壓，但是在房地產(chǎn)市場，經(jīng)過幾波時間長短不同的產(chǎn)品積壓，全國房價未見松動。尤其是就區(qū)域市場來看，分析人士指出，隨著庫存的增加和需求的壓抑，局部市場處于微妙的動態(tài)平衡狀態(tài)，甚至是供過于求，房價下降動力應(yīng)十分充足。

　　一家房地產(chǎn)企業(yè)高層人士對此表示，這主要是因為開發(fā)企業(yè)仍然普遍看好后市，長期來看，由于我國城市化所帶來的巨大的新增購房需求仍然沒有消化。

　　分析人士認為，整體上開發(fā)商的資金鏈仍然能夠運轉(zhuǎn)，如果資金持續(xù)受到壓力，開發(fā)企業(yè)勢必積極吐盤，甚至是降價求量。

　　數(shù)據(jù)顯示，在已公布上半年銷售業(yè)績的開發(fā)商中，萬科、恒 大、保利、碧桂園、恒盛等房企上半年銷售金額同比均大幅增長，這顯示出大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金鏈有一定保證。另外，來自用益信托等機構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年房地產(chǎn)集合資金信托規(guī)模比去年同期翻番。分析人士指出，很多開發(fā)商已儲備了大量資金以應(yīng)對風險。

　　而且，正是在這種庫存積壓與房價堅挺的過程中，房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策也在被逐步消化。有調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2季度購房者對保障房和房價控制目標的信心度比較低，其中僅有18.4%的購房者認為保障房能夠起到平抑房價的作用，比1季度下降6.5個百分點。

　　劉春巖表示，必須看到，今年下半年庫存壓力將比上半年更大，而且，如果未來房價繼續(xù)堅挺或走高，不排除限購政策范圍繼續(xù)擴大和新的行政政策出臺。