保障房建設(shè)呼聲高 但被地方政府以福利房充數(shù)

    盡管呼聲很高，口號不少，保障房的建設(shè)依然不容易落地。

    今年兩會期間，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部(以下簡稱住建部)副部長齊驥曾在新聞發(fā)布會上信心十足地表示，今年將開工建設(shè)1000萬套保障房，保障性安居工程未完成的地方，負(fù)責(zé)人將被直接約談，甚至問責(zé)。

    兩個月后，住建部發(fā)出《關(guān)于公開城鎮(zhèn)保障性安居工程建設(shè)信息的通知》，要求各地在該通知下發(fā)20個工作日之后公開保障房建設(shè)信息。

    20個工作日后，沒有一個省區(qū)市按住建部的要求公開信息。

    6月9日，住建部部長姜偉新發(fā)話，要求各地必須在11月末之前全面開工建設(shè)1000萬套保障性安居工程。當(dāng)晚，北京、上海的保障房建設(shè)信息才露面。

    “中國的官員似乎一直搞不清楚保障房該怎么做。” 日本金嘉株式會社董事長中西楊華告訴記者，每年都有很多的中國政府官員到日本考察房地產(chǎn)，但好像看不到效果。

    地方政府缺少動力建保障房？

    6月初，有數(shù)據(jù)顯示，各地保障房開工率僅有3成。然而，一個月之后，各地陸續(xù)公開的數(shù)據(jù)卻顯示，保障房開工率迅速增長。

    比如，山東省已完成全年任務(wù)的66.2%，甘肅省上半年已有68%的保障性住房已經(jīng)開工建設(shè)，山西省開工率達(dá)到88.5%，遼寧省開工率已超過91.1%。

    有媒體報道，截至5月底，各地保障房開工為340萬套；一個月之后，開工量就增加到500萬套。

    “這個數(shù)字恐怕水分不少，很多地方挖個坑就算開工了。”一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士告訴記者，保障房建設(shè)的困難有很多。

    從建設(shè)本身來看，資金、土地是硬件，地方政府態(tài)度則是軟件。

    今年兩會期間，住建部副部長齊驥表示，今年1000萬套的保障性安居工程建設(shè)，預(yù)計需要投入1.3萬億~1.4萬億元。這其中，中央和各級政府出資5000億元，剩余8000億元則由社會融資實現(xiàn)。

    按照預(yù)算，中央能夠拿出的資金僅為1030億元。這也就意味著，地方政府將要出資近4000億元。

    無論怎么算，這都是一筆數(shù)額巨大的資金。

    既有資金來源渠道包括：土地出讓金的10%、公積金增值收益的一部分，以及中央財政資金。

    “表面看，好像資金來源渠道很多，但從實際數(shù)量上看，應(yīng)對1000萬套保障性安居工程，資金還是不夠。”中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長、北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強(qiáng)告訴記者，要地方政府拿出這么多資金很不容易，缺少足夠的動力。

    長期以來，土地財政一直是地方政府財政收入的主力軍，要從這筆收入中拿出相當(dāng)一部分用于保障房建設(shè)，必然會帶來地方政府其他支出的減少。

    審計署的報告顯示，北京、上海、重慶、成都等22個城市，2010年從土地出讓凈收益中提取廉租住房保障資金的比例，沒有達(dá)到規(guī)定要求。

　　而根據(jù)財政部的統(tǒng)計數(shù)據(jù)計算，2010年全國廉租住房保障支出僅占當(dāng)年土地出讓總收入的1.59%。而在當(dāng)年土地出讓收入各項開支中，廉租住房保障支出僅占到1.7%。

　　土地問題上，盡管國土資源部數(shù)次要求地方政府保證保障性安居工程用地，但實際上，土地的使用情況非常復(fù)雜。

　　中國社科院金融研究所房地產(chǎn)金融研究中心主任汪利娜告訴記者，我國于1990年年初就開始建立土地儲備中心，各城市土地儲備很多，但留給保障房的卻很少。

　　“地方政府非常樂意將土地用于商業(yè)開發(fā)，因為可以預(yù)期房價的上漲，帶來更多收益。保障房的收益很低，地方政府動力不足。”汪利娜說，在地方，很多保障房用地是拆遷用地，涉及拆遷戶很多，出房率很低。還有將破產(chǎn)企業(yè)用地用來建保障房，土地轉(zhuǎn)換程序很繁瑣，且有的企業(yè)負(fù)債不清。

　　從資金到土地，保障房建設(shè)都顯得困難重重。
 

保障房建設(shè)缺少良性機(jī)制

　　再來看社會融資。6月20日，國家發(fā)改委將《關(guān)于利用債券融資支持保障性住房建設(shè)有關(guān)問題的通知》下發(fā)到各省。在這個通知中，國家發(fā)改委表示，支持符合條件的地方政府投融資平臺公司和其他企業(yè)，通過發(fā)行企業(yè)債券進(jìn)行保障性住房項目融資。

　　與此相呼應(yīng)，財政部、住建部也聯(lián)合下發(fā)通知，要求地方財政部門要將今年2000億地方資金優(yōu)先用于保障性安居工程。

　　“民間資本怎么進(jìn)入保障房建設(shè)？”陳國強(qiáng)說，要吸引民間資本進(jìn)入，就必須讓民間資本看到可預(yù)期的收益，但目前政府還沒有建立起一套游戲規(guī)則，民間資本根本不知道如何進(jìn)入、如何退出，也不知道有什么樣的盈利模式。

　　陳國強(qiáng)告訴記者，從表面看，資金和土地是制約保障房建設(shè)的關(guān)鍵因素，但深入來看，還是缺少一個良好的保障房建設(shè)機(jī)制，無法調(diào)動地方政府和民間資本的積極性。

　　2008年，萬科曾在廣州和佛山交界處啟動一個廉租房項目，這是全國范圍內(nèi)首個企業(yè)參與的保障房項目。但由于缺少地方政府的政策支持，3年過后，萬科發(fā)現(xiàn)，不僅看不到賺錢的方法，就連收回成本都需要57年。

　　在近日召開的2011中日地產(chǎn)可持續(xù)性發(fā)展高峰論壇上，日本金嘉株式會社董事長中西楊華告訴記者，在日本，保障房納入國家預(yù)算，從規(guī)劃到建設(shè)都由一個專門的機(jī)構(gòu)來負(fù)責(zé)，根本不存在缺少資金和土地的問題。

　　按照她的介紹，在日本，從中央到地方，保障房也分很多種，有中央政府建設(shè)的，也有地方建設(shè)的。租金根據(jù)申請人的家庭人口進(jìn)行調(diào)整，家庭人口越多，租金越低。目的就是讓這些家庭能夠盡快地積累起一定的財富購買商品住宅。

　　“日本的保障房都建在適宜的地方，并不偏遠(yuǎn)，而且每套的套內(nèi)面積都在50平方米以上。”中西楊華說，歷史上，日本的保障房曾覆蓋了40%以上的國內(nèi)住宅需求。

　　以保障房之名行福利分配之實

　　保障房建設(shè)面臨缺少機(jī)制，缺少資金與土地的尷尬，在1000萬套保障性安居工程的任務(wù)下，保障房的建設(shè)開始出現(xiàn)意想不到的變種。

　　根據(jù)已有的報道，一些地方政府將之前在建的教師宿舍、企業(yè)員工宿舍等，一并計入保障性安居工程。還有的地方，不僅有不少企事業(yè)單位利用自有土地重新進(jìn)行集資建房，低價賣給職工，而且還有的將拆遷戶獲得的補償住房列入保障房名目。

　　華遠(yuǎn)地產(chǎn)上市公司董事長任志強(qiáng)就在一篇博客中質(zhì)疑這些保障房的變種。

　　“政府近兩年強(qiáng)力推行保障性住房的建設(shè)運動，但至今也沒有一部法律，甚至一部法規(guī)性文件說明什么是保障、什么是應(yīng)保障的對象。”任志強(qiáng)說，于是拆遷房進(jìn)入了保障、棚戶區(qū)改造進(jìn)入了保障、公務(wù)員分房(低價購房)進(jìn)入了保障、教師進(jìn)入了保障、定向安置進(jìn)入了保障，廉租房中出現(xiàn)了奔馳車，公租房成為了單位的福利分房……

　　偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉對這種現(xiàn)象已經(jīng)見怪不怪了。他告訴記者，這么多年來，企事業(yè)單位的集資建房從來就沒有停止過。員工以低價買到了房子，很高興，政府將這些住房計入保障房任務(wù)，也很高興；但對那些真正需要保障房的人群來說，這意味著什么？

　　“地方保障房變種太普遍了，如單位集資建房、福利分房。”汪利娜告訴記者，如果保障房這么搞，那就意味著歷史的倒退，我們剛剛建立起來的統(tǒng)一的社會化的住房供給又回到了給部分人福利分配的老路上去。

　　在汪利娜看來，之所以出現(xiàn)這些問題，就在于我們對于住房保障的理解還存在偏差。住房保障不能簡單限定在為低收入人群，而應(yīng)該是廣義的、如社會保障一樣人人都享有的。而保障房與市場都是政府實施住房保障的不同形式，兩者不意味著對立，是互為補充。

　　汪利娜告訴記者，通過住房制度改革，我國有很多人通過商品房解決了住房問題，商品房擁有率達(dá)到44%?，F(xiàn)有的住房保障問題在于，很多保障房并不面向低收入人群，而是成為特權(quán)專享。

　　“從實際操作來看，經(jīng)濟(jì)適用房、兩限房這類出售型的保障性住房難以確定購買對象資格，且5年后上市交易，帶來很多弊端。”汪利娜說，廉租房、公共租賃房這類出租型的保障性住房才是應(yīng)該大力發(fā)展的保障性住房。而且公共租賃房可以是政府政策扶持民營的多種租賃性住房，包括存量房的出租。

　　按照她的設(shè)計，出租型的保障性住房可以實行政府指導(dǎo)價，也可以將部分定價權(quán)交給負(fù)責(zé)運營的企業(yè)。因為受益群體不同，可以實施差別定價，按照不同家庭的實際收入狀況與不同需求進(jìn)行定價。當(dāng)一個家庭收入狀況不好的時候，可以申請廉租房或公共租賃房，可以根據(jù)財力大小選擇不同檔次的廉租房和公共租賃房。當(dāng)這個家庭收入狀況得到改善，則可以離開保障性住房體系，通過商品房來解決住房問題。只有保證保障性住房經(jīng)濟(jì)上可行，才能實現(xiàn)可持續(xù)性。

　　“現(xiàn)在最令人著急的是拿不到基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。”汪利娜說，住房市場建設(shè)和搞保障性住房好幾年了，一直都看不到基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，我們的存量住房市場的規(guī)模、結(jié)構(gòu)？到底有多少人需要保障性住房？家底清，我們的政策制定才有依據(jù)。

　　也許，正是這種模糊的政策制定，衍生出了種種保障房的怪現(xiàn)象。

　　“現(xiàn)在很多地方以保障房之名行福利分房之實，造成了體制上的逆向回歸，這需要我們警惕。”陳國強(qiáng)說，或許，我們不該盯著保障房的數(shù)字，而應(yīng)該看看究竟有多少中低收入家庭通過保障房解決了住房問題。