高房價增加保障房可建地 有利于老百姓

    “曾大師好，我現(xiàn)在最關(guān)心的就是北京房價能不能降，望指點迷津哦。”

    “宛平，你好！遲復(fù)為歉。關(guān)于北京房價，我曾公開預(yù)測未來十多年，只會越買越貴，但不會買錯。事實證明說對了。今后，短期受政策影響，可能會平穩(wěn)一段，或者能回調(diào)一些。但中長期而言，北京房價肯定是一路走高的。因為北京已經(jīng)不是北京人民的北京了，是全中國、全世界購買力決定其房價的?，F(xiàn)在限購等反市場經(jīng)濟的措施不會長久。”

    “小曾同學(xué)好，關(guān)于北京房價，太貴了，老是想等政策調(diào)控之下能降一點。聽曾大師這意思，只會越來越高，唉，我這老腰哦，寫到啥時候能買套好點的房子哦。再致謝。老同學(xué)，晚安。”

    上面那段文字是我和同學(xué)王宛平的一段對話。王宛平是《甜蜜蜜》、《金婚》、《幸福像花一樣》等影視作品的編劇，被媒體稱之為中國三大編劇之一。她的話讓我大為驚訝，我早就從冷冰冰的數(shù)字知道了80%以上的北京市民買不起房子，知道了北京房價之高給市民帶來的買房難的困惑。但像王宛平這種大腕依然會為買房犯愁，還真是令我震驚！對于這個問題的求解，我想說說自己的看法。

老百姓需要“住房公交車”

    我曾注意到一條新聞：《浙江蕭山一樓盤開盤排號引發(fā)千人沖突》，這個題目傳遞的信息讓人心驚，國內(nèi)房價如果照目前的情況下去，民眾會越來越無望、越來越絕望。解決民眾最關(guān)注的問題是用壓抑房價的方式來解決呢，還是用移動保障房的方式來解決？這是我十分關(guān)心的一點。

    中國從1998年開始實行“房改”，民眾對高房價的不滿情緒不是從一開始就有的，而是隨著商品房價格逐漸與市場脫節(jié)，逐漸加深、逐漸無望。其實，中國城市里50歲以上的人大部分都有自己的住房。比如北京，有數(shù)據(jù)統(tǒng)計北京市民72%有自己的住房，18%有兩套以上的住房?，F(xiàn)在沒房的主要是中低階層、進城的農(nóng)民和年輕人，他們的收入完全負擔(dān)不起現(xiàn)在的房價。

    現(xiàn)在的住房之所以令群眾從失望到絕望到憤怒，是因為窮人沒有。富人可以開寶馬、奔馳，窮人可能“羨慕嫉妒恨”，但因為他們有公交車解決行路的問題，所以他們不會憤怒、不會絕望?，F(xiàn)在一些中低收入家庭沒有住房，沒有容身之地，即連“公交車”級別的住房都沒有，而房價還在變得越來越高不可及。

    我認為，“居者有其屋”中的“屋”其實是有兩層含義：一是指商品房，二是指遮風(fēng)避雨之所，即保障房?，F(xiàn)在“吃、穿、行”有了保障，但在“住”方面還沒有保障。政府只有提供公共品，才能解決民眾的憤怒。這是第一個問題。第二個問題是，政府有沒有能力來解決這個問題呢？政府每年從房地產(chǎn)里獲得多少收入呢？數(shù)據(jù)很驚人。眾所周知，房地產(chǎn)開發(fā)過程中的成本，地價、稅費和建安成本，一般各占三分之一。光說土地出讓金，去年中國土地出讓金達2.7萬億元。2.7萬億元能做什么？我粗略計算了一下，建設(shè)普通多層的房子，按現(xiàn)在全國平均成本1000元每平方米計，可以蓋2.7億平方米；如果按60平方米一套保障房計算，能蓋4500萬套；如果按中國平均3.2人為一戶人家來計算，可以住1.5億人左右。也就是說，就算現(xiàn)在每年有1000多萬大學(xué)畢業(yè)生、1000多萬進城農(nóng)民工及其他需要住房的人群，2.7萬億元完全可以解決1.5億人的住房問題。所以，房價越高，土地出讓金越多，可建的保障房也越多，對老百姓是越好的。

政府有義務(wù)

公開土地收入去向

    問題是，現(xiàn)在商品房一半以上的收入被政府拿去了。年年的巨額資金，主人有權(quán)利知道公仆們用到哪里去了。政治民主的推進應(yīng)從財政公開開始，從土地財政開始。

    自唐宋元明清到民國政府，沒有土地財政，不靠賣土地的錢，也要維持運轉(zhuǎn)，也要發(fā)展經(jīng)濟。人民是國家的主人，人民政府是代表人民的，那么賣了人民的地就應(yīng)該給人民蓋房啊，這是天經(jīng)地義的事情?，F(xiàn)在房價越來越高，本來應(yīng)該蓋更多的房，窮人應(yīng)該更好。

    而現(xiàn)狀是什么？政府從最初拿出土地出讓金的3%到現(xiàn)在拿出10%建保障性住房，都只是歷年土地出讓金的零頭，而且地方政府對于建設(shè)保障性安居工程的任務(wù)指標(biāo)沒有一年是完成的?？梢?，這是“非不能也”，而是“不為也”！

    問題就出在沒有財務(wù)公開。一位山東的開發(fā)商曾對我說，他所在房產(chǎn)公司去年銷售收入的一半以上都被政府拿走了，除了土地出讓金外，還有占銷售總額2.5%的稅、占銷售總額10%的費及其他開支。一位北京的開發(fā)商告訴我，去年公司銷售收入的一半以上交了政府。雖然因區(qū)域、房價不同，上交比例會有差異，但去年國家從房地產(chǎn)獲得的收益，除了2.7萬億元的土地出讓金之外，還有其他稅費，超過3.5萬億元是毫無疑問的。這么一大筆錢，去了哪里？

    每年那么大數(shù)額的土地出讓金到底到哪里去了，這要反復(fù)追問。那么，要向誰追問呢？各級人大代表要代表人民追問，很多人大代表開會一提熱點問題就說要抑制房價，其實是方向指錯了，應(yīng)該是追問每年那么大數(shù)額的土地出讓金到底到哪里去了。

偽專家要對群眾

買不起房負責(zé)

    現(xiàn)在對于房價的聲音有一些“偽民意”。其實真正有自己住房的那些人，是不希望房價下跌造成自己財富縮水的。另一方面，房價下跌其實對有錢人有好處，對于中低收入群體，目前的房價降一半他們也買不起。如果房價下跌，有錢人會乘機低價購買住房。

    我曾經(jīng)寫過兩篇文章，提出以下幾個觀點：第一，中國目前是人口紅利時代，剛性需求太旺盛，沒房的要買房，有房的要增值，自然帶來非常態(tài)的房價上漲。第二，只要一個國家經(jīng)濟在增長，民眾收入在增加，對住房的需求肯定是上升的。中國經(jīng)濟在未來15年~20年還將繼續(xù)增長，所以房價沒有理由大幅下跌。第三，城市化進程中，每年約有1300萬左右農(nóng)民進城，主要城市的價格會拉高；第四，中國最基本的國情是人多地少，在有限的土地上蓋有限的房子，必然出現(xiàn)供不應(yīng)求；第五，中國區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展極度不平衡，大量的人口流向發(fā)達地區(qū)；第六，中國崛起帶來商品溢價，其中就包括商品房；第七，非常態(tài)的流動性，國內(nèi)鈔票印得太多。個人認為，北京、上海、廣州、深圳這四大城市的房價，跟國際其他重要城市相比是被低估的。

    有人提出，以北京為例，按房價收入比，北京的房價與當(dāng)?shù)鼐用竦慕?jīng)濟承受能力對照，能算合理嗎？事實上，北京這個城市和北京居民的收入沒有關(guān)系，在北京的許多人不是北京市民，對于沒房住的北京市民，政府要提供“公交車”，對于外地居民，北京不是他們的安身立命之處。一套北京住房是世界級的奢侈品，“均貧富”的思想嚴重妨礙社會進步。

    房價上漲有正常因素，也有非正常因素。前者是經(jīng)濟學(xué)常識，價格由需求決定，還與國人的傳統(tǒng)基因有關(guān)。不論是辦小企業(yè)，還是股票、期貨、銀行存款、藝術(shù)品，投資什么都有風(fēng)險，十多年來國人投資唯一的狂歡節(jié)，就是買房。主因是流動性，另一種表述是鈔票印多了。十多年來，中國貨幣發(fā)行量比GDP增長多出18%。去年前三季度GDP總量為26.86萬億元，貨幣發(fā)行量為68.6萬億元，接近2.6倍。目前還持有超過1萬億美元的美國國債，這些不斷貶值的美國國債把國內(nèi)老百姓的財富變相剝奪。所以房價漲并不是人的主觀意愿決定的。

    房價高不是“說房價會漲的專家”說上去的，他們只不過是“天氣預(yù)報員”。而那些年年說房價有泡沫的偽專家，要為老百姓買不了房負責(zé)任！因為很多原來買得起房的人，聽了這些偽專家的泡沫論，一等再等，本來買得起的現(xiàn)在變得買不起了。這不，十年前在北京能買一套房子的錢，現(xiàn)在連一個廁所也買不起了。 (作者系知名房地產(chǎn)策劃師，清華大學(xué)教授)