二、三線(xiàn)城市領(lǐng)漲樓市 已被限購(gòu)令重點(diǎn)圈定

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，與去年同月相比，6月份，70個(gè)大中城市中新建住宅價(jià)格下降的城市僅有3個(gè)。6月房?jī)r(jià)漲幅居前的均為二、三線(xiàn)城市，且同比漲幅大都超過(guò)5%。

　　上周，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控方向不動(dòng)搖、調(diào)控力度不放松的同時(shí)，部署了繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的五項(xiàng)工作。其中，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的二、三線(xiàn)城市也要采取必要的限購(gòu)措施，成為樓市調(diào)控再度加碼的信號(hào)。

　　從去年下半年以來(lái)，一二線(xiàn)城市的相繼限購(gòu)引發(fā)了大量資金外溢，也成就了部分二、三線(xiàn)城市的地產(chǎn)狂歡。此次，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議對(duì)二、三線(xiàn)城市實(shí)施限購(gòu)政策的要求，將為這種狂歡畫(huà)上句號(hào)。

　　二三線(xiàn)城市領(lǐng)漲樓市

　　據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，與去年同月相比，6月份，70個(gè)大中城市中新建住宅價(jià)格下降的城市僅有3個(gè)。6月房?jī)r(jià)漲幅居前的均為二、三線(xiàn)城市，且同比漲幅大都超過(guò)5%，已經(jīng)取代北京、上海、廣州、深圳等一線(xiàn)城市，領(lǐng)漲全國(guó)房?jī)r(jià)。

　　今年6月，新建商品住宅價(jià)格同比上漲幅度位居前列的城市，包括石家莊、長(zhǎng)沙、烏魯木齊、丹東、洛陽(yáng)、牡丹江、蘭州、昆明、南昌、沈陽(yáng)、西寧、秦皇島等，均為二三線(xiàn)城市。其中，房?jī)r(jià)漲幅最高的為烏魯木齊，為9.3%；蘭州、南昌、洛陽(yáng)緊隨其后，漲幅分別為8.2%、8.2%、8.1%。

　　顯然，領(lǐng)漲樓市的已經(jīng)不再是京滬廣深這樣的一線(xiàn)城市，而是未被限購(gòu)或者限購(gòu)政策執(zhí)行不嚴(yán)的城市。

　　限購(gòu)城市再次擴(kuò)容

　　據(jù)住建部?jī)?nèi)部官員透露，目前住建部就已經(jīng)開(kāi)始分析二、三線(xiàn)城市的樓價(jià)問(wèn)題，并且開(kāi)始著手草擬新一輪限購(gòu)令的城市名單，上半年房?jī)r(jià)漲幅過(guò)快、房地產(chǎn)投資增幅過(guò)大的城市將是重點(diǎn)。

　　另?yè)?jù)業(yè)內(nèi)人士透露，除了擴(kuò)大限購(gòu)城市范圍，對(duì)已經(jīng)執(zhí)行了限購(gòu)令的城市，還可能深化執(zhí)行力度，“畢竟上半年漲幅較大的城市中還包括限購(gòu)令執(zhí)行不到位的城市”。

　　據(jù)北京市房協(xié)副秘書(shū)長(zhǎng)陳志透露，限購(gòu)政策將納入正在研究制訂的北京市基本住房制度中，這將使限購(gòu)政策長(zhǎng)期化。

　　截至目前，全國(guó)已出臺(tái)“限購(gòu)令”的城市有43個(gè)，包括北京、上海、天津、重慶4個(gè)直轄市、26個(gè)省會(huì)級(jí)城市（不含拉薩）、大連、寧波、廈門(mén)、青島、深圳5個(gè)計(jì)劃單列市，以及無(wú)錫、蘇州、三亞、佛山等8個(gè)熱點(diǎn)城市。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，新的限購(gòu)可能會(huì)分批次進(jìn)行，第一輪可能會(huì)增加50多個(gè)二、三線(xiàn)城市，加上前期已經(jīng)限購(gòu)的41個(gè)城市，將會(huì)達(dá)到100個(gè)左右。

　　政策趨嚴(yán)樓市格局面臨劇變

　　“國(guó)五條”出臺(tái)后，SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹在微博上調(diào)侃說(shuō)開(kāi)發(fā)商的想法太傻太天真，“開(kāi)發(fā)商們與國(guó)務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)們的想法差距怎么這么大呢？開(kāi)發(fā)商前一段瘋傳一線(xiàn)城市要取消限購(gòu)。今天國(guó)務(wù)院說(shuō)，二、三級(jí)城市也要限購(gòu)。” 而二、三線(xiàn)城市的限購(gòu)，對(duì)已經(jīng)感受到行業(yè)寒冬的開(kāi)發(fā)商們而言，的確是個(gè)噩耗。

　　陽(yáng)光100常務(wù)副總裁范小沖表示，二、三線(xiàn)城市實(shí)施限購(gòu)，無(wú)論對(duì)當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)還是對(duì)開(kāi)發(fā)商的業(yè)績(jī)，其影響都遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于一線(xiàn)城市。對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，二、三線(xiàn)城市的限購(gòu)，則意味著他們的戰(zhàn)略緩沖地和戰(zhàn)略縱深區(qū)將受到極大沖擊，對(duì)全國(guó)布局的企業(yè)而言，銷(xiāo)售壓力將驟然增加。

　　樓市格局正面臨更深入的變化。

　　解讀

　　兇猛的二三線(xiàn)房?jī)r(jià)

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局本周公布的最新房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，6月房?jī)r(jià)，70個(gè)大中城市新建商品住宅指數(shù)中，明確限購(gòu)的39個(gè)城市在6月份的同比漲幅平均為4.23%，而非限購(gòu)的31個(gè)城市的平均漲幅為4.66%，而限購(gòu)最嚴(yán)格的京、滬、廣、深4個(gè)特大城市的同比漲幅僅為3.85%。

　　而受到限購(gòu)等影響，北京、上海等一線(xiàn)城市漲幅趨緩。6月份，北京新建住宅價(jià)格同比上漲2.2%，環(huán)比持平；上海同比上漲2.2%，環(huán)比上升0.1%。

　　二三線(xiàn)城市房?jī)r(jià)上漲明顯的趨勢(shì)，與地價(jià)的情況基本一致。國(guó)土資源部公布的二季度全國(guó)主要城市的地價(jià)監(jiān)測(cè)情況顯示，綜合地價(jià)環(huán)比漲幅前十位城市中，濰坊、黃石、淮南、北海、南寧、重慶等二三線(xiàn)城市赫然在列。綜合地價(jià)同比漲幅超過(guò)20.0%的城市為昆明、深圳、石家莊、南寧。這顯示出，二、三線(xiàn)城市地價(jià)總體處于升溫通道。而北京、杭州等二季度居住地價(jià)略有下降，降幅分別為0.58%和0.53%。

　　作為北京投資團(tuán)的標(biāo)志性人物，北京浙商商會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳俊對(duì)部分二、三線(xiàn)城市房?jī)r(jià)上漲速度留下深刻印象，“去年年初我們進(jìn)入某個(gè)中部省會(huì)城市時(shí)，該城市當(dāng)時(shí)的新房?jī)r(jià)格也就在5000元/平方米，也就一年時(shí)間，現(xiàn)在的房?jī)r(jià)已經(jīng)普遍達(dá)到8000元-10000元/平方米，價(jià)格幾乎翻了一倍。”

　限購(gòu)城市或?qū)⑿略?0個(gè)

　　這已經(jīng)不是二、三線(xiàn)城市房?jī)r(jià)第一次表現(xiàn)搶眼了。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，5月份，全國(guó)70個(gè)大中城市中，京滬廣深四大一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)漲幅只有3.2%，明顯低于其他城市房?jī)r(jià)5.5%的平均漲幅。過(guò)快的二、三線(xiàn)城市房?jī)r(jià)漲幅也成為新一輪樓市調(diào)控的直接導(dǎo)火索。7月14日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議部署繼續(xù)做好房地產(chǎn)調(diào)控的有關(guān)工作。會(huì)議指出，對(duì)于限購(gòu)政策要從嚴(yán)執(zhí)行，房?jī)r(jià)上漲較快的二、三線(xiàn)城市也要執(zhí)行限購(gòu)政策。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前全國(guó)已經(jīng)出臺(tái)限購(gòu)令的城市共有43個(gè)，包括北京、上海、天津、重慶4個(gè)直轄市、26個(gè)省會(huì)級(jí)城市（不含拉薩）、大連、寧波、廈門(mén)、青島、深圳5個(gè)計(jì)劃單列市，以及無(wú)錫、蘇州、三亞、佛山等8個(gè)熱點(diǎn)城市。

　　按照通常意義上一二三線(xiàn)城市的劃分標(biāo)準(zhǔn)，京、滬、廣、深為一線(xiàn)城市，大部分省會(huì)及計(jì)劃單列市為二線(xiàn)城市，比較發(fā)達(dá)的中小城市為三線(xiàn)城市，目前納入到70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)的31個(gè)非限購(gòu)城市均屬三線(xiàn)城市之列。不過(guò)，二、三線(xiàn)城市如何界定、房?jī)r(jià)漲幅上漲多少算快，二、三線(xiàn)城市限購(gòu)尺度有多大等問(wèn)題還有待相關(guān)調(diào)控部門(mén)進(jìn)一步出臺(tái)相關(guān)細(xì)則。

　　對(duì)于“房?jī)r(jià)上漲過(guò)快”的理解，中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)陳云峰表示，一是指房?jī)r(jià)漲幅大，二是上半年的房地產(chǎn)投資增速快。

　　事實(shí)上，價(jià)格、投資兩項(xiàng)指標(biāo)似乎也成為調(diào)控部門(mén)主要思路。據(jù)報(bào)道，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部已開(kāi)始調(diào)查分析部分二、三線(xiàn)城市和中小城市房?jī)r(jià)快速上漲成因，并據(jù)此草擬新一輪的限購(gòu)城市名單。“遴選”新一輪限購(gòu)的二、三線(xiàn)城市名單，將主要依據(jù)房?jī)r(jià)漲幅和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅兩個(gè)指標(biāo)。

　　偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析稱(chēng)，主要是針對(duì)一些在第一階段沒(méi)有實(shí)施限購(gòu)，且6月份房?jī)r(jià)又有較大漲幅的省會(huì)級(jí)城市，以及每個(gè)省區(qū)內(nèi)經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)，且6月份房?jī)r(jià)漲幅也較大的非省會(huì)級(jí)城市。比如：洛陽(yáng)、煙臺(tái)、秦皇島等，預(yù)計(jì)在20個(gè)左右。

　　專(zhuān)家點(diǎn)評(píng)

　　二三線(xiàn)城市限購(gòu)

　　斷了樓市的退路

　　中華房商合作聯(lián)合會(huì)執(zhí)行主席 賈臥龍

　　國(guó)務(wù)院欲對(duì)二、三線(xiàn)城市進(jìn)行限購(gòu)，這將房地產(chǎn)市場(chǎng)想搭乘中小城市城鎮(zhèn)化東風(fēng)和政策優(yōu)惠的幻想徹底地打碎：碾碎了樓市對(duì)猛漲銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的預(yù)想，限制了大批的客戶(hù)資源，同時(shí)，銷(xiāo)售的低迷也會(huì)帶來(lái)一系列的“蝴蝶效應(yīng)”。房地產(chǎn)市場(chǎng)流動(dòng)性資金的缺位，房?jī)r(jià)的不理想以及競(jìng)爭(zhēng)壓力的增加……樓市在二、三線(xiàn)城市最后的期望也將煙消云散。

　　一線(xiàn)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)被限購(gòu)政策“剎車(chē)”，“逼退”到二三線(xiàn)城市求生存的房地產(chǎn)市場(chǎng)如今又要面臨“限購(gòu)”，這無(wú)疑切斷了樓市的“退路”，樓市處在進(jìn)退兩難的境地，它將要面對(duì)的是一個(gè)茫茫的未來(lái)。

　　影響

　　房企遭遇“釜底抽薪”

　　被限購(gòu)令“逼”出一線(xiàn)城市的開(kāi)發(fā)商沒(méi)有想到，正在二、三線(xiàn)城市如火如荼的大舉開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)之時(shí)，二、三線(xiàn)城市的“限購(gòu)令”也如期而至，靠二、三線(xiàn)城市支撐今年業(yè)績(jī)的期望或?qū)⒒癁榕萦啊?/p>

　　從企業(yè)的半年報(bào)上可以看出，上半年，開(kāi)發(fā)商的日子并沒(méi)有想象的難過(guò)，其中，二、三線(xiàn)城市對(duì)銷(xiāo)售額的貢獻(xiàn)不容小覷。數(shù)據(jù)顯示，萬(wàn)科繼續(xù)以656.5億元的銷(xiāo)售額領(lǐng)跑全國(guó)，這一數(shù)據(jù)甚至超過(guò)了2009年全年銷(xiāo)售額。此外，中海外、恒大、保利、綠地、萬(wàn)達(dá)、碧桂園等企業(yè)都成績(jī)不俗。

　　而這些企業(yè)之所以在調(diào)控之下依然突飛猛進(jìn)的一個(gè)重要因素就是全國(guó)布局，不少項(xiàng)目位于二、三線(xiàn)甚至四線(xiàn)城市。恒大地產(chǎn)就是典型，日前，恒大集團(tuán)董事局主席許家印表示，恒大地產(chǎn)上半年所售項(xiàng)目中，只有一個(gè)位于一線(xiàn)城市，54個(gè)位于二線(xiàn)城市，33個(gè)位于三線(xiàn)城市。這種布局直接促使恒大業(yè)績(jī)卓著。

　　但是，新限購(gòu)令的出臺(tái)無(wú)疑是“釜底抽薪”，企圖依靠房?jī)r(jià)大幅上漲來(lái)支撐銷(xiāo)售額成為奢望，此舉也將使得開(kāi)發(fā)商本已緊張的資金鏈雪上加霜。

　　事實(shí)上，開(kāi)發(fā)商的大舉介入使得二、三線(xiàn)城市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)瀕臨險(xiǎn)境，排除掉投資和投機(jī)者，當(dāng)?shù)氐馁?gòu)買(mǎi)力不足以消化過(guò)剩的房地產(chǎn)市場(chǎng)，同時(shí)也難以支撐飆升的房?jī)r(jià)。如果政府不在此時(shí)出手，那么一線(xiàn)城市的今天就是二、三線(xiàn)城市的明天。

地方政府負(fù)債堪憂(yōu)

　　值得一提的是，隨著新一輪限購(gòu)的到來(lái)，日子不好過(guò)的絕不僅僅是房企和投資投機(jī)者，更頭疼的或許是地方政府。

　　數(shù)據(jù)顯示，目前地方融資平臺(tái)債務(wù)已超10萬(wàn)億，在地方債務(wù)嚴(yán)重的當(dāng)下，很多地方政府高負(fù)債運(yùn)行。據(jù)審計(jì)署數(shù)據(jù)稱(chēng)，2010年底，有78個(gè)市級(jí)和99個(gè)縣級(jí)政府負(fù)有償還責(zé)任債務(wù)的債務(wù)率高于100%，分別占兩級(jí)政府總數(shù)的19.9%和3.56%。背負(fù)著沉重的債務(wù)負(fù)擔(dān)，同時(shí)失去土地財(cái)政的支撐，地方政府的資金鏈令人擔(dān)憂(yōu)。

　　舉措

　　部分二三線(xiàn)區(qū)域加速出貨

　　不少二、三線(xiàn)城市近日新盤(pán)入市速度明顯加快。來(lái)自中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示，在8月份河北省環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈的二、三線(xiàn)城市有超過(guò)15個(gè)項(xiàng)目預(yù)期入市，這一數(shù)據(jù)遠(yuǎn)超過(guò)之前平均每個(gè)月8-10個(gè)的數(shù)量一倍左右，供應(yīng)將明顯上漲。

　　對(duì)此，胡景暉呼吁，在針對(duì)二、三線(xiàn)城市的限購(gòu)政策尚未出臺(tái)的這段政策真空期，末班車(chē)效應(yīng)有可能引起部分二、三線(xiàn)城市的搶購(gòu)熱潮，房?jī)r(jià)有被再次拉高的可能性，預(yù)計(jì)針對(duì)新一批限購(gòu)城市的限購(gòu)措施最快將在7月底、8月初實(shí)施。

　　北京中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)研究總監(jiān)張大偉表示，從已執(zhí)行限購(gòu)令的城市看，除京滬廣深等城市執(zhí)行嚴(yán)格，其他很多城市執(zhí)行的力度并不大。而且大部分城市房?jī)r(jià)調(diào)控指標(biāo)都根據(jù)GDP上漲指標(biāo)確定，上漲的余地依然很大。

　　投資投機(jī)者轉(zhuǎn)戰(zhàn)其他領(lǐng)域

　　受限購(gòu)政策的影響，嗅覺(jué)靈敏的投資投機(jī)者早已轉(zhuǎn)戰(zhàn)二、三線(xiàn)城市，成為推高當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)的一個(gè)重要力量。然而，隨著新一輪限購(gòu)的到來(lái)，所謂的“炒房團(tuán)”又該何去何從？

　　日前，就新一輪的限購(gòu)政策，浙江商會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、“浙江投資團(tuán)”帶頭人陳俊表示，他們中已有不少人將投資從普通住宅市場(chǎng)轉(zhuǎn)向高檔住宅和別墅等非限購(gòu)領(lǐng)域，還有一部分轉(zhuǎn)做商業(yè)地產(chǎn)，目前的主要精力是做商業(yè)地產(chǎn)和工業(yè)地產(chǎn)。

　　之所以選擇工業(yè)地產(chǎn)，陳俊認(rèn)為，與二、三線(xiàn)城市地方政府合作開(kāi)發(fā)工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)等項(xiàng)目是長(zhǎng)線(xiàn)投資，一方面可以避開(kāi)住宅市場(chǎng)的政策風(fēng)險(xiǎn)，另一方面是我們與地方政府雙贏的模式。只有工業(yè)發(fā)展，當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)才能發(fā)展，住宅市場(chǎng)才會(huì)發(fā)展起來(lái)。顯然，投資者對(duì)房地產(chǎn)抱有厚望。

　　一線(xiàn)房?jī)r(jià)下調(diào)壓力增加

　　深化二、三線(xiàn)城市的限購(gòu)，對(duì)普遍在拓展二、三線(xiàn)城市業(yè)務(wù)的房企而言，無(wú)疑是個(gè)噩耗。

　　經(jīng)過(guò)幾年的調(diào)整，恒大、碧桂園、萬(wàn)科、龍湖、綠地等上市房企的拓展重點(diǎn)都放在了二、三線(xiàn)城市，當(dāng)一線(xiàn)城市受到嚴(yán)厲限購(gòu)后，二、三線(xiàn)城市貢獻(xiàn)率在這些企業(yè)業(yè)績(jī)中直線(xiàn)上升，大大緩解了它們?cè)谝痪€(xiàn)城市受限的壓力。但現(xiàn)在市場(chǎng)環(huán)境再度發(fā)生變化，其在一線(xiàn)城市項(xiàng)目的降價(jià)壓力無(wú)形中將更加顯著。

　　二三線(xiàn)受阻或反噬一線(xiàn)利潤(rùn)

　　據(jù)北京貝塔咨詢(xún)中心與《證券市場(chǎng)周刊》推出的2010年地產(chǎn)上市公司綜合實(shí)力排行榜顯示，2010年，一線(xiàn)城市新房銷(xiāo)售額在全國(guó)銷(xiāo)售額中的占比從上年的26%下降到17%，二線(xiàn)城市占比維持39%不變，三線(xiàn)城市占比從上年的35%提升至44%，結(jié)構(gòu)的變化推動(dòng)了三線(xiàn)城市地產(chǎn)企業(yè)的快速崛起。

　　從萬(wàn)科、恒大、綠地、龍湖等上市房企業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)率中看出，近3年，二、三線(xiàn)城市業(yè)績(jī)占比在顯著提升。據(jù)恒大地產(chǎn)總裁夏海鈞介紹，在恒大上半年合約銷(xiāo)售423.2億元中，二線(xiàn)城市銷(xiāo)售金額270.1億元，占比63.8%。

　　某上市公司負(fù)責(zé)人曾告訴記者，他們的發(fā)展戰(zhàn)略是一線(xiàn)城市求利潤(rùn)，二、三線(xiàn)城市求規(guī)模。但現(xiàn)在，二三線(xiàn)城市規(guī)模受限的同時(shí)，勢(shì)必影響到一線(xiàn)城市的利潤(rùn)。